文旅不是“掙快錢”

“高周轉(zhuǎn)時(shí)代已過(guò)去，將過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和模式，用于未來(lái)幾年的投資或產(chǎn)品，這在邏輯和常識(shí)上講不通，成功幾率會(huì)降低。”蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，文旅產(chǎn)品和傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)邏輯完全不同，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)變觀念才是最大的挑戰(zhàn)。

北京某大型房企人士相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，文旅業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的思路甚至有相悖之處。比如，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)講究高周轉(zhuǎn)，文旅則是典型的慢周轉(zhuǎn)；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是重資產(chǎn)，文旅業(yè)務(wù)最好做輕資產(chǎn)；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)銷售要求較高，講究“賺快錢”，文旅則重運(yùn)營(yíng)，講究“賺慢錢”。

他表示，要把思路完全轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)是需要時(shí)間的，況且有些時(shí)候，文旅項(xiàng)目的利潤(rùn)率還不如房地產(chǎn)。

從商業(yè)模型來(lái)看，投資量大、回報(bào)周期長(zhǎng)是文旅項(xiàng)目最大的特點(diǎn)。同時(shí)，文旅業(yè)務(wù)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)等方面的復(fù)雜性，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)。

早在2015年12月，時(shí)任成都萬(wàn)達(dá)城投資公司總經(jīng)理的聶和平在接受媒體采訪時(shí)就曾表示，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)集中體現(xiàn)在建設(shè)周期長(zhǎng)、規(guī)模大、開(kāi)發(fā)節(jié)奏較難把握。“短期看，就算是把成都萬(wàn)達(dá)城所有可售物業(yè)算上，550億元的投資也不可能達(dá)到收支平衡。長(zhǎng)期看，把今后持有物業(yè)的租金和游樂(lè)園門票收入納進(jìn)來(lái)，也至少需要15至20年。”

他還表示，成都文旅城有兩個(gè)最大的難點(diǎn)：一是建設(shè)難點(diǎn)，這個(gè)項(xiàng)目配備了當(dāng)前世界上最先進(jìn)的設(shè)備，所以在采購(gòu)、安裝、技術(shù)上有極大難點(diǎn)，必須配合這些設(shè)備對(duì)環(huán)境的各種要求。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難點(diǎn)，集中體現(xiàn)在建設(shè)周期長(zhǎng)、規(guī)模大、開(kāi)發(fā)節(jié)奏較難把握，以及和市場(chǎng)銜接等方面。

正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)在操作文旅項(xiàng)目時(shí)，多采用“地產(chǎn)支撐文旅、文旅反哺地產(chǎn)”的模式。具體而言，“房地產(chǎn)先行、帶動(dòng)文旅項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)；再通過(guò)文旅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，提升區(qū)域的整體價(jià)值。”

“在文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的前期，是十分需要房地產(chǎn)的現(xiàn)金流支持的。”前述房企人士表示，即使在文旅項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)的初期，醫(yī)療、養(yǎng)老、服務(wù)等方面的投入也需要房地產(chǎn)來(lái)支撐。除非盡可能地做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，否則前期的資金投入是比較大的。

他還表示，如果旗下的文旅項(xiàng)目較多，前期的投資周期會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)。且鑒于文旅行業(yè)的特征，指望文旅業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，甚至成為主營(yíng)業(yè)務(wù)，是不現(xiàn)實(shí)的。

據(jù)悉，即使在文旅領(lǐng)域有所深耕，并曾取得一定成功的房企，文旅業(yè)務(wù)也很難占據(jù)公司營(yíng)收的主體。

新華聯(lián)上市后加速向文旅轉(zhuǎn)型，希望能走出了一條“古鎮(zhèn)+”的文旅發(fā)展之路，曾被稱之為上市公司中轉(zhuǎn)型最堅(jiān)決、最徹底的文旅企業(yè)之一。

如今的新華聯(lián)看上去已從一家傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)變成為“文旅+地產(chǎn)+金融”的多元化經(jīng)營(yíng)企業(yè)。到2019年，公司旗下文旅產(chǎn)業(yè)已包括長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)，4A景區(qū)安徽蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)，西寧新華聯(lián)童夢(mèng)樂(lè)園，5A景區(qū)四川閬中古城等。

但財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2018年，新華聯(lián)的營(yíng)收規(guī)模為140億，其中商品房銷售產(chǎn)生的營(yíng)收為113.5億，占比達(dá)到81.1%。盡管新華聯(lián)不斷強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)型，但從營(yíng)收貢獻(xiàn)和現(xiàn)金流貢獻(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是公司的主要支撐。

另一家在文旅領(lǐng)域深耕的房企華僑城，2018年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收為280億，占公司總營(yíng)收比重為58%。2019年上半年，華僑城的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比達(dá)到68%。多年來(lái)，房地產(chǎn)一直是華僑城的主要營(yíng)收來(lái)源，旅游業(yè)務(wù)營(yíng)收占比始終未能突破50%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)是個(gè)政策導(dǎo)向性較強(qiáng)的行業(yè)，房企往往會(huì)在多元化選擇中，將資本投入到政策支持力度大的領(lǐng)域。他認(rèn)為，房企紛紛投入文旅領(lǐng)域，不排除有投機(jī)的成分。但若回歸商業(yè)邏輯，文旅業(yè)務(wù)目前還不能成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要支撐。

他還指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行期，“保護(hù)資金鏈”成為企業(yè)的首要選擇。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)能否保持耐心，繼續(xù)加大對(duì)文旅業(yè)務(wù)的投入，值得進(jìn)一步觀察。