深圳樓市AB面： 捂盤四年有人翻倍，有人跑輸通脹

“控盤漲價”“月漲百萬”令深圳業(yè)主的形象變得不堪，但這遠遠不是他們的全部。

一半是海水，一半是火焰。這才能形容深圳業(yè)主的真實境況。

受益于一系列規(guī)劃利好，加之新增供應太少，深圳樓市今年下半年以來持續(xù)升溫。多個小區(qū)的業(yè)主給自己的房子打氣、吹風，希望能賣個高價。

它折射的，是當下這個階段，人們對自己資產(chǎn)升還是貶的普遍焦慮。

但卻不是所有人的房產(chǎn)都在升值。一邊是恒裕濱城，坐擁深圳灣優(yōu)質(zhì)資源，四年翻倍，還想蒸蒸日上；一邊是鳳凰里花苑，區(qū)位尷尬，四年漲幅微小，更想一朝翻身。

這兩個被官方點名批評“哄抬房價”的項目，映射出深圳樓市割裂的兩面。

受益于一系列規(guī)劃利好，加之新增供應太少，深圳樓市今年下半年以來持續(xù)升溫。-甘俊攝

焦慮的業(yè)主們

鳳凰里小區(qū)的業(yè)主們，怎么也想不到自己竟會是第一個被通報批評的。

12月17日，深圳寶安區(qū)住建局約談“炒作房價”的個人，暫停鳳凰里小區(qū)網(wǎng)簽措施。

中糧鳳凰里花苑小區(qū)，位于深圳寶安區(qū)福永街道， 2015年12月剛剛推出時，均價約為3.5萬/平，最高備案價39500元/平，在四年前并不算特別便宜，那時龍華、西麗等也差不多這個價格，甚至更低。

當時，項目有11號線地鐵作為賣點，已在2016年6月28日開通，可達寶安機場、南山福田等；多名業(yè)主還有著“未來國際會展中心”“大空港新城”等預期。

營銷噱頭雖多，但“硬傷”也有。多名熟悉鳳凰里的中介表示，該小區(qū)的問題在于周邊工廠多，直至現(xiàn)在也有很多沒拆遷。

記者查閱地圖發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)周邊現(xiàn)在還有大洋田工業(yè)區(qū)、克黑沙井工廠、五金廠等不同類型的工廠或工業(yè)區(qū)。

根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，今年以來，中糧鳳凰里的房價走勢雖然稍有波動，但幾乎是水平線，1-11月的成交均價約為4.7萬元/平方米；而同期，深圳二手房價格已經(jīng)從約55000元/平漲到逼近65000元/平。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，鳳凰里小區(qū)房價多年未有明顯上漲，是因為小區(qū)“有硬傷”。

而深圳樓市的另一面，則是月漲百萬、四年翻倍的網(wǎng)紅盤。比如深圳灣的恒裕濱城，4年前開盤單價約10萬／平，目前普遍掛20萬＋；還有南山的華潤城，2015年開盤最低4萬多，現(xiàn)在均價10萬以上。

11月深圳樓市量價齊升，但這掩蓋了區(qū)域分化嚴重的事實，即使政策利好，整個市場也并不是單邊上漲。

在深圳灣，樓盤新項目奇貨可居，基本只有悅府、恒裕濱城和蛇口半島城邦，擁有一線海景等眾多優(yōu)勢，年年上漲；另一邊，在寶安、龍崗、羅湖等城區(qū)，仍然有大量項目沒有上漲，像中糧鳳凰里花苑這樣的項目，并不是個例。

根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，11月，南山二手房均價80646元/平，同比去年上漲9.07%，寶安均價49054元/平，同比去年同期上漲7.21%；而龍崗11月二手房均價37626元/平，同比去年下跌0.22%，鹽田均價46530元/平，同比去年下跌4.58%。

城區(qū)內(nèi)部也有分化。比如同樣是寶安區(qū)，寶安機場附近、沙井、桃源居、西鄉(xiāng)、新安的二手房均價一路跟著利好上漲，但是福永的二手房均價卻從今年初約35000元/平一直跌到年末約27000元/平，11月均價同比去年同期下跌13.78%。

另據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，今年118個掛牌量較大的深圳二手樓盤中，有51個樓盤降價，66個片區(qū)中，有11個片區(qū)掛牌價格下跌。

以龍崗大道1號為例，其掛牌價已經(jīng)從2018年12月的47207元/平跳水到2019年11月的38553元/平，跌去了18%；承翰半山海從38008元／平到33936元／平，跌10.71%。

諸葛找房研究人士指出，2019年跌幅前5片區(qū)中，原關外片區(qū)占4席，如南澳、葵涌、石巖、鹽田港等遠郊；漲幅TOP5中，南山、福田各占2席，龍華占1席。

投資的風險

從1998年到2019年，中國房地產(chǎn)市場處于增量之中，年交易額從幾千億到幾萬億，再到超過10萬億，主流城市的房價除了2008年那次劇烈的調(diào)整，幾乎一直處于上漲之中，連續(xù)的下跌還未出現(xiàn)。

這導致了市場中，認為房價永遠上漲的觀點不在少數(shù)。一線城市尤其是北京、深圳，房價的神話根深蒂固，然而早在兩年前，萬科董事會主席郁亮明確指出，中國房地產(chǎn)的單邊上漲時代已經(jīng)結束了。

他的觀點是針對全國市場而言，到了2019年底，一些更明顯的分化已經(jīng)發(fā)生。

全國來看，城市之間出現(xiàn)了巨大的分化。有業(yè)內(nèi)人士指出，“今年的市場只有兩個，深圳，以及深圳以外的城市”，這種觀點雖然極端，但卻反映了分化的事實。

今年前11月，北京二手房延續(xù)著兩年多的低迷。東四環(huán)、北四環(huán)多個標桿項目的房價，已經(jīng)比高峰期跌去了15％左右；新房市場，由于限競房供應巨大競爭激烈，多名北京開發(fā)商反映，今年的日子也很不好過。

同時，因有大灣區(qū)戰(zhàn)略、豪宅稅標準放寬等紅利，在全國樓市低迷的情況下，深圳樓市一枝獨秀，甚至迎來暖冬。

但業(yè)主們“控盤漲價”的案例說明，即使是在深圳，全面上漲的時代也已經(jīng)逝去，分化也已經(jīng)悄然發(fā)生。

李宇嘉表示，當房子占據(jù)一個家庭80%以上的財富時，很多人就想通過這種手法實現(xiàn)財富增值和變現(xiàn)；但不是什么房子都會漲價，小區(qū)的價格充分反映了它區(qū)位、物業(yè)、學位等多個因素的價值。業(yè)主控盤也不會導致價格大幅上漲。

想要靠一套房子實現(xiàn)致富夢的時代結束了。三年前高位買入北京房子的人，目前賬面都是虧損的；在深圳，一年前買的龍崗、鹽田等地項目，不僅沒有漲價，反而虧本。哪怕是四年前買入鳳凰里小區(qū)的業(yè)主們，算上通脹等因素，持有至今也幾乎是不賺錢的。

2019年的經(jīng)濟工作會議中，針對房地產(chǎn)仍然延續(xù)了房住不炒的定位。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房住不炒也代表了未來樓市政策將依然打擊投機，未來雙向調(diào)控將是手段。

無論是像中糧鳳凰里花苑這樣的“硬傷”項目，還是像恒裕濱城這樣的“優(yōu)勢”項目，現(xiàn)在和未來，想把投資屬性附加在深圳二手房上面的人，要思量再三了。