深耕大灣區(qū)商用物業(yè) COCO Park運(yùn)營(yíng)商星盛商業(yè)登陸港交所

提起星盛商業(yè)，其旗下購(gòu)物中心深圳福田星河COCO Park更加為大家所熟知。

1月26日早間，星盛商業(yè)管理股份有限公司（下稱“星盛商業(yè)”）正式登陸港交所。這也是近兩年眾多房地產(chǎn)企業(yè)拆分物業(yè)公司上市形成港股“物業(yè)熱”后，在港交所上市的純商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)第一股。

從1月14日啟動(dòng)全球發(fā)售，憑借星河控股集團(tuán)快速發(fā)展的業(yè)務(wù)需求和大灣區(qū)領(lǐng)先的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的品牌背書，星盛商業(yè)香港公開(kāi)發(fā)售獲超額認(rèn)購(gòu)近756倍。投資者對(duì)于星盛商業(yè)的熱情可見(jiàn)一斑。

本次上市，假設(shè)超額配股權(quán)并無(wú)獲行使，星盛商業(yè)管理股份有限公司全球發(fā)售2.5億股股份，定價(jià)為每股3.86港元。同時(shí)，公司還擁有包括新世界旗下Pilgrim Ever Project Company、招商局及GLP集團(tuán)旗下的深圳市旗昌投資、深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)、雙城資本等四家基石投資者，合計(jì)認(rèn)購(gòu)約4041萬(wàn)美元（約3.13億港元），相當(dāng)于公開(kāi)發(fā)售股份數(shù)（不考慮超額配售部分）的32.46%。

招股書顯示，公司預(yù)計(jì)2020年歸母凈利潤(rùn)不低于1.2億人民幣，預(yù)期同比增長(zhǎng)超過(guò)40%。在歷經(jīng)2020年疫情的考驗(yàn)后，商用物業(yè)能取得這樣的增長(zhǎng)顯然難能可貴。

作為大灣區(qū)領(lǐng)先的商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商，星盛商業(yè)也將有機(jī)會(huì)持續(xù)受益于區(qū)域整體利好政策和區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)。截至2020年9月底，星盛商業(yè)在深圳市、大灣區(qū)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心、運(yùn)營(yíng)面積均處于行業(yè)前列。

中泰國(guó)際在研報(bào)中指出，大灣區(qū)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)之一，平均人均可支配收入高于全國(guó)平均水平，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人口持續(xù)增長(zhǎng)將為大灣區(qū)的商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)提供穩(wěn)固增長(zhǎng)。

公司管理層認(rèn)為，公司作為大灣區(qū)領(lǐng)先的商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商，受益于區(qū)域利好政策，并具有全國(guó)布局，通過(guò)廣受認(rèn)可的標(biāo)桿項(xiàng)目及靈活的運(yùn)營(yíng)模式，公司將實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、人口消費(fèi)能力較高地區(qū)的城市會(huì)是公司業(yè)務(wù)拓展主要目標(biāo)。

港股商業(yè)物業(yè)稀缺標(biāo)的

對(duì)于整個(gè)物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，2020年是上市“大年”。與往年零星個(gè)位數(shù)物業(yè)公司IPO相比，2020年全年共有17家物業(yè)公司亮相資本市場(chǎng)，但這也令投資者需要在這一眾公司當(dāng)中發(fā)現(xiàn)最具投資價(jià)值的標(biāo)的——要么財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)亮眼，要么具備稀缺性。

但從整個(gè)物業(yè)板塊的情況看，目前在港交所上市的物業(yè)公司共39家，并且大多為住宅物業(yè)管理公司。即便是近兩年備受投資者熱捧的寶龍商業(yè)，盡管常被冠以“商管輕資產(chǎn)上市第一股”的稱號(hào)，其營(yíng)收當(dāng)中也有較大比例來(lái)自住宅物業(yè)管理服務(wù)，并且該部分營(yíng)收占比還在增加。

