歐元匯價未見底 什么需要調(diào)整后再升

　　6月14日，周日。中國A股牛市自2008年11月已開始，去年8月至今雖然跌勢不斷，但不代表中國經(jīng)濟(jì)面對另一次衰退(Double-Dip)，看來只是牛市第一期中的調(diào)整。政府為矯正內(nèi)地房地產(chǎn)過分投機(jī)而采取一系列調(diào)控政策，結(jié)果殃及池魚。內(nèi)地房地產(chǎn)價未跌，A股市場已出現(xiàn)大調(diào)整。作為投資者，除了在牛市開始時加入外，另一個入貨點應(yīng)是牛市第一期調(diào)整期完成之時，估計在今年5月到7月。

　　歐元匯價未見底

　　去年歐元似乎欲取代美元的地位，今年歐元卻成為最不受歡迎的貨幣，正是此一時也、彼一時也。從走勢看，歐元仍有下調(diào)空間，例如見一見1.16美元(2006年1月歐元升勢從1.1678美元起步).

　　金價在1250美元形成雙頂，未來上升阻力很大，雖不排除未來可升至1300美元，但亦到了黃昏歲月。和1970年代不同，當(dāng)年通脹壓力十分大;反之，最近十年雖然各國政府濫發(fā)鈔票，但全球通脹壓力仍不大。

　　值得注意是，今年4月金礦股同金價走勢背馳，反映今年金價上升不是因為通脹壓力，而是因為歐元貨幣危機(jī)，一旦歐元危機(jī)過去，小心金價調(diào)整。情況有如2008年上半年油價上升，但石油股卻回落，最終油價大幅下挫。

　　今年越南盾已貶值13%、南韓圜回落17%，新臺幣亦跌6%，只有人民幣兌美元仍維持在2008年7月水平，沒有變化。為何人們?nèi)韵嘈湃嗣駧趴缮?中國廉價勞工供應(yīng)由2007年起進(jìn)入結(jié)局篇，富士康(2038)事件后更進(jìn)一步惡化，如無法將勞工成本轉(zhuǎn)嫁，代表內(nèi)地制造業(yè)進(jìn)入微利或虧損期;如能轉(zhuǎn)嫁，代表輕工業(yè)產(chǎn)品跌價期結(jié)束，令那些依賴中國提供廉價產(chǎn)品的美國公司股價大挫，例如P&G跌幅便十分大。

　　透過印刷貨幣，令市場價格經(jīng)常偏離“正常軌道”，不再反映實際價值，失真度有增無減，令價格由一個極端走向另一極端。換言之，泡沫的始作俑者是政府，日后刺穿泡沫者又是政府。自1971年美元同黃金脫鉤后，濫印貨幣連最低限制亦失去。作為老練投資者，了解何時加入、何時退出，便能從中獲利。趨勢到底是上升、下降或徘徊，背后推動力量是投資者的情緒變化及資金流向，而非基本因素。上述是為何自1971年起趨勢投資法漸漸取代價值投資法的理由。

　　至于走勢可提供一定協(xié)助，但走勢不同趨勢。例如2000年起金價向上是大趨勢，至于短期金價升升降降，則可利用走勢分析去捕捉。去年11月起美匯大趨勢是向上，短期升升降降則可利用走勢去捕捉，如此類推。去年首季美股開始回升之際，其實不少港股甚至可帶來一倍或以上回報，例如江西銅業(yè)(358)、中海油(883)及中石油(857)等。到了今年首季，限于我老曹智慧，已無法找到那些有機(jī)會上升一倍的項目，股票市場已沒有fairy tale，5月好友在呻吟，到6月好友身子仍虛弱不堪。

　　信奉凱恩斯理論的官員，去年讓各國政府大力干預(yù)，建立一個虛幻的復(fù)蘇。各位可能忘記了，在政府指導(dǎo)下的生產(chǎn)力分配并不切合社會需要，而成本最后仍須由人民負(fù)擔(dān)。中國1949年建國到1978年的經(jīng)驗，又或者1990年至今日本的情況，已經(jīng)前車可鑒。為了眼前利益，人們?nèi)灾С终迨纸?jīng)濟(jì)，因而帶來一個又一個泡沫及危機(jī)。

　　對香港經(jīng)濟(jì)而言，美元上升是利淡因素。例如1995年起美匯指數(shù)止跌回升到2002年止，令香港樓價由1997年8月起大跌到2003年9月。 2002年底開始美匯回落，則令2003年起香港經(jīng)濟(jì)再次復(fù)蘇。 2008年12月起美匯止跌回升，去年3月起美匯又回落，到今年1月美匯又再上升，會否令今年香港經(jīng)濟(jì)再次放緩?作為投資者，今年首季宜賣出弱勢股，只留下強(qiáng)勢股及增加手上現(xiàn)金比重，此乃合理做法。你做了沒有?

