東莞樓市調(diào)查：市場(chǎng)冷熱不均 房?jī)r(jià)未現(xiàn)普漲

作為“世界工廠”的東莞，聚集了大量的制造業(yè)企業(yè)。受疫情影響，今年東莞經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，不容樂觀。

然而，東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻“風(fēng)景獨(dú)好”，剛過去的五月，東莞樓市新房、二手房均實(shí)現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲，土拍市場(chǎng)也是一片火熱，地價(jià)居高不下。這背后是東莞承接了深圳的溢出需求，以及限價(jià)政策放松等原因?qū)е碌摹?/p>

火熱的表象之下，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東莞房?jī)r(jià)并非普漲，而是呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，冷熱不均，部分中心城區(qū)和熱門樓盤確實(shí)漲幅較大，但也有不少鎮(zhèn)街小幅下降。

如同深圳一樣，東莞政府已出手遏制市場(chǎng)炒作。預(yù)計(jì)接下來，在“房住不炒”的基調(diào)和政府調(diào)控之下，東莞房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)大面積的普漲。

火熱下的分化

平淡了很久的東莞樓市，在今年疫情后卻“蠢蠢欲動(dòng)”起來。

不少家在東莞的朋友、中介人士反映，今年東莞房?jī)r(jià)上漲明顯，不少新盤價(jià)格已經(jīng)飆到了4萬／平米以上。

進(jìn)入4月，疫情的影響逐漸減弱，市場(chǎng)信心明顯恢復(fù)，滯后的“小陽春”在東莞出現(xiàn)了，購(gòu)房需求釋放明顯。到了5月，東莞樓市勢(shì)頭強(qiáng)勁，量?jī)r(jià)齊漲。

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份東莞一手房網(wǎng)簽4452套，環(huán)比上漲14.5%，成交量連續(xù)3個(gè)月呈攀升態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)為22750元/平米，環(huán)比微漲1%。二手房網(wǎng)簽2716套，環(huán)比上漲9.7%，成交均價(jià)為20082元/平米，環(huán)比上漲5.2%。

東莞多位開發(fā)商及中介人士指出，東莞房?jī)r(jià)今年的上漲和限價(jià)放松有關(guān)。近半年來，新建住宅項(xiàng)目備案價(jià)不斷上漲。如常平碧桂園玫瑰臻園5月的備案價(jià)相比3月上漲超過3千/平米，漲幅超過20%。萬江信鴻御江東岸近期2號(hào)樓備案，相比2019年12月的備案價(jià)上漲了近8000元/平米，漲幅超過30%；一些中心城區(qū)、臨深片區(qū)的新房備案價(jià)，都上了4萬／平米。

東莞是以新房為主的供給結(jié)構(gòu)，新房突破限價(jià)，帶動(dòng)二手房房?jī)r(jià)上漲，加上東莞樓市供應(yīng)和庫存較少，才出現(xiàn)了一二手房量?jī)r(jià)齊升的局面。

東莞中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理劉熊認(rèn)為，“恐慌、跟風(fēng)以及供需失衡，是東莞二手房?jī)r(jià)格上漲的主要原因”。

房?jī)r(jià)和地價(jià)如同一對(duì)孿生兄弟，近半年來，東莞土拍市場(chǎng)的火熱也是推高房?jī)r(jià)的重要原因。3月25日，東莞萬江地塊在經(jīng)過59輪報(bào)價(jià)后，拍出16.25億的封頂價(jià)。5月19日，世茂經(jīng)過與6家房企的激烈爭(zhēng)奪，最終以14.8億元競(jìng)得沙田地。

近兩年來，萬科、融創(chuàng)、中海等百?gòu)?qiáng)房企加快了在大灣區(qū)布局的步伐，深圳市場(chǎng)不好進(jìn)，臨深的東莞就成為了“香餑餑”，僧多粥少的局面，刺激了土拍溢價(jià)，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)走高。

不過，環(huán)比4月，東莞5月一手房微漲，二手房漲幅較高，但并未呈現(xiàn)大幅上漲。

其中，局部地區(qū)房?jī)r(jià)確實(shí)上漲較快，但主要集中于中心城區(qū)的熱門樓盤，比如臨深片區(qū)的鳳崗、華為所在的松山湖等，但從全市來看，房?jī)r(jià)分化較為明顯，多數(shù)鎮(zhèn)街漲幅溫和，個(gè)別鎮(zhèn)街甚至略有下降。因此，冷熱不均的房?jī)r(jià)平緩了全市均價(jià)的上漲曲線，呈現(xiàn)微漲態(tài)勢(shì)。

