樓市“滿(mǎn)血復(fù)活”：4月成交量接近去年同期 房企拿地支出大增

5月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2020年1—4月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況”數(shù)據(jù)。與今年第一季度相比，4月的各項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)改善，顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在穩(wěn)步升溫的通道中。

今年前4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積33973萬(wàn)平方米，同比下降19.3%；商品房銷(xiāo)售額31863億元，同比下降18.6%。也即，房地產(chǎn)銷(xiāo)售已經(jīng)恢復(fù)到去年同期水平的八成以上。其中，4月單月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，已經(jīng)接近去年同期。

相比商品房市場(chǎng)，土地交易的升溫更為明顯。前四月，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地支出為1699億元，由一季度的下降18.1%，變?yōu)樵鲩L(zhǎng)6.9%。

疫情退潮，信心恢復(fù)。多家機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，隨著疫情期間壓抑的需求繼續(xù)釋放，未來(lái)市場(chǎng)還將延續(xù)回暖過(guò)程。今年5月至6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能迎來(lái)一場(chǎng)“晚春”。

多因素促進(jìn)銷(xiāo)售恢復(fù)

若只看4月單月，房地產(chǎn)交易已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)“滿(mǎn)血復(fù)活”。今年4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為11995萬(wàn)平方米，僅比去年同期下降2.1%；商品房銷(xiāo)售額11498億元，同比僅下降5.0%。

考慮到去年是房地產(chǎn)交易（面積）規(guī)模的歷史第二高點(diǎn)，即使縱向?qū)Ρ龋衲?月的交易規(guī)模仍是歷史同期的高水平。

市場(chǎng)復(fù)蘇有著多重原因。除被疫情壓抑的需求逐漸釋放外，還包括政策刺激和銷(xiāo)售中的讓利措施。

在疫情爆發(fā)初期，各級(jí)政府部門(mén)就出臺(tái)了相關(guān)的合理化政策。到4月，政策開(kāi)始在供需兩端同時(shí)發(fā)力，既強(qiáng)調(diào)加大供應(yīng)，又對(duì)需求進(jìn)行刺激。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-4月，各地合計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策238次，比去年同期上漲45%。其中，4月單月出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策67次。

該機(jī)構(gòu)指出，從政策內(nèi)容看，救企與救市成為兩大特點(diǎn)。其中，“救企”的政策內(nèi)容集中在放松土地出讓金的繳納、加快預(yù)售等方面。“救市”的政策中，雖然降低首付、松綁限購(gòu)的內(nèi)容大都被叫停，但補(bǔ)貼購(gòu)房、人才落戶(hù)新政等手段，仍然對(duì)市場(chǎng)有積極的影響。

此外，流動(dòng)性充裕的大環(huán)境，也被認(rèn)為是刺激購(gòu)房者入市的重要原因。

在銷(xiāo)售端，雖然4月的商品房打折力度有所減輕，但價(jià)格讓步現(xiàn)象仍然普遍。根據(jù)公告，房企在4月的銷(xiāo)售均價(jià)低于去年的水平，仍是普遍現(xiàn)象。

銷(xiāo)售的復(fù)蘇，使得房企的資金鏈有所緩解。今年1—4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金47004億元，同比下降10.4%，降幅比一季度收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)，比1-2月收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，雖然當(dāng)前流動(dòng)性放松，但監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)嚴(yán)控資金流向，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境也沒(méi)有明顯放松。總體來(lái)看，房企面臨的資金壓力仍然較大。

“小陽(yáng)春”將變“晚春”

在各項(xiàng)利好的推動(dòng)下，投資端的恢復(fù)同樣明顯。1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33103億元，同比下降3.3%，降幅比一季度收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資24238億元，下降2.8%，降幅收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)是從疫情中恢復(fù)最快的行業(yè)之一。統(tǒng)計(jì)局當(dāng)日發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）的降幅為10.3%，雖然明顯收窄，但仍保持在兩位數(shù)的降幅。

在投資端的各項(xiàng)表現(xiàn)中，拿地的恢復(fù)最為明顯。近期，由于多個(gè)熱點(diǎn)城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，土地市場(chǎng)一片大熱。4月，成都、福州、天津等城市，以及長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等區(qū)域的一些城市，都出現(xiàn)爭(zhēng)搶土地的現(xiàn)象。個(gè)別地塊的競(jìng)價(jià)次數(shù)超過(guò)百輪，溢價(jià)率超過(guò)100%。

這種情況在5月進(jìn)一步延續(xù)。5月15日，龍光以115.97億元的最高限價(jià)拿下深圳前海一宗住宅用地。這也是繼上海、廈門(mén)之后，今年誕生的第三宗“百億地王”。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前四月，房企土地購(gòu)置面積3151萬(wàn)平方米，同比下降12.0%。但企業(yè)的拿地支出達(dá)到1699億元，由一季度的同比下降18.1%，變?yōu)樵鲩L(zhǎng)6.9%。

北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，其所在公司的忙碌程度，不亞于去年市場(chǎng)最火的時(shí)候。一方面，為確保現(xiàn)金流，公司強(qiáng)調(diào)加快銷(xiāo)售；另一方面，由于年初預(yù)算充足，加之土地質(zhì)優(yōu)量大，很多區(qū)域公司的拿地任務(wù)也比較重。

按照該人士的判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫勢(shì)頭將會(huì)持續(xù)到上半年。“從我們好幾個(gè)城市的項(xiàng)目蓄客情況來(lái)看，需求釋放的潛力還是很大的。”

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，按照現(xiàn)有的趨勢(shì)，除個(gè)別區(qū)域外，到5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)就可完全恢復(fù)到正常水平。以往出現(xiàn)在每年3月到5月的樓市“小陽(yáng)春”，將可能延后至5月和6月到來(lái)。

多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年五一長(zhǎng)假期間，熱點(diǎn)城市商品房成交量持續(xù)升溫。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年五一假期（5月1日-5月5日），重點(diǎn)12城新房銷(xiāo)售套數(shù)為5671套，同比上升77.1%。二手房方面，據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，五一期間，重點(diǎn)18城市二手房日均成交量同比增長(zhǎng)60%左右。