　　內(nèi)地房價調(diào)整后再升

　　1950年如你投資1000美元在標(biāo)普五百指數(shù)，到2007年12月變成613013美元，上升六百一十二倍。不過，如你因走出走入而錯失其中三十個大升月份，你便只有35404美元。然而，如你能避過三十個最差的月份，你的1000美元投資可變成9509094美元!由此可見捕捉時機(jī)如何重要。止蝕不止賺的好處就是讓你自動自覺逃避大損失，讓利潤往前跑，你便可達(dá)致用1000美元在六十年內(nèi)變成950萬美元的夢。

　　人民幣十年期債券息率由幾個月前的3.7厘降至上周3.3厘，代表人民幣在可見將來加息機(jī)會極微。中國GDP增長率可能由第一季的11.9%降至第二季的10%左右，仍屬偏高。為打壓房地產(chǎn)，北京政府已提升銀行存款準(zhǔn)備金率，結(jié)果樓價未跌，上證指數(shù)今年已跌了23%。

　　從西方經(jīng)濟(jì)發(fā)展史看，城市化必然導(dǎo)致房價上升，隨著工業(yè)革命時代來臨，城市成為人口、財富及文化的集中地，人們不斷從鄉(xiāng)村流向城市;加上城市人口財富創(chuàng)造能力高，自然推高樓價。中國1978年城市化率只有17.9%，2009年已達(dá)46.6%，平均每年提高0.92%，令中國樓價由1987年平均411.4元人民幣一平方米升到2008年3800元一平方米，平均每年升11.2%;2009年一線城市更大幅上升。從2009年日本城市化率為66.3%看，代表中國未來仍會進(jìn)一步城市化。換言之，中國一線城市樓價短期(例如兩、三年)有下調(diào)壓力，長期(十年八年)繼續(xù)有上升壓力。

　　1997年中國城市化率剛實現(xiàn)30%水平后進(jìn)入加速期。目前日本居住在城市的人口占總?cè)丝?6.3%，南韓更達(dá)81.2%，馬來西亞亦達(dá)69.6%。由1997年起計，未來三十年中國有大量人口涌入城市。以北京為例，今年首五個月外地人口占北京購房總數(shù)50%，說明城市化令大城市房地產(chǎn)需求十分強(qiáng)勁，此趨勢在2025年前不可能扭轉(zhuǎn)。

　　城市化成為帶動中國經(jīng)濟(jì)增長及追求GDP上升的工具，房地產(chǎn)更成為經(jīng)濟(jì)重要支柱之一，直接及間接帶動很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各方面對房地產(chǎn)依賴性愈來愈大。目前與房地產(chǎn)有直接聯(lián)系的產(chǎn)品多達(dá)六十多種，間接的更不計其數(shù)，例如裝修、家具、家電、汽車等。去年12萬億元人民幣總消費中，有46.6%來自房地產(chǎn)。

　　德國銀行Peter Hopker不認(rèn)同中國房地產(chǎn)形成泡沫，但認(rèn)同內(nèi)地樓價須調(diào)整幾季。

　　5月31日中央政府公布國務(wù)院批覆發(fā)改委“關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作意見通知書──逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，目前上海及重慶響應(yīng)，其他城市觀望;而一度成交額大減的房市，踏入6月成交額卻逐步回升。

　　日本1990年開始征收房產(chǎn)稅，樓價立刻垮下去，二十年時間過去了，仍沒有重新爬起來;反之，美國、英國一向有征房產(chǎn)稅，卻不影響當(dāng)?shù)胤績r升降。

　　開征房產(chǎn)稅影響未明

　　早于1986年10月，中國已通過征收房產(chǎn)稅權(quán)，當(dāng)時針對經(jīng)營性用房，居民住房暫時不征。這次上海政府打算向“七十平方米以上面積”的房產(chǎn)征稅6%;另不能提供三年以上工作納稅的非上海戶籍居民，購房亦要征稅。對中國而言，征房產(chǎn)稅的結(jié)果是日本反應(yīng)，還是英美反應(yīng)?不知道。有人擔(dān)心類似日本，因中國一如日本，在過去是沒有征稅的，一旦開征影響很大;反之英美政府一向有征稅，人們早已習(xí)慣。

