李一戈專欄｜房地產(chǎn)仍是穩(wěn)增長的可靠力量

上半年的主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明，我國經(jīng)濟正在走出底部。其中，投資拉動功不可沒。

雖然1-6月全國固定資產(chǎn)投資同比下降3.1%，但降幅比1-5月收窄3.2個百分點。6月環(huán)比增長5.91%，專家估算6月同比增長5.4%（5月為3.9%）。

我之前說過，房地產(chǎn)是受疫情影響較小的行業(yè)之一。6月份房地產(chǎn)投資是個小小的亮點。1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資已然轉(zhuǎn)正，同比增長1.9%，而1-5月為下降0.3%。

雖然1-6月商品房銷售面積同比下降8.4%，但降幅比1-5月收窄3.9個百分點；商品房銷售額也下降5.4%，但降幅比1-5月收窄5.2個百分點。

房地產(chǎn)對固定資產(chǎn)投資的帶動進而對經(jīng)濟的貢獻，6月有了明顯體現(xiàn)。除了直接拉動，還表現(xiàn)為對產(chǎn)業(yè)鏈的帶動。6月，挖掘機、水泥、鋼材和載重汽車產(chǎn)量同比分別增長62.9%、8.4%、7.5%、20.4%，這里就有房地產(chǎn)投資帶動的功勞。此外，住宅銷售對消費的帶動也不可忽略。

1-6月財政收入情況可能還要過一兩天公布。財政部數(shù)據(jù)，1-5月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入21091億元，同比增長0.9%。預(yù)計1-6月全國土地出讓收入大概率維持正增長。據(jù)機構(gòu)監(jiān)測，2020年上半年全國300城市土地出讓金額為23716億元，同比增長3%。在主要稅種的收入都在下滑的背景下，土地出讓收入對地方收入貢獻的重要性不言而喻。

中央提出今年要扎實做好“六穩(wěn)”工作，而“穩(wěn)投資”應(yīng)該包括穩(wěn)定房地產(chǎn)投資在內(nèi)。我個人認為，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，就需要穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場尤其是房價、地價。而穩(wěn)定房價預(yù)期也應(yīng)該納入到“穩(wěn)預(yù)期”里。

那如何看待深圳近日升級房地產(chǎn)控調(diào)？

問了幾位地產(chǎn)界人士，他們對深圳升級調(diào)控，并不感到意外。雖然深圳房價上漲有其特定的城市背景，需求太旺盛，而新增供應(yīng)不足，但在全國主要城市普遍保持穩(wěn)定的情況下，深圳今年上半年的樓市波動顯得過于突兀。有些專家覺得深圳此次加碼調(diào)控的“嚴厲”程度超出預(yù)期，但仔細分析，有的條款并未超出北京上海的調(diào)控水平。

總體來看，深圳此次調(diào)控升級，仍是貫徹房住不炒、防范資產(chǎn)泡沫原則下，城市政府因城施策的應(yīng)有之義。

下半年，會不會有其他城市加碼調(diào)控？深圳的啟示在于，只要哪個城市的房地產(chǎn)市場波動過大，特別是房價出現(xiàn)了快速上漲的苗頭，主管部門就會發(fā)出預(yù)警信號，并不排除某個或幾個調(diào)控條款加碼的可能，就如同2019年7月的蘇州。但目前來看，全國主要城市，還沒有其他城市的熱度到達深圳這樣的程度。

如果你同意2019年的房地產(chǎn)市場稱得上是“穩(wěn)定”或“基本穩(wěn)定”，那么，2020年下半年以及2020年全年大概率也是如此。問題在于，即便全國市場整體上是呈現(xiàn)這樣的態(tài)勢，各市場主體的感受也是不同的，冷暖自知，分化依舊。

如你所知，疫情之下住房需求只是有所延遲，并未消失，這已為3月下旬售樓處開放后，樓市成交的回暖得到印證。但不能用3月下旬至4月的交易數(shù)據(jù)，作為判斷全年的依據(jù)。回暖的可持續(xù)性和強度，要放到更長的周期來觀察。6月的情況大致會延續(xù)到7-8月。

區(qū)域和城市的分化不會輕易改變。我個人最看好長三角的樓市，其次是珠三角。西南區(qū)域交投的活躍性要差一些。至于城市之間，國家統(tǒng)計局16日發(fā)布的房價數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落，二三線城市漲幅略有擴大，但不能據(jù)此認為三線城市的機會又來了。

我一直跟地產(chǎn)界的朋友說，僅就我國剛性需求和改善性需求的基數(shù)而言，房地產(chǎn)仍有較長的發(fā)展時期。這種波動不大的市場環(huán)境里，房企有沒有可能找到超常發(fā)揮的機會，或者像少數(shù)房企期望的彎道超車？老實說，很難。

過去，在以45度角上揚的市場運行曲線下，有些房企之所以能實現(xiàn)遠超行業(yè)平均水平的增長速率，說到底，是因為它們的風險偏好高，敢于加杠桿。如今，雖然流動性充沛，但加杠桿的風險系數(shù)已是過往的數(shù)倍。現(xiàn)在這個階段，對那些尋求高增長的房企，在城市選擇、拿地時機的判斷力，產(chǎn)品的打造能力、資源聚合能力等方面，都提出了異乎尋常的要求。一旦拿錯了地，而屆時去化又慢，面臨的就不是超越，而是掉隊。

大多數(shù)房企，在樓市下行的動力不足，上漲又不允許的情況下，最重要的還是追求成交量。備案價高一點當然有利于利潤率的提升，但有效的成交和回款，才是現(xiàn)金流優(yōu)良的根本。在長三角和珠三角可售貨值較高的房企，表現(xiàn)將優(yōu)于同行；但中西部才是產(chǎn)品的決勝之地。

至于購房者個人，自2017年以來我就堅持認為，投資性購房的好時期已然過去。高凈值人群出于資產(chǎn)配置的需要，在符合政策規(guī)定的前提下，做一些不動產(chǎn)的投資組合是可以理解的，但普遍而言，追求房產(chǎn)高溢價回報已經(jīng)不合時宜。