房企“狂奔”四年：千億軍團擴充四倍 浪潮過后走向何方？

古語云，士別三日，當刮目相看。如果四年不見呢？

2016年至2019年，樓市每年上一個臺階。國家統計局發布的數據顯示，2016年至2018年，全國商品房銷售規模連續三年刷新歷史紀錄。2019年的數據雖未出爐，但繼續破紀錄仍將是大概率事件。

這四年間，行業最大的變化，莫過于房企規模的快速增長。

近期，上市房企和研究機構紛紛發布2019年銷售數據，大部分房企的銷售規模繼續增長。根據上海易居房地產研究院的統計，2019年，“宇宙之王”碧桂園已經實現7715億元的銷售規模，萬科、恒大的銷售規模也邁上6000億門檻。這一年，“千億軍團”已經擴充到34個成員。

而4年前的2015年，“千億軍團”僅有7個成員，邁過500億關口的房企，也僅有16家。當年的行業老大萬科，規模為2627億元。

四年間，行業競爭不進則退。3到4倍的規模增長成為常態；要想“彎道”超車，需要達到7到8倍的增長；而那些“僅僅”實現規模翻倍的房企，則會淪為“掉隊者”。

長期以來，規模導向一直是行業的主旋律，但在這一輪增長過后，勢頭可能會放緩——2019年，百強房企的權益銷售金額僅增長6.5%，比2018年的35%大幅下滑。業內人士認為，在登上新的規模臺階后，更大的考驗即將到來。能否優化管理系統，完成對資金、負債、業務均衡性的管控，將可能決定房企未來的生與死。

“狂奔”的年代

2019年，萬科、恒大、融創分別實現6308億、6010億、5562億的銷售規模，同比增幅為3.94%、9%和21%，穩居行業第二到第四位。

碧桂園公布的權益銷售規模為5522億元，但根據上海易居房地產研究院的統計，去年碧桂園實現全口徑銷售7715億元，繼續鞏固行業“規模之王”的地位。

碧桂園的崛起，是近幾年行業格局最大的一個變化。2015年，碧桂園的銷售規模僅為1402億元。經過連續兩年的翻倍增長后，碧桂園在2017年成為首個突破5000億的房企。最近兩年，碧桂園不再公布全口徑銷售數據，但自2017年以來，公司仍以明顯的規模優勢穩居行業第一。

最近四年間，還有一批“黑馬”迅速崛起。

比如，陽光城的銷售規模從300億飆升至2100億，增長6倍；旭輝從313億增長到2006億，增長5倍有余；新城控股從324億增長到2747億，穩居前十，規模擴大了近8倍；中南置地從229億增長到1961億，規模同樣擴大了近8倍。

去年上市的中梁控股，規模從168億增長到1525億，4年間增長8倍。考慮到中梁在很長時間內并未借助資本市場的紅利，這種增長更顯得驚人。

相比之下，一批增長不夠快的企業開始掉隊。綠城在2015年實現銷售金額719億元，2019年銷售1354億，雖然規模翻倍，但排名從第11位降到第24位。中型房企的競爭更加激烈，首創置業的規模從325億增至808億，排名卻整整下滑20名，到第43位。

按照易居的統計，經歷過資金鏈陣痛的萬達，是近些年唯一一家規模下降的大型房企，其銷售金額從1513億下降到567億，排名則從前五掉到第58位。

“這些年行業增長太快了。2015年的時候，公司上下都在很緊張地討論，規模進入500億以后，管理平臺應該怎么升級。現在再看，500億的房企已經有60多家了。”西南地區某房企相關負責人向21世紀經濟報道說。

該人士表示，房企銷售快速增長，除了市場大勢向好外，還有主動調整、進行“以價換量”的結果。尤其在2019年，融資和拿地成本都在提升，但很多企業并未明顯上調售價，甚至降價銷售。

公告顯示，2019年，恒大、融創的銷售均價均比2018年有所下調。另有不少房企的銷售價格未出現明顯增長。

大調整將至

與此同時，行業的分化也在加劇。根據上海易居房地產研究院的統計，從權益銷售金額來看，2019年10強房企的集中度為21.4%，比2016年提高5.5個百分點；50強房企的集中度為43.5%，比2016年提高13.8個百分點。

上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進表示，這也體現出為什么房企要沖規模。“規模越大的企業，在融資、拿地和銷售中的優勢就越明顯。而且調控越嚴厲，優勢就越大。”

在樓市調控力度不減的2019年，整個行業的增速已經受到影響。據統計，2019年百強房企的權益銷售金額同比增長6.5%。而此前的三年（2016年到2018年），增速分別為50.8%、40.5%、35.1%。

上海易居房地產研究院認為，目前行業保持長期平穩發展的市場環境已趨于明朗，2020年企業整體的規模增長將進入平穩期。該機構指出，“房企一味追求全口徑銷售規模的時代已經過去，企業的發展重點已逐步由‘增量’轉向‘提質’。”

前述房企人士也認為，房企的最后一波規模增長紅利期已經結束。未來除非有比較大的并購機會，否則很少有企業能再出現50%以上甚至翻倍的規模增速。

在規模連續沖高后，房企的管理架構調整已經展開。

2019年，萬科先后發起“初夏行動”和“仲夏行動”，進行組織重建與事人匹配改革，前者針對BG、BU（事業部、業務線），后者針對公司總部。年末，萬科又啟動覆蓋14個城市的區域大換防。這輪改革與萬科此前提出的“大江大海”計劃一脈相承，目的在于打破金字塔結構，使組織架構更為扁平和靈活，從而適應“未來”的發展需求。

在近期的展望2020年目標與行動溝通會上，萬科在4000多字的報告里提了14次“未來”。對于“未來”，萬科集團董事長郁亮說，“這是一個總需求增速下降和收入增速下降的存量競爭時代。”

不僅僅是萬科，去年年中以來，碧桂園、融創、龍湖、陽光城等房企都發起了一輪組織架構調整，與之相關的人事變更也已做出。這些動作的目的很明確：合并低績效區域、優化組織架構、提高管理效能。

另外，一些央企開發商和中小房企的人事和組織變更也頻繁發生。比如，華潤、中海出現“一把手”變更；泰禾任命兩位聯席總裁，并擬推行事業合伙人制度；越秀、新力、佳兆業、正榮、融信等企業也均出現重要人事變更。

嚴躍進認為，按照“先沖規模，再做管理”的慣例，這種調整將成為未來幾年房企的常態。因為在這一輪規模擴張過程中，房企付出了很多代價，比如負債率提高、利潤率下降、管理半徑變大、銷售成本上漲等，這些問題都需要“修補”。另外，如何制定下一階段的新戰略，也是企業要考慮的內容。

他指出，很多企業的規模雖然龐大，但抵御風險的能力并未同步提高。而今年的市場環境并不樂觀，調控嚴厲、融資難的基本面不會改變，市場也已經進入下行期。因此，未來一段時間，行業的規模恐怕不會有很大的增長，但戰略、管理層面的大調整將不可避免。