被視為“洪水猛獸”的電商如今也開始面臨轉型

　　雖然借著政策的東風，但是實體商業要想改變近幾年的頹勢并非一朝一夕就能完成。今年10月，馬云在云棲大會上表示：“純電商必死，新零售即將誕生。”這并非馬云喊的口號，去年京東以43億元戰略投資區域性商超永輝超市并成為其第二大股東，今年11月20日，阿里巴巴又宣布戰略投資20億元三江購物，成為這家社區商超企業的第二大股東。被電商壓制多年的實體商業以及商業地產商似乎看到了喘息之機。

　　對于實體商業來說，這是一次扳回一城的機會。根據睿意德近期發布的《消費涉及趨勢下的新北京商業地產》顯示，電商市場增長率持續下行，紅利期結束，商戶的競爭加劇，主流平臺全面向線下滲透，實體與電商之爭宣告結束。

　　根據易觀機構數據顯示，今年前三季度，國內網上零售額達3.4651萬億元，增速為26.1%，而2014年、2015年分別是49.9%、36.2%，這三年網上零售額的增速一路下滑。

　　與此同時，平臺商戶之間的競爭加劇，推廣費用高企，這一方面造成了商戶的回流，電商品牌開始開設線下體驗店、快閃店進行引流和銷售;另一方面，電商平臺也開始積極進行破局探索。

　　與房地產調控力度持續加大，銷售及土地政策全面收緊不同的是，實體商業被國務院上升為改革的新方向，并且給予了減輕稅費、加強財政金融支持等紅利。

　　由于土地供應的收縮，支撐北京實體商業回暖的資源并不充足。2016年，北京商辦用地成交規模不足去年的60%，主要釋放于通州和大興，主城區的商辦用地幾乎被瓜分，而遠郊的產業支持尚未形成，近郊將成為商辦用地主戰場。目前，北京近郊商辦用地均價已經在逐漸追上主城區。

　　而在土地價格不斷攀升之際，實體店鋪的增長不無意外地趨冷，今年北京市場對商鋪投資持冷靜態度，價格比去年上漲27%，去化率提升2個百分點，但仍舊不足50%，去化壓力仍舊很大。

　　這逼迫著開發商逐漸選擇輕資產運營，睿意德中國商業地產研究中心總經理崔崇彥表示：“現在大家發現商業持有的成本越來越高，沒有辦法用租金去平衡。這就自下而上地去逼迫我們重新考慮變現模式，北京現在就非常明顯，拍地政策對持有要求非常嚴，但是對于退出機制，包括持有、證券化等等，這些頂層設計都沒有做。”

　　與此同時，開發商還得為之前幾年的不理智“還債”。2016年新開業購物中心145萬平方米，與之前計劃開業的221.7萬平方米比較，開業率僅54%。這其中近40%的無效供應大都是2011年到2014年之間開發商對商業項目不夠謹慎造成的，還有一部分是受到品牌拓展速度放緩的影響導致延期開業。

　　2017年計劃開業153萬平方米，預計能夠如期開業的項目可以達到80萬-90萬平方米，北京商業地產全面進入了存量競爭時代，市場的空白區域已經不存在了。在有限的市場空間內，如何抓住市場的痛點將成為實體商業復蘇的關鍵。

　　隨著城市的擴容，層級的打破，不同區域、不同年齡的消費者購買能力、審美水平、價值觀都不再那么割裂，即便是遠郊的人群，也有能力與意愿去消費，而消費的重心從結果轉變為過程，因此，未來商圈的分布更加扁平化，購物中心從以檔次、業態為維度的協同式發展，轉變為更加碎片化的集裝箱式的發展。

　　如果能夠抓住新時期的商業市場的特點，或許實體商業將再現轉機。在崔崇彥眼里，百貨或許會是最先復活的產業，“我認為百貨會成為下一代購物中心新調整的模式，百貨具備了非常強的感性溫度的服務，同時具備了非常精細化的運營操作。”

　　重回北京的老佛爺在今年實現扭虧為盈，百盛在上海和成都相繼進行改造，這都被認為是百貨復出的信號，在政策的保駕護航下，這樣的信號或許也在預示著商業地產的春天即將來臨。

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