星盛商業(yè)上市后則補(bǔ)足了物業(yè)板塊的缺憾。招股書顯示，星盛商業(yè)主要運(yùn)營(yíng)包括城市型購(gòu)物中心“COCO Park”（以城市消費(fèi)者為目標(biāo)）、區(qū)域型購(gòu)物中心“COCO City”及“iCO”（以購(gòu)物中心五公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者為目標(biāo)）、社區(qū)型購(gòu)物中心“COCO Garden”（以購(gòu)物中心一至三公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者為目標(biāo)）以及高檔家居布置購(gòu)物中心“第三空間”。

截至目前，星盛商業(yè)共向53個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)，覆蓋中國(guó)20個(gè)城市，總合約面積約328.4萬(wàn)平方米，其中61.6%由獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)或擁有。

在具體的模式上，星盛商業(yè)則采用委托管理服務(wù)模式、品牌及管理輸出服務(wù)模式以及整租服務(wù)模式三個(gè)運(yùn)營(yíng)模式。其中委托管理服務(wù)的物業(yè)數(shù)量從2017年末的4個(gè)，增長(zhǎng)至2020年9月末的17個(gè)，合約管理面積也從43.8萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至111.7萬(wàn)，品牌及管理輸出服務(wù)的物業(yè)數(shù)目在此期間也從15個(gè)增長(zhǎng)至27個(gè)，合約面積從114.2萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至183.9萬(wàn)平方米。

作為星盛商業(yè)最為成熟的運(yùn)營(yíng)模式，委托管理服務(wù)通過(guò)委聘整支管理團(tuán)隊(duì)對(duì)商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，為星盛商業(yè)提供每年收入的70%以上，在2020年前9個(gè)月毛利率達(dá)49.5%。

品牌及管理輸出服務(wù)則是星盛商業(yè)近幾年增長(zhǎng)勢(shì)頭最快的板塊，同時(shí)也是毛利率最高的板塊。招股書數(shù)據(jù)顯示，該部分業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的營(yíng)收占比已從2017年的占比19.3%增長(zhǎng)至2020年9月末的23.9%，截至2020年9月該板塊毛利率高達(dá)74.2%，超過(guò)了A股白酒板塊平均毛利率。

相比物業(yè)板塊的其他公司，星盛商業(yè)坐擁粵港澳大灣區(qū)的地利，通過(guò)發(fā)揮與星河控股的資源生態(tài)圈的協(xié)同效應(yīng)，在商業(yè)物業(yè)當(dāng)中星盛商業(yè)的提升空間仍有很大想象力。

截至2020年前9個(gè)月，星盛商業(yè)整體毛利率達(dá)55.2%，而商業(yè)物業(yè)營(yíng)收占比較高的華潤(rùn)萬(wàn)象生活和寶龍商業(yè)，截至2020年6月末，商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊毛利率分別為35.79%及31.13%。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，中國(guó)城市持續(xù)擴(kuò)展將帶動(dòng)商用物業(yè)試產(chǎn)過(guò)的發(fā)展，令商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)需求不斷上升，此外，國(guó)內(nèi)消費(fèi)增加及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的演變將繼續(xù)刺激零售業(yè)發(fā)展及業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的需求也將隨之增加。

中泰國(guó)際則指出，星盛商業(yè)未來(lái)可憑借與星河控股的協(xié)同效應(yīng)及大灣區(qū)發(fā)展相關(guān)的利好政策推動(dòng)，為自身業(yè)績(jī)帶來(lái)穩(wěn)固增長(zhǎng)，商用物業(yè)管理行業(yè)也可受惠于疫情受控下的消費(fèi)復(fù)蘇。

在中國(guó)整體商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展向好，星盛商業(yè)自身運(yùn)營(yíng)管理能力較強(qiáng)等因素的影響下，加上“純商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)第一股”的稀缺性，也難怪乎投資者在申購(gòu)時(shí)展現(xiàn)出不一般的熱情。

COCO Park模式將持續(xù)輸出

在受到資本市場(chǎng)的熱捧的同時(shí)，星盛商業(yè)也不斷通過(guò)管理優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目拓展業(yè)務(wù)版圖，以圖將COCO Park的運(yùn)營(yíng)模式向外持續(xù)輸出。

