葉檀：第三輪房地產調控政策明智、及時、利于民生

　　1月26日，國務院常務會議召開，第三輪房地產調控政策出爐。這是明智、及時、有利于中國宏觀經濟結構調整、有利于民生之舉。

　　第三輪調控政策必須出臺。2011年是中國十二五開局之年，目前是穩定2011年預期的關鍵時期。中國經濟結構調整的關鍵年份，產業轉移與創新需要資金支持，但目前的房價上升與房地產投資高回報卻使大部分資金進入房地產市場，使中國經濟結構轉型與虛擬經濟的高風險相伴，使地方政府伴土地財政而眠，如果一個中國等于一千個迪拜成為現實，那么中國經濟未轉型就已失敗。

　　有人說第三輪調控政策不新，是老生常談，但仔細分析，我們會發現老生談出了新意。

　　中國房地產未來的目標非常明確，抑制投資性購房、建設商品與保障房雙軌機制。政策第二條強調保障房建設，短短的五句話中最后一句提到了“努力增加公共租賃住房供應”。第五條強調土地供應保障各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。未來中國保障型住房將進入建設高峰期，如果公租房達到2000萬套以上，那么中國住房市場的民生疾苦將得到根本性緩解。

　　對于保障型住房領域尋租空間的認識更加清晰，目前的政策潛在地承認經濟適用房尋租嚴重。

　　2010年以來，保障房建設屢提公共租賃住房，政府官員考察項目也是公租房，由此得出較為明確的結論，公租房已然成為保障房的主角，尋租成風的經濟適用房的重要性系統性下降。經過長期的理論探討與慘痛的教訓，決策層已經認識到住房保障不等于給予產權房，給予產權的保障房性住房體系存在天然的尋租缺陷，是對經濟規律、是對普通公民財產性收入的不尊重。要讓中國保障住房體系高效，今后需要嚴厲打擊保障型住房中的質量低劣與尋租行為，千金市骨方能買信。

　　對于市場規律的認識更加深刻。

　　以往調控房地產的主要技術手段是控地根、控銀根，控地根的結果是助漲了房價。這幾次調控房地產主要運用稅收與金融手段，稅收成本提高降低投資收益、融資成本提高實現了房地產領域的去杠桿化。

　　政策規定，調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。

　　調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。相比之前執行差額收取營業稅，5.5%的全額營業稅使得5年內房源再交易成本明顯上漲，稅收成本將翻番。以往在地方政府的呵護下雷聲大雨點小的土地增值稅，此次再受重錘敲打，對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，政府要進行土地增值稅清算和稽查。定價高的房地產開發商的稅本會經常被拿出來翻揀翻揀，地方政府有心無力，因為約談問責制成為常規制度。在仕途與房地產收益之間，官員會做出理智選擇。

　　對個人房貸的約束史上最嚴厲，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。房地產投資金融杠桿幾乎消失，依靠銀行信貸炒房幾乎不可能，相信將來對于民間的房地產融資、對于房地產信托將有嚴格管控。如此一來，自有資金不足的投資者將被排擠出房地產市場。鑒于民間資金充裕，仍有能力提高房價，相信未來房產稅還會陸續出臺，使自有資金充足者知難而退。

　　與限制房貸相配套的是限購成為常態，本地居民不可能購買兩套以上的住房，沒有繳稅或者社會保險證明的，失去在異地投資的資格。這是嚴厲的行政手段，也許最被人詬病，在中國房地產市場逐步穩定、健康之后有必要排除出政策工具的行列。

　　房地產調控非一日之功，我們并不樂見一天之間房地產市場天翻地覆，那意味著地方財政的破產，意味著債務黑洞顯形。但是，房地產市場直指根本的改革需要寸進之功，對房產稅與土地財政的調節，對投資與消費的平衡，甚至對于中介、統計數據造假的坦承與更正，都是中國房地產市場健康發展的根基。所有這些政策，我們已經或者將陸續看到。

　　由于通脹預期仍在上升，由于實體經濟收益不高，由于房產稅尚未正式出臺，我們也許很難看到房地產調控有旦夕之功，因此我們還要繼續呼吁，請實行穩健的貨幣政策，請平衡財政，請調節分配收入體制保障產權，讓各個階層的人都能感覺到安全、感覺到中國夢沒有遠去。

　　注：忙碌的一天。

　　總理與來京上訪人員面對面交流，房產中介公司規則出臺，所有這一切說明了推動社會進步的力量沒有泯滅。

　　仍在關注村長案。

　　現在沒有結論，朋友跟我說推導應該是車禍，也看到了相關的報道。

　　要強調的是，沒有程序正義就沒有結果正義。

　　當地政府與電廠項目利益過深，由利益相關中人做出的結論不足以服人。

　　此案影響之大，必須有獨立的第三方調查機構進行。異地調查，有那么難嗎?推而廣之，日后所有的大案，只要牽涉到地方政府利益，就必須由第三方調查，形成慣例。如此才能尊重民意，尊重程序正義。

　　香港靠的是廉政公署，美國靠的是新聞扒糞運動與法律界人士的共同努力。

　　面對村長案，靠猜測站在哪一方都不足道，所謂證據云云，只有脫離利益相關者，才有價值。調查無法深埋質疑，一個利益相關方難以得出公正的結論，即便里面有公平人士也不行，因為程序已經非正義。

　　各方人士尤其是媒體與法律界人士，有必要為制度建立服務，有必要探究民意背后的深層原因，而不是暗地指責愚民，或者以政府不可能做這么愚蠢的事，來做為村長案的結論。

　　在如此的誤讀下，村長想必不會安心。

　　村長案中有人故意混淆，說我附注中貶低村長，夸獎政府處理手法映照古今，如此的惡讀、如此險惡的居心，請問你的心長在正常位置嗎?

　　收起這一套，趕緊，出門左拐，不送。