紅星美凱龍的地產野心：去年銷售600億 房地產成真正“主業”

       日前，紅星家具集團旗下的廣東弘敏企業管理咨詢有限公司受讓融創持有的金科股份11%的股權，價格為47億元。此舉不僅暫時解除了金科多年來的股權危機，也給雙方的合作帶來想象空間。

      紅星家具集團的實際控制人車建興、車建芳，正是知名家居品牌紅星美凱龍的創始人。

    21世紀經濟報道調查發現，早在2009年，車建興旗下的“紅星帝國”就開始涉足房地產業。如今，除對金科的股權投資之外，“紅星系”橫跨住宅地產開發、商業地產、房產經紀、精裝修等多個領域。根據易居克而瑞的統計，2019年紅星地產的銷售規模達到601億，排名第58位。“紅星系”的商業地產品牌愛琴海，則已經進駐全國80多個城市。

      相比之下，作為“老本行”的家居業務，去年實現營業收入164.69億元。雖然取得了15.7%的增幅，但在業務比重上，明顯不及房地產，且其中還有近半數來自于自營商場的運營。有業內人士評價，“房地產才是紅星美凱龍真正的主業。”

作為一個隱形“地主”，紅星美凱龍的地產版圖有多大？其投資房地產的邏輯是什么？

橫跨多個地產領域

作為目前中國最大的連鎖家居運營品牌創始人，車建興于1986年開始創辦家居作坊。1996年開創了家居商城連鎖經營模式后，紅星美凱龍開始快速發展。

2015年6月，紅星美凱龍家居集團股份有限公司（美凱龍家居）在香港掛牌上市，2018年1月，美凱龍家居在上交所上市。美凱龍家居也成為家居業首家登入A+H股的上市公司。

      工商信息顯示，美凱龍家居的控股股東為紅星美凱龍控股集團，這是車建興旗下的旗艦公司。但在紅星美凱龍控股集團旗下，上市公司的業務和資產僅占一小部分，最大的業務板塊是上市體系之外、從事房地產業務的上海紅星美凱龍房地產集團有限公司，即紅星地產。

官方信息顯示，紅星地產成立于2009年，確定了BSH（開發+銷售+持有）的開發模式。2013年，紅星地產成立商業地產品牌紅星商業，從事城市綜合體及購物中心的開發和運營。2018年，紅星商業正式啟用“愛琴海集團”作為新的商業管理品牌。

     近些年，依托經營家居門店和自建家居商場的資源優勢，紅星地產在各地獲取大量商業用地和綜合類用地，這也有力促進了其房地產業務的發展。

官方信息顯示，目前，愛琴海購物公園已經布局80多個城市，在多家機構評出的商業地產品牌榜單中，愛琴海穩居前20。

住宅業務方面，紅星地產已打造出住宅產品線紅星天鉑。近幾年，通過單獨或聯合拿地的方式，紅星地產獲取大量住宅用地。目前，紅星地產的住宅業務已布局50多個城市。

根據易居克而瑞的數據，2015年紅星地產實現145.1億元的銷售金額，排名第69位。到2019年，紅星地產實現銷售額達到601.1億元，排名升至第58位。

紅星美凱龍對房地產業務的興趣，還體現在房地產經紀業務上。2019年8月，紅星美凱龍控股成立并在上海宣布成立子品牌“美凱龍愛家”，正式進入房地產經紀行業。據介紹，紅星美凱龍已篩選出100家門店，并預計會在三個月內落實百家門店。

另外，紅星美凱龍曾于2016年12月投資商業地產O2O公司好租科技，持股2.26%，但公司已在2020年撤出這筆投資。

逆勢布局“上游”

       在紅星美凱龍傳統的家居連鎖經營業務中，通過不動產經營管理獲得的收入，也是其重要的收入來源。

公告顯示，截至2019年末，美凱龍家居經營87家自營商場，總經營面積774萬平方米。另有250家委管（委托管理）商場，12家通過戰略合作經營的家居商場。在美凱龍家居去年實現的164.69億元收入中，自營商場的租賃及管理收入為77.99億元，占比47.4%。

有上海房地產界人士向21世紀經濟報道表示，“紅星美凱龍作為一家傳統的家居賣場，本身有很強的商業地產屬性。如果通過其業務占比來看，這就是一家房地產企業”。

知名地產分析師嚴躍進向21世紀經濟報道指出，作為房地產的下游行業，近幾年，家居行業的競爭日趨激烈，利潤被攤薄，且業績容易出現波動。為規避風險，并拓展收入來源，很多公司開始將業務向上下游延伸。

近幾年，紅星美凱龍也沿著這一邏輯進行布局。

      自2015年以來，紅星美凱龍就先后投資兒童家居O2O品牌酷漫居、智慧停車品牌停簡單、VR家裝平臺打扮家等企業，力圖打通下游。

在行業上游，紅星美凱龍與房地產的“捆綁”不斷加深。從2014年10月開始，紅星美凱龍為房地產項目提供部分產品的集采供應，探索精裝修業務。2016年，紅星美凱龍擬通過與知名房地產開發商、酒店等的合作，將精裝修業務進一步做大。

前述與金科的股權合作，也被認為有助于雙方在傳統住宅業務，以及生活服務、科技產業（園區）投資運營、文商旅等相關產業的深入合作。

嚴躍進表示，考慮到房地產與家居的產業協同性，這種“捆綁”無可厚非。但需要注意的是，在本輪牛市過后，房地產市場進入下行通道，行業競爭趨于白熱化。對于規模尚未做大，且又缺乏核心競爭力的企業來說，風險不可忽視。此外，房地產的上下游行業也會難免受到影響。

大公國際此前的一份報告指出，紅星地產較多土地儲備位于三線及以下城市，開發周期較長，由于部分三、四線城市存在經濟基礎較弱、人口外流以及房地產供過于求等現象，若公司不能準確進行市場定位以及把握開發節奏，則會面臨一定去化風險。

       2019年末，紅星美凱龍旗下的首家愛琴海購物公園——北京太陽宮愛琴海購物公園宣布，將于2020年2月29日終止營業。今年4月初，經過一系列股權變動，昆明廣福路愛琴海購物公園項目被金科接手。

嚴躍進認為，紅星美凱龍旗下的房地產業務規模較大，且重資產比重不小。在行業下行，疊加新冠肺炎疫情的影響下，整體收益率和現金流都難免受限。因此，除進一步提升開發運營能力外，未來公司的資產騰挪恐怕不可避免。