深圳福田星河COCO Park是星盛商業(yè)打造的知名商業(yè)地標(biāo)之一，為年輕一代消費(fèi)者及家庭消費(fèi)用戶所熟知，從開(kāi)業(yè)至今，該商城運(yùn)營(yíng)已有15年光陰。

福田星河COCO Park地處深圳福田的CBD商圈，是城市商業(yè)活力的核心區(qū)域，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)也是競(jìng)爭(zhēng)激烈的地區(qū)。在該地區(qū)，除了皇庭廣場(chǎng)、中心城廣場(chǎng)等購(gòu)物中心外，還有連城新天地將各購(gòu)物中心打通，亦有PAFC MALL、One Avenue卓悅中心等新入場(chǎng)者，要在該地區(qū)維持標(biāo)桿地位，則需要購(gòu)物中心不斷“進(jìn)化”，緊跟消費(fèi)者需求。

星盛商業(yè)將福田星河COCO Park定位為“公園情景式購(gòu)物中心”，通過(guò)自我升級(jí)，一方面將項(xiàng)目整體面積將由過(guò)去的7.6萬(wàn)平方米增加到約12萬(wàn)平方米，另一方面則是通過(guò)引入華南首家樂(lè)高品牌旗艦店入駐等，加碼精品零售與體驗(yàn)業(yè)態(tài)。

通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，星盛商業(yè)不斷調(diào)整升級(jí)商場(chǎng)的“內(nèi)涵”，以迎合年輕人的消費(fèi)需求，緊貼商業(yè)趨勢(shì)。

像“大搶節(jié)”原創(chuàng)IP活動(dòng)、打造“40°Night COCO紀(jì)念夜”等主題活動(dòng)，則是星盛商業(yè)在個(gè)性化營(yíng)銷上的創(chuàng)新，使得運(yùn)營(yíng)商從從單純的品牌內(nèi)容整合者轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)容創(chuàng)造者，增強(qiáng)與優(yōu)質(zhì)品牌和消費(fèi)者間的粘性。

強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力也讓星盛商業(yè)在2020年這個(gè)不平凡的年份當(dāng)中，迅速?gòu)囊咔榈挠绊懼凶叱觯凇按髶尮?jié)”活動(dòng)期間，星盛商業(yè)旗下購(gòu)物中心通過(guò)多種會(huì)員專寵計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)會(huì)員新增近1.5萬(wàn)人，會(huì)員消費(fèi)環(huán)比增長(zhǎng)38.2%。

從招股書的數(shù)據(jù)也可以看出，截至2020年9月末，星盛商業(yè)期內(nèi)凈利潤(rùn)為0.9億元，同比增長(zhǎng)32.4%。公司預(yù)計(jì)2020年歸母凈利潤(rùn)不低于1.2億人民幣，預(yù)期同比增長(zhǎng)超過(guò)40%，這意味著在2020年四季度，星盛商業(yè)盈利水平進(jìn)一步改善，在有效應(yīng)對(duì)去年疫情不利影響并作出相應(yīng)調(diào)整、布局后，業(yè)績(jī)得到進(jìn)一步釋放。

而星盛商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的不斷成熟，也體現(xiàn)在其資本回報(bào)率上。招股書數(shù)據(jù)顯示，星盛商業(yè)的資產(chǎn)回報(bào)率從2017年的16.2%，逐年上升至21.1%、25.4%，截至2020年9月末已達(dá)34.8%。

按照星盛商業(yè)的規(guī)劃，通過(guò)以福田星河COCO Park這樣標(biāo)桿項(xiàng)目的出色運(yùn)營(yíng)為藍(lán)本，立足大灣區(qū)，星盛商業(yè)將進(jìn)一步在長(zhǎng)三角和華中地區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟的地區(qū)優(yōu)先布局。通過(guò)把星河COCO Park的成功運(yùn)營(yíng)模式因地制宜，打造更多旗艦級(jí)商業(yè)產(chǎn)品。

管理層亦指出，星盛商業(yè)將會(huì)深耕大灣區(qū)并進(jìn)行拓展，例如在長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、人口消費(fèi)能力較高的城市做拓展，也將利用資金，根據(jù)公司拓展方向收并購(gòu)及投資中小型商用物業(yè)。