杭州土地和新房供應(yīng)量大增 或加速樓市拐點來臨

復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，“強二線城市”杭州樓市走出了一波自己的獨立行情。

據(jù)CRIC監(jiān)測的百城數(shù)據(jù)顯示，杭州、南京等熱點二線城市5月單月成交量創(chuàng)下近兩年來成交高點，疫后復(fù)蘇動力強勁。

5月，杭州共推盤123次，創(chuàng)下杭州搖號以來單月推盤量次高，合計約1.6萬套房源入市，創(chuàng)近六年同期次高，僅次于2016年；成交均價2.6萬元/平方米，再創(chuàng)歷史同期新高。與此同時，二手房已連續(xù)兩個月突破萬套，5月成交10493套，創(chuàng)2018年5月（10952套）后的單月成交新高。土地市場延續(xù)了4月的熱度，5月共成交土地29宗，總成交金額338.4億元。截至5月底，杭州2020年內(nèi)土地收入已近1200億元，6月還將大規(guī)模推出51宗地塊。同時，6月也將會有100個左右新盤預(yù)售。

杭州雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳指出，二線城市都實施了限購限貸政策，大部分城市也限價。而杭州樓市有人口流入的基礎(chǔ)與省會城市地位的支撐，令杭州在很多二線城市中還是屬于遙遙領(lǐng)先的。

杭州樓市購買力來自經(jīng)濟發(fā)展和強有力的人口導(dǎo)入能力。杭州有人才優(yōu)先搖號的政策，大專也可以入戶，去年杭州市有55.4萬新增人口，全國第一。此外，杭州還有“前G20、后亞運”時代窗口，城市建設(shè)大干快上；本土房企的品質(zhì)追求也為杭州樓市贏來口碑。

5月的杭州樓市，出現(xiàn)了西溪公館“6萬人搖”、萬象城幸福里“近2萬人搖”。不僅購房者焦慮，房企同樣憂慮市場可能降溫，不約而同加快銷售節(jié)奏。

不一樣的杭州樓市

杭州樓市在今年5月被徹底引爆。

5月，杭州市區(qū)新建商品住宅供應(yīng)12551套，環(huán)比增長60%。杭州新房5月成交量沖破1.4萬套，創(chuàng)下今年月成交新高，而且還是杭州近五年中成交量第二高的一個5月，僅次于2016年5月。

截至5月31日，杭州市區(qū)二手房共成交約1.2萬套，環(huán)比增長2.55%，同比增長20.29%，二手房成交連續(xù)兩月破萬。

除了交易火爆，土拍市場也在走熱。據(jù)統(tǒng)計，杭州6月預(yù)計出讓51幅土地，其中涉宅地塊24幅，可建面積約373.9萬平方米，總價約451.2億元。

451億元總起價已經(jīng)超過了杭州許多個月，單月成交價格，僅次于2017年9月的成交金額584.5億元，以及2018年7月的成交金額573.5億元。

杭州樓市目前呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。不管是土拍、一手房，抑或二手房市場，杭州的供應(yīng)量比較充裕，去化量也充分。目前這個態(tài)勢，盡管市場中的樓盤也分化，并非所有的樓盤都熱銷，但總體來講，對于全國布局的房企而言，杭州市場屬于相對比較好的一個城市，也吸引更多的外來房企進入。

此外，在6月入市的100個新盤中，以現(xiàn)房銷售項目為主。

為何這段時間杭州有如此多現(xiàn)房銷售的項目？

主要是5月甚至更早“流搖”的項目剩余房源，6月還在售，僅5月“流搖”項目就有51個。其次，在2017-2019年上半年杭州市區(qū)仍有59個樓盤未上市，可建面積602.6萬平方米（不含富陽、臨安），由于2017年開始杭州實行土地新政，2017年成交土地中至今還有15個現(xiàn)房銷售項目遲遲未開盤，經(jīng)過兩年建設(shè)，這些現(xiàn)房銷售的樓盤也陸續(xù)開始上市。

此外，加之近幾個月杭州土拍價格和新盤限價天花板在抬高、年初預(yù)售條件的階段性放松，會導(dǎo)致去年下半年和今年上半年的新項目銷售周期開始重疊，今年下半年的市場供應(yīng)量同步會有所增加。

一邊是火熱的新房市場，一邊是快速增加的二手房掛牌量。政府微調(diào)政策已現(xiàn)端倪，土拍“三限”、預(yù)售證申領(lǐng)放緩、搖號凍資門檻提高。杭州的土地政策也比較有意思，由于“雙限”政策—限地價限房價，成本核算透明，拿地比拼的是房企的財務(wù)能力和運營能力。與此同時，限價天花板也在不斷往上抬升，且在一定的可控范圍內(nèi)，因此又給了市場一定的期待。