　　另外，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》在6月12日正式對外發(fā)布，主要針對城市內(nèi)中等偏低收入家庭(通常被稱作“夾心層”)住房困難，因為他們無力通過市場租賃或購買住房，成為城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)下的受害者。

　　根據(jù)有關(guān)《指導(dǎo)意見》，未來住房房源可通過新建、改建、收購等方式向他們提供公共租賃住房，并嚴(yán)格控制在六十平方米以下，合同期限一般為三至五年，滿約后可申請續(xù)租。公共租賃住房只能用于承租人自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置，亦不得作為從事其他經(jīng)營活動。如承租人違反規(guī)定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令退出。如拖欠租金和其他費用，可通報其所在單位從工資中直接劃扣。中央以適當(dāng)方式向各地政府提供資金補(bǔ)助，在建設(shè)和營運上給予稅收優(yōu)惠，并鼓勵金融機(jī)構(gòu)發(fā)放長期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)放中長期債券等方式籌集資金;并探索運用保險資金、信貸資金及房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道;實行“誰投資、誰擁有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。上述主要由省政府總負(fù)責(zé)，由市、縣人民政府落實。換言之，中國正大力發(fā)展廉租房。

　　新中國成立以來，一直實行住房非商品政策。第一個住房變成商品是1979年深圳東湖花園，主因是1949年起的計劃經(jīng)濟(jì)失敗，1978年起實行改革開放政策。過去三十多年，中國政策上過分強(qiáng)調(diào)效率而忽視注重公平，漸漸令社會走向兩極化。所謂三十年河?xùn)|、三十年河西，是歷史周期規(guī)律。這次不是走回頭路，而是糾正過去三十年政策上過分強(qiáng)調(diào)效率而忽略公平原則后的另一次改革。

　　未來把住房用地分為普通住房和奢侈住房兩種，分界線是六十平方米樓面，然而至今仍未有具體方案。例如所占比例多少?在新加坡是85%比15%，即85%住宅土地用作發(fā)展組屋供新加坡人購買;15%住宅用地是豪宅，任何人都可購買。香港是50%比50%，目前公屋為三百萬人提供居所，另有三十五萬個居屋單位內(nèi)，約住了一百萬人，另有三百八十萬人住在一百多萬個私人住宅內(nèi);私人住宅良莠不齊，有些是戰(zhàn)前舊樓，亦有些是超級豪宅。日本是15%比85%，約15% 居住在政府提供的廉租屋內(nèi)，其余都是私人住宅單位。不同政府有不同房屋政策，產(chǎn)生不同效果，很難說哪一項政策好或壞。

　　各國房策互有優(yōu)劣

　　在城市化過程中，當(dāng)?shù)卣捎檬裁凑?，十分影響未來樓價。例如新加坡約85%市民住在政府提供的組屋(類似香港居屋)內(nèi)，只有15%(大部分外來)人口租用或購買私人物業(yè)，令新加坡市民只須花百多萬港元便可購買一間約一千呎樓面的組屋，首期付30%(可用強(qiáng)積金支付)，然后每年供款，退休前完成。由于政府大量供應(yīng)組屋，令組屋樓價升幅每年僅約5%左右。

　　日本政府則視住宅物業(yè)為商品，樓價由市場決定。 1990年曾出現(xiàn)三代人才供得起一個七百五十呎住宅單位的情況。其后政府宣布抽物業(yè)稅，1990年至今日本樓價下調(diào)70%。另一方面，日本政府近年亦提供類似“居屋”的物業(yè)給日本人租用或購買，令近年日本樓價無法回升。

　　香港自1953年起是雙線行車，既有廉租屋亦有私人住宅，1976年起更加入居屋，到2003年才取消，最后一批居屋在今年內(nèi)出售。上述政策令及早買樓的港人發(fā)達(dá)，例如1967至1997年本港住宅樓價由幾十元一呎升至12000元;反之，97年才置業(yè)者除豪宅外，至今仍賺不到錢。

　　未來中國房屋政策到底是新加坡模式(85%人口住在政府提供的組屋)或是日本模式(85%人口住在私人地產(chǎn)商提供的房屋);抑或香港模式，即廉租屋及居屋占一半人口、私人物業(yè)占一半人口?哪一模式好?各有各的優(yōu)點和缺點。例如新加坡人可以安居樂業(yè)，因樓價長期升幅有限，大部分新加坡人至今仍過著儉樸生活。反之，港人在樓價上升時個人財富大增，生活奢華;在樓價回落時出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)效應(yīng)，消費大減。

　　中國快公布下一個“五年計劃”，在房屋政策方面，相信有更清晰的方向指導(dǎo)。