林中：跨越周期，旭輝的變與不變

近期上海土地市場火熱。隨著復工復產有序推進，今年上半年上海土地出讓金破千億，甚至出現單日首金百億。

在這一波拿地潮中，各陣營房企對進入上海表現出極大興趣。除了萬科、中海、保利等頭部房企之外，旭輝、新城、招商、金地、陽光城、萬達、正榮等房地產企業也均有斬獲。

8月上旬，旭輝控股（00884.HK，簡稱“旭輝”）聯手融信拿下一幅位于七寶鎮古美北社區的宅地，溢價率40.55%，總價45.23億，成交樓板價5.48萬元/平方米。

8月8日，旭輝董事局主席林中參加博鰲·21世紀房地產論壇第20屆年會。在接受21世紀經濟報道記者專訪時，林中指出目前已沒有所謂的拿地窗口期，都是看每一塊地的機會。

旭輝控股董事局主席林中。資料圖

記者留意到，在當前北京、上海等一線城市地塊總價趨高的前提下，為了分散資金壓力，大部分20強房企都傾向于合作拿地，基本上，開發商會把高總價的地塊采取合作方式，低總價的則自己獨自開發。

這其中也包括旭輝。“北京、上海未來拿地趨勢就是幾家房企組財團模式拍地。”林中指出，旭輝目前拿地有一個比例，就是要拿夠當年銷售額50%貨值的土地。公開資料顯示，旭輝7月在杭州、南京、蘇州及西部長期深耕城市接連獲取8宗地塊。

房地產窗口期消失

每一個市場階段都有企業彎道超車。林中認為，房地產行業已經過了高速增長期，已經沒有所謂窗口期，實際上整個行業從2018年開始進入平穩增長期。企業彎道超車面臨的挑戰和風險比高速增長期大很多。“地產行業要求順勢而為，就可以事半功倍；逆勢而為則事倍功半”。

在林中眼里，未來20年中國房地產行業依然向好。房企要在微利精細化時代尋找新的有質量的增長模式，未來行業很多規則會改變，企業需要重新適應。那些要成為黑馬的企業，難度和挑戰一定比上一個20年更大。

因此，林中預判平穩增長期內會出現一個現象：“追趕別人不容易，別人追你也不容易”。

“就像戈壁行軍一樣，你看到他在前面500步，但是你追趕他要花很長時間，甚至要兩個小時。因為大家的速度差不多，有些距離要花很長時間，如果增速都一樣，距離就是永恒的。”林中認為，房企進入未來20年的成熟期，面對的行業格局與當前的家電行業一樣，是比較穩定的格局。但他堅信未來20年，房企還有機會，要把握好這個行業的機會，就要提高運營效率。

因此，林中認為，一個企業要平衡好經營手段：利潤太低不行，因為不會有積累，都在損耗。有些企業為了沖規模寧愿虧損都會銷售，這就是在消耗資本，最終會人地皆失。“所以要做好平衡術，每個企業根據自己不同的階段，不同的戰略，不同的目標去制定各自不同的平衡術。”林中說。

在平穩期中，旭輝高質量增長的前提，就是產品和服務要做得更好。林中透露，核心是提高經營杠桿、降低財務杠桿，經營效率提高的同時財務杠桿不能提高，提高權益的同時降一點合作杠桿，通過經營杠桿穩投資杠桿。“不變的是文化，變化的是組織、機制和管理，繼而帶來效率和活力。”

旭輝的四大杠桿平衡術

作為中型房企的代表，旭輝講求增長的方法論，從公布的截至7月末未經審核營運數據可見，今年前7個月，旭輝累計實現合同銷售金額1027.2億元，這一數據與2019年幾乎持平。為提高經營效率，旭輝設置了一套財務杠桿、合作杠桿、投資杠桿、經營杠桿的平衡術。

“有些公司把財務杠桿用足，在高速增長期也可以獲得規模快速發展。但是旭輝更多的是通過幾個杠桿的平衡，去穩健發展。”林中指出，在平穩增長期里邊逆勢而為比較難，因為國家要降杠桿，降負債，所以企業要加杠桿就很難，沒那么多工具和機會。

反觀旭輝這兩年，尤其是2019年的業績增速較快，主要是四個杠桿的平衡。“不增長就滅亡。”但林中也強調，增長的時候要考慮到規模、利潤和風險的平衡。

林中認為，在增長的過程中如何做好規模、利潤和風險的平衡很關鍵。比如，有的時候企業將利潤放低一點，規模就容易上一點，因為企業可以主動調低房價；有的時候財務杠桿多一點，投入大一點，規模上去得快一點。林中進而分析指出，如果企業增長速度快，現金流變現能力強，資產的流通性好，回款時間很短，負債率稍微高一點還是安全的；如果周轉很慢，比如香港有些大企業收租物業，那么這些企業的凈負債率就會稍微低一點。