房企不再“任性買” 第三季度土地市場降溫

預(yù)期之中的土地市場降溫，如約而至。

日前，由中國國土勘測規(guī)劃院城市地價動態(tài)監(jiān)測組發(fā)布的《2019年第三季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》顯示，第三季度全國總體地價水平環(huán)比、同比增速均放緩。其中，住宅地價同比增速連續(xù)六個季度放緩。

今年上半年，全國土地市場一度出現(xiàn)“小陽春”，從4月開始，熱點一二線城市連續(xù)升溫，土地單月成交合計金額均在3000億以上，溢價率也保持在20%左右。

但隨后連續(xù)出臺的收緊信托與海外融資等政策，使得房企融資成本以及現(xiàn)金流壓力進一步提升，全國土地市場也一改二季度的升溫之勢，掉頭直下。

另一個背景是，7月30日的中共中央政治局會議強調(diào)，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，土地市場與樓市一樣，依然是只允許出現(xiàn)小陽春，而不允許入夏。

供應(yīng)、成交、溢價率均降溫

傳統(tǒng)的“金九銀十”火爆銷售情形并未出現(xiàn)，土地市場行情也在下行。

根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，供應(yīng)方面，今年前三季度，全國300個城市共推出土地20936宗，同比僅增加0.1%；推出土地面積88068萬平方米，同比減少1%。

成交方面，1-9月共成交土地17850宗，同比減少2%；成交總面積達到74034萬平方米，同比減少2%。

分月份來看，9月相較于8月又呈現(xiàn)環(huán)比下滑的態(tài)勢。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，9月共成交土地673宗，相比8月份成交土地總數(shù)1124宗，環(huán)比下降40%。其中，超過10億的地塊共58宗，但43%的地塊以底價成交，平均溢價率僅為5%，只有21宗地塊的溢價率超過了10%。

但從重點城市的表現(xiàn)來看，存在分化現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，納入觀察的全國50大城市合計賣地總額達到了3.14萬億，創(chuàng)造了同期紀(jì)錄，同比增幅達到18.1%，并且出現(xiàn)了9個千億賣地城市。

其中，土地出讓金同比正增長的城市有35個，但土地溢價率正增長的城市僅27個。

杭州前三季度的賣地收入最高，達到2289億，但比去年同期下降了1.6%；土地溢價率為16.65%，同比下降42%。

四大一線城市中，1-9月土地出讓金均為正向增長，其中深圳的同比漲幅最大，達到155%，上海僅微漲1.43%；溢價率方面，上海、深圳為正向增長，北京下降了27.36%，廣州下降了33.57%。

進入10月以來，土地降溫趨勢愈發(fā)明顯。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，首周前50宗熱點地塊中，有31宗是底價成交，占比高達62%，這一比例刷新了近幾年的紀(jì)錄。

從房企的表現(xiàn)來看，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，7月有6成百強房企拿地腳步放緩，8月更是有3成百強房企未出手拿地；9月百強房企新增貨值約7000億元，較8月份的1.1萬億元大幅下降36%，同時，溢價率也延續(xù)了此前下滑態(tài)勢。

分梯隊來看，TOP10房企的拿地銷售比僅上漲1%，保持理性狀態(tài)；而11至30強房企拿地銷售比在0.45左右，是50強房企中拿地最為積極的梯隊，主要處于提升規(guī)模的需求，如美的、中梁1-8月拿地銷售比超過0.7；50至100強房企在1-8月拿地態(tài)度較為積極，“求生”欲望強烈。

房企錢緊出手謹(jǐn)慎

在今年的中期業(yè)績會上，就有不少開發(fā)商傳遞出了將謹(jǐn)慎拿地的訊號。

融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌稱，在拿地方面，公司下半年基本沒有指標(biāo)，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。

萬科首席運營官張旭則回應(yīng)，拿地是根據(jù)收了多少錢回來才能拿多少地計算，并沒有固定的拿地計劃。但從實際表現(xiàn)來看，萬科8月拿地權(quán)益總額為150.41億元，而9月僅為50.28億元，環(huán)比大幅下降66.7%。

房企不再任性“買買買”，一個最直接的原因是融資收緊。

7月12日，國家發(fā)改委發(fā)出通知，對房企海外發(fā)債加強約束，新融資只能用于置換一年內(nèi)到期之中長期海外債務(wù)，同時，還需就債務(wù)規(guī)模、期限等進行備案登記。此外，央行、銀保監(jiān)會都加大了對房地產(chǎn)融資及有關(guān)信貸產(chǎn)品的監(jiān)管力度，嚴(yán)禁消費貸、銀行理財、信托等各類資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

孫宏斌在中期業(yè)績會上坦言，這次嚴(yán)控房地產(chǎn)，對發(fā)債、信托、開發(fā)貸都作出了一定限制，是從融資端切入的調(diào)控。

但優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)土地，從來都不乏開發(fā)商爭搶，地方政府在推地動作方面有所調(diào)整。

深圳前海桂灣原計劃10月22日出讓兩宗地塊，一宗為商業(yè)用地，一宗為綜合用地，因為包含了片區(qū)稀缺的住宅而備受關(guān)注。但就在10月18日，深圳土地交易中心發(fā)布公告稱終止出讓程序，引起業(yè)內(nèi)嘩然。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析，國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)中，深圳新房與二手房環(huán)比漲幅均進入了全國前十，尤其新房是2016年下半年以來首次進入漲幅前十。此次前海土地終止出讓并未披露具體原因，但一個可能性較高的猜測是，如果樓面價、溢價率較高，可能會造成市場預(yù)期變化，形成地價、房價聯(lián)動上漲，這對于樓市調(diào)控是不合時宜的。

張大偉也指出，整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)依托信托等融資大幅度快速進入房地產(chǎn)市場導(dǎo)致土地市場短期升溫，是政策收緊的主要原因。房企年末資金鏈吃緊，熱點城市的土地溢價率開始明顯下調(diào)，不排除后續(xù)土地市場流標(biāo)再次明顯增加的可能性。

對于后市的預(yù)判，上述《2019年第三季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》指出，未來國內(nèi)宏觀政策進一步落地，國民經(jīng)濟繼續(xù)保持總體平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場調(diào)控力度持續(xù)。預(yù)計主要監(jiān)測城市地價整體保持低速增長，熱點城市住宅用地市場保持趨穩(wěn)態(tài)勢。