國資接手逾半年 南京地王變身停車場

核心提示：遲遲未能啟動的關鍵原因是背后權屬、利益的復雜關系，這也是制造了該地王閑置多年的關鍵因素。

在南京市白下區新街口，同樣是黃金商業地皮，命運卻如此不同。

4月8日，位于白下區新街口的金鷹三期正式開工，寸土寸金的新街口，又將豎起一座220米地標式的高端購物中心，風光無限。就在同時，金鷹旁邊閑置多年的地王鐵管巷A、C地塊也迎來了新的轉變，但并不是動工，而是被用作金鷹商場的停車場，5月底前交付使用。

“真是天大的諷刺，同為地王，命運卻如此懸殊。”一位曾經為相關方面負責運作過鐵管巷地王的核心知情人士向記者感慨，原本以為去年在當地相關政府部門的主導下，由本地國資房企鳳凰股份(600716.SH)接盤后，該地王可以結束長達6年多的閑置生涯，沒想到是這樣的結果。

記者進一步獲悉，來自鳳凰股份的信息顯示，該地塊目前最近的預計開工時間是2012年7月。而繼續拖延背后的原因，利益糾葛，紛繁復雜。

這幅閑置地王去年在“1457宗閑置土地名單”中赫赫有名，在其繼續閑置境遇的背后，其余上千宗閑置土地如今又是何處境？

閑置地王新角色：停車場

2004年1月15日，鐵管巷A、C地塊第一次出讓即遭遇激烈爭奪，上海全日通投資有限公司和衛中實業發展有限公司聯手以5.45億元競得，其中A地塊以31455元/平方米成為南京“單價地王”。但一年后，兩家中拍公司在繳納保證金和出讓金8200萬元后無力繳納剩余土地出讓金，地塊在2005年初被收回；2005年9月10日，二度拍賣，上海泰龍房地產發展有限公司（以下簡稱“上海泰龍”）5.2億元底價競得。

泰龍當初宣稱要投入15億元興建518米的“亞洲第一高樓”，讓該地塊再次成為焦點，但這恰恰是地王閑置命運的開始。因此，確切來算，鐵管巷地王從出讓至今閑置而并無開發的狀態已經超過7年之久。

對于“守著”這幅閑置地王早日動工建成一流商業地標的周邊居民來說，4月8日金鷹商場開工附帶的一個消息令人無奈。

來自南京的最新信息顯示，白下區梳理了周邊的可用資源，重新調整鳳凰置業權屬的東鐵管巷A、C地塊規劃，金鷹目前已與江蘇鳳凰置業有限公司（鳳凰股份全資子公司，以下簡稱“鳳凰置業”）簽約，將A地塊由區房產經營公司交給金鷹國際管理使用，C地塊于5月底前交給金鷹國際作為停車使用。

2010年7月28日，鳳凰股份發布公告稱，鳳凰置業擬收購重慶潤源基礎設施投資有限公司(以下簡稱“潤源公司”)持有的南京龍鳳投資置業有限公司(鐵管巷A、C地塊的項目公司)74.81%股權，原出資額為3億元，經協商，股權轉讓價款確定為6.5億元。

這筆收購，曾經讓關心地王命運的各方非常期待，但如今，剩下的還是等待。

鳳凰股份年報披露，鐵管巷A、C地塊最新預計時間為2012年7月開工，繼續拖延的原因是其中一幅地塊“土地出讓金已繳納完畢，土地使用權證尚未取得”。

但上述知情人士透露，相關地塊早在2005年前后就已經完成動遷，熟地狀態已多年。遲遲未能啟動的關鍵原因是背后權屬、利益的復雜關系，這也是制造了該地王閑置多年的關鍵因素。

地王重生的障礙

盤點南京鐵管巷地王舞臺上出現的主要“演員”，除了上述鳳凰股份、上海泰龍等外，還有不少如重慶國際信托投資公司等“知名演員”，并有愛爾蘭財富控股集團、盛高置地(0337.HK)等與地王傳出“緋聞”。

上述知情人士透露，2010年，最終在當地政府部門的協調下，鳳凰股份最終入局接盤，但實際上，這一步并沒能完全掃除該地塊后續開發的全部障礙。

鳳凰股份并未能全部收購地王項目公司股權。

在鳳凰股份的年報中，記者看到，作為公司的七大主要項目之一，鳳凰股份在鐵管巷地王所占權益為77.31％。這一點與這位知情人士透露“上海泰龍在南京項目地王中，目前還占22.69%股份”的說法完全吻合。

換言之，目前該地王依然由兩方所有。而上海泰龍在鳳凰股份接盤之前，與重國投旗下相關公司一直共同擁有該地王，利益糾葛不斷，導致項目長期無法進入實質性開工建設，如今這一角色仍在，“只是與其對弈的角色換了一下而已。”

“從一開始，即使還提出了亞洲第一高樓的規劃方案，上海泰龍可以說幾乎從來沒有安心開發這幅地王的完整計劃，它也不具備這樣的實力，甚至是資質。”這位了解其中來龍去脈的核心知情人士直言。“而最終泰龍依然保持了超過20％的股份，則是各方利益斗爭、妥協的結果，但這無疑也是地王重生的不確定性因素。”

此外，鳳凰股份的自身實力能否應付這樣一幅地王的開發所需，也是外界質疑較多的另一主要方面。

公開資料顯示，鳳凰股份2010年公司實現營業收入11.1億元，營業利潤為2.44億元，同比分別下降2.13%和37.60%；歸屬于母公司所有者的凈利潤為18.60億元，同比下降36.71%。公司全年EPS為0.25元，凈資產收益率為14.18%，較2009年均有下滑。

知情人士透露，鳳凰股份為了順利消化這幅地王，曾四處籌錢。2010年收購時，公司提出向控股股東借款或委托貸款12億元的議案，原因便是此宗地王收購的資金需求。而更早前，鳳凰置業還通過工行南京城北支行獲得了鳳凰出版傳媒集團提供的2億元半年期委托貸款。

頗具諷刺意味的是，對于地王成為旁邊商場停車場這一新情況，這位參與過該地王運作的知情人士無奈表示，“怎么說每年應該也還有估計百萬元的收入吧！”

來自南京的信息披露，目前，鐵管巷A、C、B、D四個閑置地塊開發的最新動向，初步規劃的用地性質依舊為商業、辦公、金融和酒店式公寓，四個地塊將實現“整體開發”，政府有意將東鐵管巷、豐富路段設為步行街，同時在A、C地塊之間建成一片2000平方米綠地。

截至記者發稿，南京市官方和鳳凰股份上市公司方面，在上述情況外，尚未有其他關于該地王的最新信息正面披露。

NO.2005G61號地塊、寧國土資讓合(2005)252號以及NO.2005G62號地塊、寧國土資讓合(2005)253號，分別是鐵管巷地王入圍去年火爆一時的“1457宗閑置土地名單”的合同編號和項目名稱。有地方政府引導本土國資接手盤活的地塊境遇尚且如此，全國其余1455幅以及更多實際存在而未能上榜的閑置土地，命運又當如何？