據(jù)合富數(shù)據(jù)，東莞有14個(gè)鎮(zhèn)街一手住宅成交均價(jià)超2萬元/平米，其中莞城、東城、萬江、松山湖、長(zhǎng)安5個(gè)鎮(zhèn)街成交均價(jià)超3萬元/平米。松山湖、高埗、萬江、厚街和望牛墩房?jī)r(jià)均出現(xiàn)較大幅度上漲，漲幅環(huán)比超10%。同時(shí)，也有部分鎮(zhèn)街房?jī)r(jià)下降，謝崗、洪梅和茶山房?jī)r(jià)環(huán)比均出現(xiàn)小幅下降，其中，謝崗環(huán)比下降22%。

未來趨于平穩(wěn)

2020年政府工作報(bào)告中，重申了“房住不炒”，要求因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康。“房住不炒”的基調(diào)下，東莞市政府也采取了不少“硬措施”穩(wěn)控房?jī)r(jià)。

首當(dāng)其沖的就是價(jià)格管控，之前松綁的新房限價(jià)又有重新收緊之勢(shì)頭。東莞市政府已出臺(tái)相關(guān)措施，加強(qiáng)新建商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊同類在售項(xiàng)目或前期成交價(jià)格，又不能做出合理說明的，暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案。

類似深圳的做法，對(duì)于掌握在小業(yè)主手中的二手房，東莞政府也加強(qiáng)了價(jià)格管控，在每月定期公布上月新建住房網(wǎng)簽銷售數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，增加發(fā)布全市及各鎮(zhèn)街二手房交易價(jià)格信息，進(jìn)一步提高了房?jī)r(jià)透明度。

此外，有關(guān)部門還對(duì)二手房?jī)r(jià)的異動(dòng)進(jìn)行密切關(guān)注，對(duì)于二手房掛牌價(jià)明顯高于近期真實(shí)成交價(jià)、或周邊樓盤均價(jià)的房源，全部進(jìn)行下架處理。

業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于新房備案價(jià)和二手房?jī)r(jià)格的嚴(yán)監(jiān)管，打擊了部分開發(fā)商、中介和業(yè)主炒作、哄抬房?jī)r(jià)的行為，有望抑制房?jī)r(jià)大幅走高。

此外，受疫情影響，政府為給中小企業(yè)提供金融支持，市場(chǎng)上的流動(dòng)性大幅寬松，出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)貸、信用貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的操作。對(duì)違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為，東莞金融監(jiān)管部門指出，要實(shí)施常態(tài)化打擊，并規(guī)范銀行消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等的審批管理，對(duì)房貸違規(guī)行為予以處罰。部分違規(guī)使用杠桿的炒房客將受到?jīng)_擊。

而最終，供求關(guān)系作為影響房產(chǎn)價(jià)格最重要的因素，東莞房?jī)r(jià)的走勢(shì)如何，很大程度上取決于土地和住房的供應(yīng)。

2020年，東莞市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地229.62公頃，土地供應(yīng)量比2019年增長(zhǎng)接近一倍，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)商品住房逾5萬套，創(chuàng)近年新高，全市住房供需矛盾有望得到有效的緩解。

此外，自2017年以來，東莞強(qiáng)化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，住宅用地嚴(yán)格實(shí)行限地價(jià)出讓，剔除配建、自持等因素，近三年可售樓面單價(jià)穩(wěn)定在11000-12000之間，地價(jià)總體運(yùn)行平穩(wěn)。

與此同時(shí)，東莞還將加大安居房、租賃房、人才房的建設(shè)力度，不斷擴(kuò)大保障范圍，實(shí)現(xiàn)多渠道保障，盡可能地解決供需矛盾。

對(duì)于房企而言，隨著半年度業(yè)績(jī)沖刺季的到來，東莞房企或?qū)⑦M(jìn)一步加緊供貨、加大去化力度，預(yù)計(jì)6月市場(chǎng)整體仍將保持較高熱度。但長(zhǎng)期來看，東莞政府對(duì)于房?jī)r(jià)的嚴(yán)格管控，加上供應(yīng)的增加，東莞房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，趨于平穩(wěn)。