比如杭州富力中心從首套驗資60萬，提高到凍資120萬；濱江御濱府首套凍資不少于120萬；杭州壹號院無房無貸凍資50萬，二套100萬，全款凍資900萬。

杭州這幾年每年的土地出讓金都超過兩千億，房企也都以高周轉(zhuǎn)為主。杭州一方面土拍供應(yīng)量比較大，另一方面一手房去化速度也很快。一手房需搖號去化快，使得二手房也有一定分流。但杭州二手房這兩年價格沒有很大幅度的上漲，甚至有些還不如兩年前的價格，多少是被一手房的限價影響。這樣一來，一二手房價差越來越小。新盤和周邊項目的價差并不顯著。

不過，章惠芳指出，杭州人口導(dǎo)入效應(yīng)明顯，只是區(qū)域人口導(dǎo)入不均衡。比如，余杭區(qū)、濱江區(qū)是人口導(dǎo)入最多的，反觀這兩區(qū)的房價后勁也是最足的。余杭區(qū)未來科技城房價漲幅最快，均價從2015年的1萬多元/平方米漲到現(xiàn)在的4萬多元/平方米。

樓市拐點或?qū)⒊霈F(xiàn)？

改變，總是悄無聲息。

參與搖號多于3次的張林（化名）5月份參與了杭州之江某樓盤搖號，他的意向房源只有疊排中的上疊東邊套，這一次入市的只有2套。雖然搖中了，但排名靠后，張林不抱任何希望。在選房現(xiàn)場，輪到張林選房時，他意外發(fā)現(xiàn)疊墅的上疊只被選走了中間套，他看中的2套上疊東邊套都可選。當時，面對在自己之前這么多人棄選的情況，張林猶豫了，最終棄選。

張林后來對朋友坦承，如果排序在他前面的人都瘋搶的話，只要他能買到，哪怕中間套可能也要了。張林說自己最后一刻放棄，就是怕買了市場就變了，“雖然是自住，但畢竟總價1100萬左右，誰也不希望買在最高點?！?/p>

此時，房企仍然增持杭州土地。6月22日，香港興業(yè)以封頂兼8%的自持拿下臨安桃李春風南面一宗宅地；濱江集團則在蕭山北干街道封頂拿下一宗宅地，業(yè)內(nèi)預(yù)測銷售利潤率僅1.66%。6月24日，一度減少在杭州拿地的融信分別拿下三墩北和運河新城的兩宗宅地，業(yè)內(nèi)預(yù)期銷售利潤率是3.69%、4.33%。此前的1月20日，融信拿下杭州世紀東側(cè)的展望地塊，業(yè)內(nèi)預(yù)期銷售利潤率1.3%。6月25日，甚少在公開場合拿地的融創(chuàng)也以27.17%的溢價率，拿下慶隆商住地塊。這表明越來越多的房企已經(jīng)恢復(fù)了拿地能力，已經(jīng)能夠在1.3%-4.33%這樣的低利潤率下做好自己的市場。

“所謂的拐點，更多的還是需求旺到一定程度，市場就會出現(xiàn)波段或者調(diào)整?！闭禄莘颊J為，最近這三四年，每到6月底的政策考量，往往就對下半年市場帶來降溫效應(yīng)。這更傾向一種心理預(yù)期的判斷。

不少樓盤搖號只需驗資無需凍資，導(dǎo)致中簽率下降，這也是開發(fā)商喜聞樂見的銷售火爆假象。目前杭州已采取“紅盤需凍結(jié)資金”的指導(dǎo)意見，實際上，正如購房者棄選疊墅的個案出現(xiàn)，市場熱度分化是必然的。

章惠芳指出，杭州二手房房價這兩年其實是有點穩(wěn)步不前的，一二手的價差逐步在抹平，沒有原來那么大了。但如果有更好位置和資源的一手房上市，仍然出現(xiàn)“萬人搖”。因此，章惠芳覺得現(xiàn)在看市場的拐點并不明顯，她指出杭州的住房供應(yīng)量一直都比較充分的。一手房搖號中簽率在降低的同時，棄選率也略有增加。

事實上，據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，僅僅2019年，杭州上市的11萬套房源，就吸引了搖號人次75.7萬戶，其中有7.6萬戶搖了3次以上，無房家庭占比29%。若按照杭州實際管轄約1600萬人計算，不到100萬人參與、最終也只成交不到11萬套的樓市，這是一個“小眾”市場。買得起房的是7.76%的少數(shù)派，剩下的92.24%是真正需要受到市場關(guān)注的群體。