花樣年自救進行時 物業第一股彩生活或將黯然落幕

一個月前，在彩生活的業績發布會上，彩生活董事局主席兼首席執行官潘軍還曾豪言要“重新煥發物業第一股的活力”，未曾料想，一個月后，曾經風光無限的“物業第一股”便英雄落寞。

9月28日晚，碧桂園服務控股發布公告稱，碧桂園物業香港控股與彩生活服務簽訂股權轉讓協議，以不高于33億元的總代價收購彩生活旗下鄰里樂控股集團有限公司100%股權。交易完成后，碧桂園將持有彩生活幾乎所有核心資產。

這或許是彩生活發展歷程的轉折點。

彩生活于2014年登陸港交所，其母公司為花樣年，后者由曾寶寶創立。彩生活上市之初，它為資本市場量身定做的故事一度讓其市值飛升，成為資本市場的寵兒。但是上市這7年，彩生活在經歷多次整合不善的收并購之后口碑急轉直下，在多次戰略調整后其仍難以突破瓶頸，業績增長陷入停滯。

在當下這個微妙的時間點，彩生活母公司花樣年同樣遭遇動蕩，它的資產尚有被看中之處，卻也不得不走上“賣身救主”的道路。

物業。IC photo

賣身

彩生活將核心資產出讓予碧桂園服務，在業界看來是價格公允的交易。

根據碧桂園服務公告，截至2021年6月30日，鄰里樂未經審核綜合凈資產價值約13.74億元。截至2020年底，鄰里樂錄得除稅前溢利約4.12億元，除稅后溢利約3.09億元。據此計算，碧桂園服務收購鄰里樂的估值不超過11倍PE。

目前，彩生活的總市值僅約37億港元，市盈率約為6.14倍PE。相比其他頭部物企，這個估值屬于較低水平。IPG中國首席經濟學家柏文喜向21世紀經濟報道記者表示，這個價格是相對公允的，“因為彩生活本來就是上市物業管理公司，其交易估值是參考市場交易價格進行的。”

碧桂園服務為這宗交易設置了分期支付的方式。公告稱，碧桂園物業香港將以自有資金、股權融資、貸款等方式進行三期支付，且每一期都有相應的支付條件細則。

接近彩生活的人士告訴21世紀經濟報道記者，這宗交易其實談了數月，碧桂園服務買的也是彩生活目前最有價值的商業資產，例如萬象美物業和開元國際。

一位了解碧桂園服務的人士也分析認為，“（碧桂園服務）買的這部分是商業服務，按照碧桂園服務的風格，是不會去買其他資產的。”

近年來，彩生活因為收并購之后的投后管理欠缺，基礎服務水平似乎一直被詬病最多的方面，也在一定程度上影響了彩生活在資本市場上的表現。

自2019年起，彩生活進行了多次管理層的變動和公司戰略調整。2020年業績會上，潘軍報告稱，整體的工作通過一年半的調整已經基本完成，包括精簡管理架構、調整業務的發展戰略、優化薪酬和激勵機制。

在今年中期的業績會上，潘軍再次重申，彩生活是物業行業內收購最多的公司，截至目前總共有200多個物業公司收并購。在經過一年半的整合以后，公司未來可以進入一些相應的第三方業務拓展，重新回到增長的軌道上來。“未來彩生活會適度關注收并購，公司相應規模也會適度擴張。”然而在大刀闊斧的調整下，彩生活并沒有迎來飛速發展。彩生活2021年中期業績公告顯示，期內公司實現營收約17.922億元，同比增長約0.75%，低于行內平均營收增速；錄得毛利潤5.34億元，同比增長0.43%。盡管營收由跌轉漲，但漲幅仍然較小，增長乏力。期內在管面積為5.531億平方米，在管面積同比增長0.26％，增速遠低于其他頭部物企。

救主

彩生活出讓核心資產的背景是，其母公司花樣年的境況也不容樂觀。

柏文喜在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“彩生活出售核心資產，主要原因是母公司花樣年面臨較大的流動性壓力，而旗下可以快速變現和變現能力比較強的資產也就是彩生活物業板塊了。”

花樣年目前存在業績下滑、債務壓頂的狀況。柏文喜稱，“花樣年的行業地位與規模也不占太大優勢，而且財務狀況也不太樂觀，因此花樣年未來的發展壓力還是挺大的。”

據花樣年2021年中報，花樣年多項業績數據下滑，發展疲軟。今年上半年，銷售方面，花樣年累計銷售281.2億元，未達2021年銷售600億元目標的一半。營收方面，花樣年毛利潤22.77億元，較去年同期下滑26.75%；毛利率約20.8%，同比下滑38%；凈利率為2.77%，同比下滑7.58%。

在營收下滑的同時，花樣年債務狀況也不樂觀。貝殼研究院統計，花樣年剔除預收款后的資產負債率為72.7%，凈負債率為74.8%，現金短債比為1.59，“三道紅線”踩中一條，屬于“黃檔”。同時，花樣年目前分別擁有借款約168.5億元、優先票據及債券約343.7億元及資產抵押證券約2.68億元，總借款515億元，比2020年相比增加了大約10%。

這樣的背景下，花樣年連遭國際評級機構標普、惠譽和穆迪等下調評級。

據標普統計，花樣年有約7.62億美元優先無抵押債券將于2021年余下時間到期，有11.5億美元債券將于2022年到期，有約17億元境內債券將在11月和12月到期或可回售，約35億元信托貸款將于一年內到期。柏文喜分析稱，“三個國際機構的負面評級意味著企業流動性的惡化與償債能力的下降，也意味著其在公開市場融資風險與難度的加大。”

花樣年管理層也并非沒有預判到這樣的情況。此前花樣年董事局主席兼首席執行官潘軍公開表示，如果明年6月份政策環境沒有改善，銷售仍然延續這種頹勢，60%的民企開發商或面臨倒閉。

在今年中期的業績發布會上花樣年管理層也稱，花樣年正在處理重資產，包括長期的投資項目。“上次跟投資人見面也專門談到了這些動作，比如說處置一些商場和酒店，這些對公司未來經營來說只會減少負債，增加現金流，目前有幾個商業項目進行得比較順利。”

從彩生活出售核心資產這一行為來看，花樣年的自救是相對積極的。只是現在房地產行業處在周期頻繁的變動中，許多對形勢預判不夠精準房企的命運也終不得不由此而改變。