萬科物業設立合資公司劍指資管龍頭 行業全面競爭開啟

中國開發商的住宅開發在2019年達到巔峰，其他存量領域的競爭也進入白熱化。

其中之一是物業服務。自去年7月入股戴德梁行后，12月12日，萬科在物業競爭領域又投下一枚炸彈。

萬科物業與戴德梁行再度聯手，雙方將出資成立一家合資公司，專注在中國市場開展商業物業及設施管理服務，目標是打造資產管理龍頭。

在房地產調控政策縮緊、市場增量轉存量的大背景下，物業領域正在成為房企們切換的重點賽道之一，新戰場烽煙遍地。

打造資產管理航母

“這個合作更多是merge（融會、合并，編者注），看董事會的席位基本能看出來。”萬科集團合伙人、物業集團首席執行官朱保全說。

這次合作可以追溯到去年。2018年7月，萬科物業以IPO定價的方式，購買戴德梁行4.9%的股權，一個月后，戴德梁行在美國紐交所成功上市，萬科物業即成為其第四大戰略股東。

之后，雙方高層先后在香港和芝加哥會面，直到2019年8月達成共識，于是有了此次成立資產服務公司的合作。

朱保全透露，談判時間超過了1年，兩家公司的財務語言存在不同，比如包干制和酬金制的差異，“現在都調到一致了。”

新公司管理層來自雙方團隊，原戴德梁行大中華區資產服務部主管葉世源擔任CEO，原萬科物業政企商業服務事業部管理合伙人莫凡擔任CFO。股權方面，據朱保全透露，萬科物業處于控股地位。

合資公司將由雙方股東注入資產包構成，業務聚焦商業物業與設施管理，使用“萬科物業”和“戴德梁行”兩個品牌，明年還可能成立新品牌。朱保全介紹，資產包是雙方原來服務的客戶，以商業客戶為主，不包括國企和政府。

值得一提的是，朱保全認為，商業物業規模不再以平方米算，而是按合同和客戶計算，他說：“歷史上在國內，大家看物業管理，更多是站在自己的視角來看，我有多少平方米，有多少項目。但是站在國際視角，更多是看服務了多少客戶，包括客戶有多少樓。”

作為五大行之一的戴德梁行，雖然進入中國市場很早，也有高端國際品牌的優勢，但隨著中國本土物業龍頭不斷擴張，戴德梁行也要考慮在中國區業務增值的破局方式。朱保全說：“主要在中國客戶的深度挖掘，歷史上他們做了更多的外資客戶、香港客戶，但是今天，中資客戶發展的速度可能要更快一些。”

對于深耕住宅的萬科物業而言，商業物業管理并不是優勢。“即使‘萬物商企’發展得很好，萬科物業的品牌形象還是住宅。”朱保全說，五大行一直占據服務商企的高點，如果合作，一直深耕住宅的萬科物業可以獲得品牌協同效應，帶來更多優質客戶和項目資源。

早在2015年，萬科在商企物業服務領域的步伐就邁開了，現在互聯網BAT三巨頭、京東、中國移動、中國聯通等體量巨大的企業都是它的客戶。

2018年10月，萬科物業還將“萬物商企”子品牌獨立出來，專門負責商企服務業務，截至2018年底，萬物商企共有項目635個，總管理面積3974萬平方米。

朱保全回憶，最開始去投標（設施管理）的時候，我們投標的價值是別人的好幾倍；萬科此前做寫字樓物業管理時，也一直沒有像租賃、大宗交易這樣的配套資產服務。

反觀戴德梁行，他們一直在這個領域里深耕。

這次合作，遠不止品牌協同效應，“首先在設施管理上，大家不會再說你們不懂了；二是在大宗交易和租賃上，背后有一個這樣的股東，可以同步提供服務；三是國際客戶到中國來，他們可以直接介紹過來。”朱保全說。

物業巨頭隱現

地產存量競爭時代，不管是龍頭房企還是中小房企，物業服務都已剝離成為獨立業務，行業整體也早已進入了兼并整合的階段。

隨著馬太效應顯現，物業領域集中度進一步提高，萬科物業和戴德梁行的深度合作，更加深了這一進程。

目前，物業服務的競爭格局初定，幾大巨頭雛形已現，萬科物業之外，像花樣年彩生活平臺、碧桂園服務、保利物業、招商物業等等都在虎視眈眈。

在行業規模上，財報顯示，如今萬科物業收入體量位居行業第一，其次為綠城服務、中航善達、碧桂園服務、保利物業，五家企業2018年收入總規模分別為98億、67億、64億、47億、42億。

在業務類型上，每一家企業都在謀求從住宅業務拓展到商企業務，從社區延伸到城市服務，波及城市群與都市圈。

如自去年8月上市以來，碧桂園服務就一直在擴張規模，聚焦城市服務，并購動作頻繁，將北京盛世、成都嘉祥、成都清華逸家、南昌市潔佳、上海睿靖實業收入囊中，還斥資買入中國恒大旗下嘉凱城物業100%股權。

作為國家隊的央企物業龍頭，保利物業不僅有母公司保利地產的優勢，來自第三方開發商的在管面積占比也持續增加，今年8月又向港交所提交IPO申請，提出“大物業”概念，謀求擴大業務類型的野心已經很明顯。

今年4月，有強大資金背景的招商蛇口收購中航善達22.35%股權，緊接著招商物業便向中航善達轉讓100%股權。

相比其他同行，萬科物業的經營質量更為突出，預計今年收入過百億，是唯一營收百億的物業公司。

2019年半年報數據顯示，上半年萬科物業實現營收52.8億元，同比增長27.1%。新增項目簽約飽和收入21.64億元，同比增長113.8%，其中，住宅業務服務占13.33億元，同比增長84%，商業物業服務占8.31億元，同比增長189%，住宅業務與商企業務收入比例約為2:1。

據朱保全透露，萬科物業希望接下來兩個業態的占比能夠達到1:1。

從住宅物業到商業物業，乃至城市群，萬科在物業服務的賽道上，不斷拓展業務邊際。

上市融資成為競爭的一部分。碧桂園服務、中海物業、招商善達、綠城服務、佳兆業物業、彩生活等，都已上市，擴寬了融資渠道，用更強的資金儲備并購其他中小物業公司。

在競爭對手上市與并購潮面前，萬科物業此時與戴德梁行聯手，顯然也有所考量。

萬科董事會主席郁亮稱，萬科物業不會以一個傳統的物業公司上市。“我們一定要區別于傳統物業，被認可為城市服務商的時候，（上市）才有價值。” （編輯：陸宇）