陳真誠：物價地價房價齊漲房價何以合理

　　2010年3月“兩會”上，溫家寶總理在《政府工作報告》中明確提出要“遏制房價過快上漲”，并于2010年4月及9月連續兩次出臺集群化調控政策，以調控房價。但至今來看，調控效果仍然不理想，房價依然維持上漲。特別是9月以來，全國房地產形勢再次引起了決策層重視。

　　2010年12月26日，院溫家寶總理在做客中央人民廣播電臺中國之聲直播間訪談時稱，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平。今年中央針對房地產市場采取了十條措施和五條措施，“現在看來，落實得還不夠好”。中央已經采取措施加大力度調控房價，將從兩個方面繼續加大力度：加大保障性住房的建設力度。其次，利用信貸的杠桿，抑制投機。并加強對土地的管理，土地要首先用來建保障性用房，對于投機的土地使用中央將嚴加管理。溫總理表示，“在我的任期內，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平，我還要為實現這個目標而努力，絕不會退縮”。這就是說，中央對目前房價和調控的評判是，房價并非合理水平，房地產調控目標還沒達到，將繼續加碼房地產調控，出臺新的調控政策，加大房價調控力度。

　　只是，不得不承認的是，橫亙在決策層的堅決表態面前的是，現實宏觀經濟形勢和房地產市勢已是相當不樂觀，要達成“一定要使房價能夠保持在一個合理的水平”這一目標的難度不小。本文作者陳真誠認為，要想使房價回歸合理，尤要消除高地價下地價繼續上漲與通貨膨脹及將來繼續通貨膨脹預期物價上漲這兩個巨大障礙，這是無法回避而必須加以解決的問題。

　　首先是，高地價給高房價提供了支撐，地價繼續上漲或繼續拉高房價預期，為房價可能繼續上漲提供了理由和推力。

　　毫無疑問，土地是房地產開發所必需最主要“原材料”之一，開發商只有買了地，甚至是囤積了足夠土地，才能保證后續正常或擴大開發。在現行土地出讓制度和模式下，在土地財政驅動下，在房價、地價預期向上的市勢下，開發商就必須不斷買地。

　　近幾年來，幾乎所有高價買下的土地，通過房價上漲或囤地后的地價升值，消化了高地價成本，化解了風險，還獲得了可觀利益回報。地價不斷推高，反過來又推高房價或房價預期。就這樣，房價和地價這二者互相推高，互相拉升預期，就象兩個互相耦合的齒輪，一個轉動帶動另一個轉動，然后兩個一起轉動，互為推力。

　　近兩年，政府希望通過寬松的貨幣政策和信貸政策、低利率及物價上漲、房價上漲來推動經濟增長，拉動GDP，對物價上漲或上漲預期不是很重視。到了今年，流動性泛濫，通貨膨脹，負利率等，與房地產調控形成了對沖，再次見效不大。

　　本來，在調控政策作用下，前三季度，地價同比增速放緩，不僅罕見“地王”，一些地方還出現了流標流拍。但由于通貨膨脹再次推高房地產等資產估值，房地產重回投資保值、對抗通貨膨脹的選項，為高房價提供了支撐，繼續推高房價預期，再次拉升土地投資回報預期，導致了最近地價再次上漲。2010年11月后，全國地王再次頻出，遍及多個二線城市，再次拉高了地價。

　　在地王的背后，卻有著大量的閑置土地。自2004年以來，房地產供地逐年增長，今年全國土地供應大幅增加，而到處可見囤地閑地。2010年8月，媒體曝光國土部向銀監會披露了1457宗閑置土地。隨后，國土資源部召開專題新聞發布會，截至2010年5月底，全國共上報房地產閑置土地宗數2815宗，面積16.95萬畝。至今，囤地閑地還在繼續，依舊泛濫。如上海，自2009年1月至2010年底所拍出土地中，84幅樓板價過萬，其中有23幅土地接近已接近或達到閑置一年囤地標準，僅12幅部分開工或全部開工，所占比率不足兩成。可見，政策執行嚴重不到位，囤地閑地泛濫，打擊囤地不力，依舊是治理土地市場所面臨的主要問題。

