瘋狂跳槽季：職業(yè)經(jīng)理人的樓市“寒冬”

2020年伊始，一系列重要人事變動拉開了房地產(chǎn)業(yè)新一年變化的序幕。

綠城CFO馮征辭職，加入龍光地產(chǎn)；原華夏幸福基業(yè)孔雀城住宅集團(tuán)總裁傅明磊加盟龍光地產(chǎn)；趙輝辭任中交地產(chǎn)董事長；融信集團(tuán)首席營銷官張文龍辭職；原正榮集團(tuán)副總裁肖春和入職河南康橋集團(tuán)；禹洲商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理馮小川離職；天房發(fā)展總經(jīng)理孫建峰辭職；孫霞辭任長城實業(yè)地產(chǎn)板塊營銷客戶總經(jīng)理……

作為一個高流動性行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的“人來人往”本不是新鮮事。但近一年多來，行業(yè)的人事變更頻繁起來。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年共有超過90家房企的高管職位發(fā)生變動，累計人事變動超過200起。其中，跳槽、離職超過一半，調(diào)任占三成，有人在一年內(nèi)兩次換崗。

在房企官方發(fā)布的公告中，大多解釋為“個人原因”。但眾所周知，隨著樓市調(diào)控持續(xù)施壓、行業(yè)競爭愈加激烈，職業(yè)經(jīng)理人面臨的壓力也不斷增大。在房企高管的流動中，客觀因素恐怕更多。

另一個現(xiàn)實也許更加殘酷。北京某大型房企高管向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，在利潤率不斷下滑的情況下，對人力成本的壓縮成為行業(yè)常態(tài)。未來幾年，裁員、降薪不可避免，房地產(chǎn)業(yè)將迎來真正的動蕩期。

“大家說房地產(chǎn)有泡沫，我說最大的泡沫就是人才。”2019年年中，泰禾集團(tuán)董事長黃其森在接受媒體采訪時說。如今看來，預(yù)言正在變成現(xiàn)實。

在房價泡沫被擠壓同時，房地產(chǎn)業(yè)的人才泡沫也開始破滅了嗎？

2019年，大型房企的銷售規(guī)模普遍增長，房企完成銷售任務(wù)情況相對較好，但營銷人員的日子并不好過。甘俊攝

覆巢之下

銷售崗向來是房企人事變動的重點崗位，項目的增減，銷售任務(wù)完成與否，是否使用渠道公司，都可能關(guān)系到銷售人員的去留。2019年，大型房企的銷售規(guī)模普遍增長，房企完成銷售任務(wù)情況相對較好，但營銷人員的日子并不好過。

“你們光看銷售了，實際上，公司對我們的考核非常細(xì)化。”華東某房企成都區(qū)域負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，在銷售規(guī)模的基本考核外，回款率也成為近兩年的“硬指標(biāo)”。據(jù)透露，該公司對回款率的要求為85%，在信貸審核空前嚴(yán)格的情況下，要完成這一目標(biāo)并不容易。

此外，在很多公司的考核中，單個城市或項目的保底利潤也必須保證。即操盤手既要完成銷售任務(wù)、確保回款，又不能過度依賴價格策略。

在部分區(qū)域，由于競爭過于激烈，渠道公司趁勢崛起，也對銷售人員形成擠壓。該人士透露，在四川某地，某大型房企將一個項目的銷售人員全部裁撤，換成渠道公司。

2019年，財務(wù)人員的變動也空前頻繁。3月，仁恒置地副總裁王炎（原名王哲）加盟新力控股，擔(dān)任副總裁兼CFO，但僅僅7個月后就再度辭職。

此后，CFO的離職或跳槽行為迅速蔓延。2019年，旭輝、億達(dá)中國、雅居樂、時代中國、禹洲、合景泰富、遠(yuǎn)東發(fā)展、大發(fā)地產(chǎn)、新力控股等公司，均出現(xiàn)該職位的人員變動。

財務(wù)人員變更，或許與融資難的大環(huán)境有關(guān)。2019年下半年，很多房企面臨流動性緊張的局面。某大型信托公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，去年曾收到很多房企的合作需求，房企也普遍能接受相對較高的融資成本。但由于審核空前嚴(yán)格，真正放款的規(guī)模并不多。

