碧桂園區域架構再裂變 后疫情時代樓市波動劇烈

     2020年新冠疫情的發生，令房地產市場的波動和周期表現得更加復雜，對于銷售市場的有效判斷和布局，成為所有房企的必修課。

        5月11日，碧桂園悄悄地開始了一場組織架構大調整，拆分滬蘇、安徽、湖南、湖北、廣西等15個大區，向下裂變。調整后，碧桂園的區域數量由47個激增至73個。

        碧桂園回應稱，這是去年以來公司一系列組織架構調整的延續，目的是適應新的市場變化。

       這個新的變化就是疫情后樓市復蘇，“小陽春”初現，不僅發生在一二線城市，也在一些三四線城市出現。

自2018年四季度以來，樓市波動越來越劇烈，疫情黑天鵝更進一步放大了風險，對房企的經營提出了挑戰。在過去一年多里，碧桂園、萬科、保利等十余家房企已多次調整組織架構、進行人事大換防。

       與此前不同，碧桂園這次新動作帶有擴張的意味而非收縮精簡，此次裂變究竟是精準狙擊還是冗余低效，最終還要經過市場檢驗，用業績說話。

區域數量激增至73個

不同于此前的大規模裁撤合并，碧桂園這次新的組織變化，是將大區域拆分、細分。

        記者獲得的一份碧桂園內部文件顯示，這次調整涉及21個區域，分別為15個大區的裂變和6個區域的管轄范圍變動。

首先是對原來的滬蘇、湖南、安徽、湖北、廣西等15個大區進行了裂變細分。例如，原滬蘇區域、原湖南區域均一分為四。前者拆分為滬蘇、南通、蘇中、蘇北4個區域，后者拆分為湖南、湘北、湘西、湘南區域。

記者發現，裂變前的15個區域均為業績可觀、增長潛力大的公司頭部區域，年銷售規模都在300-800億元左右。

例如，原滬蘇區域去年全口徑銷售額約870億元，已連續三年位居集團第一。以此體量，可排全國房企銷售額的40名左右。

其他的調整還有，陜西區域新建分出渭北區域；合并湖北區域、鄂北區域為鄂西區域；調整安徽區域、皖東區域，成立皖北區域、皖南區域、皖西北區域。

碧桂園方面透露，調整依據是所在區域市場容量、業績規模、管理半徑、團隊綜合能力等實際情況，靈活采取合并或裂變等舉措。

至于調整的原因，碧桂園表示，這是去年以來集團主動進行一系列組織架構調整的最新延續，目的是適應市場變化，有利于繼續深耕三四五線市場。

接近碧桂園的人士透露，碧桂園根據最新的一些市場數據發現，下沉市場并非像之前預想的那么差，復蘇的跡象和力度超預期，楊老板要重新對三四線做深耕布局。“此外，碧桂園之前裁撤多個區域進行合并后，留存了很多人才，出于人才成長性的考慮，當一個城市公司的業務量足夠支撐它成為一家區域公司，楊老板都會給予充分機會。”

這一番調整后，碧桂園區域的攤子越擺越大，區域數量由47個激增至73個，遠遠超過其他房企。據統計，萬科、龍湖、融創分別僅有4、5、7個大區。

73個區域，這還是碧桂園大調整瘦身過的。碧桂園2016-2018年之間的區域裂變，最多時細分為100多個區域，業內罕見。

碧桂園組織架構的調整尚未結束。4月3日，碧桂園總裁莫斌在管理會上表示，未來可能根據市場、內部管理需要繼續調整，然后聚焦深耕、提高效能。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，“碧桂園本來區域太復雜，屬于誰有能力誰跨區的進取型區域，但現在市場波動幅度大，逐漸進入存量時代，這種情況下，碧桂園之前進取型的區域劃分不是很適應市場，做出調整難免的。”

延遲出現的“小陽春”？

碧桂園這兩年的調整，是從總部開始的，而后延伸至區域公司，此前多以總部精簡、區域合并為主。

與以往不同，這一輪調整開啟了新一輪區域裂變，是做加法而非減法，目的是精細化聚焦當地市縣市場。

顯然碧桂園董事局主席楊國強對市場的判斷又發生了變化。這源于市場本身的突變。

3月份以來，各地復工復產，關門已久的售樓處再次開放，尤其4月中下旬開始，樓市明顯回暖。由深圳引領的復蘇之勢，蔓延至北京、上海、成都和三四線城市。

曾經春節時期的“回鄉置業”需求，也延緩到五六月入市，不少三四線城市房價開始上漲。據碧桂園多個城市公司銷售反饋，三四線城市的購房需求明顯回升，一些城市的房價在短期內甚至出現了千元/平方米的上漲。

碧桂園想抓住這波機會。張大偉表示，“房地產市場分化，一二線城市依然是優質區域，從市場看，次第復蘇已經成為趨勢， 5-6月的小陽春趨勢已經出現。”

綜合中原、鏈家等機構數據，5月份市場已經明顯復蘇，特別是大部分熱點城市的網簽數據也開始升溫，鏈家公布的門店簽約數據，漲得比網簽更快一些。

總體來看，5月上旬，全國熱點城市市場成交量同比去年5月同期上漲了50%，其中最熱的城市，有北京、廊坊、上海、深圳、石家莊等城市。

土地市場更早釋放了信號，房企更為樂觀。4月以來，全國已經有9家企業拿地超過百億。其中最高的企業拿地超過300億。以北京為例，包括最近幾年很少拿地的企業，合生、龍湖等都在參與拿地。

張大偉預計，小陽春至少將持續到6月份。“中國樓市走勢由政策面主導，根據當前的信貸政策、經濟結構、疫情影響等，我們判斷5-6月的小陽春是肯定持續的，但這個趨勢能否延長至7、8月，還要看接下來的降息幅度等。”

這些表現，完全超出了疫情初期人們對樓市的悲觀預期，市場的表現瞬息萬變，周期越來越短，汰弱留強的速度加快。

為了生存與發展，房企紛紛調整戰略布局、組織人事架構以求在新環境“活下去”。

當萬科、中海、融創等大多房企選擇深度聚焦一二線城市時，碧桂園提出不同的發展論調。4月的管理會上，楊國強表示，仍長期看好新型城鎮化前景，繼續深耕三四五線。

年報顯示，截至2019年末，碧桂園已獲取的權益可售資源為 17022億元。目標為一線城市、二線城市和三四線城市的資源占比分別為17.07%（2906億元）、36.07%（6140億元）、46.86%（7976億元）。

如此看來，碧桂園將繼續在下沉市場尋求主要的盈利引擎，而下沉戰略的前景充滿未知。

西南證券研究認為，碧桂園的三四線項目依然存在資金周轉快、復工返工更早、市場定價能力強、產品競爭力突出等優勢。

但同時也指出，三四線基本面處于高位，疫情帶來了額外的不確定性，應關注三四線尾部風險。當前碧桂園存在三四線銷售及回款不及預期、竣工交付低于預期等風險。

在張大偉看來，房企在快速變化的市場中，能做的有限，只能盡量做高周轉、追求規模化：“企業做大做強是應對市場變化的唯一辦法。”

碧桂園區域結構在短期內出現這么大的變化，屬業內罕見。據不完全統計，這次大規模區域裂變，是碧桂園今年第三次、兩年內第六次的大調整。

為了適應市場變化，碧桂園組織結構如此頻繁調整是否合理？管理和團隊能否跟上？是否真的能提質增效，進而精準捕捉購房需求，最終還需后疫情時代樓市的檢驗。