　　另一方面，雖然2010年中央經濟工作會議政府已明確要把穩定價格總水平放在更加突出的位置，雖然央行在2010年已經6次上調存款準備金率和2次加息，但迄今來看，政府在打擊通貨膨脹的行動措施上等方面顯得依然保守。不僅央行的加息反應太慢，時間拖得太久，而且這兩次加息明顯幅度不夠，總共才加息50個基點，與2008年9月16日開始的連續降息即百日內連續5次降息、降息幅度高達216個基點難以相比，打擊通貨膨脹的力度明顯有限，效果也難以樂觀。今年第二次加息后，負利率幅度依然高達2.35%，可基于目前種種跡象而言，央行看起來依然不愿意連續大幅加息。因此，市場預期通貨膨脹還得繼續，物價還得上漲，房價還可能繼續上漲。這樣，房價、地價及其預期還可能推高，囤地閑地還可能蔓延。本文作者陳真誠認為，如果政府不及時采取更嚴厲調控措施，地價或地價預期可能繼續向上，其結果將是進一步推高房價或房價預期。{page_break}

　　如此看來，要想使房地產調控真正見效，使房價回歸合理水平，就必須出重拳打擊通貨膨脹，遏止物價上漲，并使物價合理回落，同時還必須進一步采取措施、加大房地產調控力度，尤其要加大土地調控力度，堅決嚴格落實執行已經出臺的政策，嚴厲打擊囤地閑地和哄抬地價等行為。

　　為鞏固調控成果，強化已有政策措施的貫徹落實，2010年12月19日晚，國土資源部發出了《關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》，要求嚴格落實房地產監管和調控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規行為，堅決抑制少數城市地價過快上漲趨勢。這是2010年中央經濟工作會議后中央政府出臺的第一個針對房地產市場的政策通知，可看作是新一輪房地產調控開始、調控進一步加碼的信號。

　　此前的2010年12月16日上午，國家土地總督察徐紹史在北京約談違法用地較為嚴重的12個地方政府主要負責人。2010年12月16日下午，國土資源部、監察部、人力資源和社會保障部正式啟動了全國土地管理“問責”。 2010年12月20日，國土資源部副部長稱，要堅定貫徹落實中央調控政策的信心和主動性，加快閑置土地清理查處，堅決打擊違法違規用地行為。

　　2010年，對囤地閑地，政策多次強調要加快處理速度，加大處罰力度。然而，經驗教訓說明，從政策到落實一般會大打折扣。事實上，至今，相關打擊囤地閑地的政策幾乎成為了擺相，全國也沒幾宗囤地閑地被處罰。而且，在首批被約談的12個土地違法縣市中，一些囤地大戶、掛牌督辦案件所在城市無一上榜，對此輿論紛紛表示質疑。

　　可以說，如果政策上的頂層設計不能成為執行上落地利劍，政府不能有效打擊通貨膨脹，物價、房價繼續上漲，不能依法打擊囤地閑地，那么，本文作者陳真誠認為，很難消除土地市場的瘋火癥，很難治理土地市場上的囤地閑地頑疾。其結果是，又何以降地價?進而又何以降房價、使之回歸至合理?

　　法國興業銀行迪倫•格賴斯曾說過：買進大宗商品，就相當于賣出人類的獨創力。將之借運用到中國房地產市場：賣出高價土地，或就相當于買斷了房地產的創新力，動搖了對房地產調控的信心。

　　為打擊通貨膨脹，助力房地產調控，增強物價調控和房價調控的信心，央行可能會在明年年初甚至年底繼續上調存款準備金率，并在明年元月份再加息。這是因為，相比較于加息和上調存款準備金率的實際效力而言，政府更需要或最需要的是其行為的信號作用和對預期的影響作用。應該說，為強化效果，緊接著在明年初甚至年底再上調存款準備金率或是最好的一招。在這種時候，2010年的信貸投放已經結束，2011年的信貸投放還沒開始，屬于過渡階段的真空期，上調存款準備金率對銀行的實際影響不大，但可收到相當好的政策效果。