在調(diào)控重壓、企業(yè)紛紛調(diào)整架構(gòu)的大背景下，房企的人事變更幾乎涵蓋各個崗位。

2019年末，萬科啟動涉及3個區(qū)域、14個城市總的區(qū)域大換防。陽光城則將建立大區(qū)制管控模式，將旗下的13個區(qū)域進(jìn)行合并。此前，碧桂園、綠城、藍(lán)光、中梁、融信、祥生等房企也均實施了管理架構(gòu)調(diào)整。這些以優(yōu)化管理為目的的調(diào)整，均涉及大量人事變動。

前述北京房企人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)人事變動還將繼續(xù)，未來可能會更多波及品牌、物管等崗位。其原因在于，隨著房企迎來項目的集中交付期，因高周轉(zhuǎn)引發(fā)的潛在品質(zhì)問題很可能集中爆發(fā)，并帶來品牌、物管、客服等方面的工作壓力。

行情還是能力？

萬科的管理架構(gòu)調(diào)整從2018年末就已展開。萬科將薪級體系由過去的28級擴(kuò)展為50級，職級體系則由過去的V1-V7，調(diào)整為GP(核心合伙人)、SP（業(yè)務(wù)骨干）、JP（合伙人）三級。與此同時，薪資結(jié)構(gòu)也向“低底薪，高績效”的方向調(diào)整。這種調(diào)整的目的在于更好地激發(fā)員工效能。

萬科的動作向來被認(rèn)為有風(fēng)向標(biāo)意義。上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，過去市場好的時候，房地產(chǎn)不僅是就業(yè)大戶，從業(yè)者的薪酬水平也相當(dāng)不錯。現(xiàn)階段，行業(yè)利潤率開始下滑，很多企業(yè)著手“降本增效”，對人力成本的壓縮不可避免。

房地產(chǎn)一直給外界以高薪的印象。實際上，雖然不同崗位從業(yè)者的薪資差別較大，但關(guān)鍵崗位上的優(yōu)秀人才，確實能拿到令人艷羨的待遇。

十多年前，大中型房企的優(yōu)秀銷售人員就能拿到數(shù)百萬元的年度提成。近些年，行業(yè)競爭日趨激烈，以翻倍的薪資待遇挖人成為普遍現(xiàn)象。副總裁級別的明星職業(yè)經(jīng)理人，一度可以拿到千萬級別的年薪，其他崗位的薪資待遇也水漲船高。

據(jù)騰訊理財通等機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2019國人工資報告》，當(dāng)前薪酬水平最高的三個行業(yè)分別是互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、金融。在不同機(jī)構(gòu)發(fā)布的報告中，房地產(chǎn)業(yè)的薪酬水平穩(wěn)居前十。

但與此同時，對行業(yè)高工資的反思也一直存在。多年前，龍湖集團(tuán)總裁吳亞軍曾說，“別把行情當(dāng)能力”。去年，黃其森也表示，“這一二十年發(fā)展太快了，更多的是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利，不是我們個人多能干多有本事，也不是靠明星和職業(yè)經(jīng)理人干起來的。”

2019年以來，監(jiān)管層多次強(qiáng)調(diào)，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，“房住不炒”也被屢次提及。樓市調(diào)控不會有根本性松動，市場進(jìn)入下行通道，已成為行業(yè)的共識。

上海易居研究院指出，截至2019年上半年，172家上市房企凈利率和歸母凈利率的中位數(shù)分別為12.2%和10.4%，較2018年同期的高位（14.1%和11.2%）有明顯回落。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在政策調(diào)控常態(tài)化、房企利潤空間持續(xù)受到擠壓的行業(yè)周期下，企業(yè)盈利預(yù)期的實現(xiàn)仍面臨一定的客觀壓力。

前述北京房企人士認(rèn)為，長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率會向制造業(yè)的水平回歸。未來，在繼續(xù)優(yōu)化管理架構(gòu)的同時，裁員、降薪等擠壓人才泡沫的行為還將密集出現(xiàn)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解，在近年來的房地產(chǎn)業(yè)人員流動中，很多人的薪水并未明顯提高，甚至降薪、降職的比例有所增加。

不僅如此，房企對內(nèi)部腐敗的容忍度也迅速下降。據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年，已有中糧、雅居樂、朗詩、保利、融創(chuàng)、萬達(dá)、復(fù)星、美的置業(yè)、金科、新華聯(lián)至少十家房企將反腐動作公開，超過30人涉案。在去年的房企高管變動中，這占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋戎亍?/p>