購物中心的發展機會已經下移

　　一二線城市購物中心已經趨于飽和甚至過剩。據統計，2013年，全國新建購物中心面積接近2000萬平方米，其中83.5%都在一二線城市，不少一二線城市購物中心人均面積超過2平方米。雖然在這些城市的某些板塊還存在購物中心的空白點，但這樣的空白點畢竟已經不多了。而三四線城市商業體量雖然較大，但更多是傳統百貨大樓、步行街、社區商業和專業市場，新建購物中心數量不多，很多三四線城市仍然缺少新型的、一站式的、體驗型購物中心，三四線城市購物中心發展正當其時。

　　但購物中心正在面臨巨大的挑戰，主要來自三個方面。

　　首先是購物中心快速發展與惡性競爭的挑戰。由于購物中心能夠給地方帶來就業、稅收，改善城市商業環境和氛圍，因此，地方政府引進一站式購物中心的動能很強，但是，政府商業網點規劃缺失，導致商業地產格局出現了競爭越來越激烈、商圈越來越小的局面。往往地方政府在引進了一個擁有購物中心的城市綜合體后，又會再引進第二個甚至第三個購物中心。一般一個購物中心年銷售額至少8億元，租金才可以覆蓋投資成本利息并少量回收投資成本。按照8億元的銷售額和一般的客單價50元計算，每年需要客流量1600萬人，日均客流量已至少要在4.4萬人。如果按照一個購物中心可以覆蓋五公里范圍內20萬人口的話，相當于每人每周要到購物中心來消費一次。而事實上，這是很難達到的。如果地方政府在引進兩個購物中心，那就相當于商圈變小了，購物中心之間的激烈競爭就難以避免，結果必然是兩敗俱傷。

　　其次是不同城市級別購物中心的差異化挑戰。一二線城市和三四線城市從城市規模、商圈大小、消費能力、客群性質等各方面均有不同，有什么樣的購買力才會有什么樣的商業檔次，有什么樣的生活習慣才會有什么樣的商業業態。不是所有城市的購物中心都可以做莫納畫展的，也不是所有購物中心都可以做主題公園的。

　　一二線城市的消費觀念超前，客群消費能力強，客群基數大，客戶可以細分，只要抓住其中具有部分特質的主力客群，就可以滿足購物中心日均客流量要求，進而達成銷售額水平，保證開業率和租金坪效。

　　但三四線城市不同， 城區總人口有限，商業分散，客群年齡差異大，消費習慣保守，一般購物中心更應當向全客群方向覆蓋，才能保證購物中心的日均客流量和銷售額，進而保證購物中心的正常運營。

　　第三是電商對購物中心的沖擊與挑戰。電商的迅速崛起，順應了現代人快節奏、高效率的潮流，滿足了很多人足不出戶便可購物的“懶人經濟”需求，更降低了中間環節的費用，把商業租金變成給予客戶的優惠。目前不只是年輕人，也有很多的年過半百的人也在使用電商，他們不用再去超市，甚至可以通過電商為父母買大米、打醬油，傳統百貨和超市里的業態在購物中心的生存環境將越來越差。

　　而電商對商業地產造成的深遠影響還不止于此，讓更多的人認識到了移動互聯網思維和移動互聯網帶來的變化，雖然移動互聯網只是現代人手腳眼耳的延伸，但移動互聯網有顛覆一切的可能，甚至可能改變目前購物中心建筑形態甚至盈利模式。