瘋狂跳槽季：職業經理人的樓市“寒冬”

2020年伊始，一系列重要人事變動拉開了房地產業新一年變化的序幕。

綠城CFO馮征辭職，加入龍光地產；原華夏幸福基業孔雀城住宅集團總裁傅明磊加盟龍光地產；趙輝辭任中交地產董事長；融信集團首席營銷官張文龍辭職；原正榮集團副總裁肖春和入職河南康橋集團；禹洲商業地產總經理馮小川離職；天房發展總經理孫建峰辭職；孫霞辭任長城實業地產板塊營銷客戶總經理……

作為一個高流動性行業，房地產業的“人來人往”本不是新鮮事。但近一年多來，行業的人事變更頻繁起來。

據不完全統計，2019年共有超過90家房企的高管職位發生變動，累計人事變動超過200起。其中，跳槽、離職超過一半，調任占三成，有人在一年內兩次換崗。

在房企官方發布的公告中，大多解釋為“個人原因”。但眾所周知，隨著樓市調控持續施壓、行業競爭愈加激烈，職業經理人面臨的壓力也不斷增大。在房企高管的流動中，客觀因素恐怕更多。

另一個現實也許更加殘酷。北京某大型房企高管向21世紀經濟報道表示，在利潤率不斷下滑的情況下，對人力成本的壓縮成為行業常態。未來幾年，裁員、降薪不可避免，房地產業將迎來真正的動蕩期。

“大家說房地產有泡沫，我說最大的泡沫就是人才。”2019年年中，泰禾集團董事長黃其森在接受媒體采訪時說。如今看來，預言正在變成現實。

在房價泡沫被擠壓同時，房地產業的人才泡沫也開始破滅了嗎？

2019年，大型房企的銷售規模普遍增長，房企完成銷售任務情況相對較好，但營銷人員的日子并不好過。甘俊攝

覆巢之下

銷售崗向來是房企人事變動的重點崗位，項目的增減，銷售任務完成與否，是否使用渠道公司，都可能關系到銷售人員的去留。2019年，大型房企的銷售規模普遍增長，房企完成銷售任務情況相對較好，但營銷人員的日子并不好過。

“你們光看銷售了，實際上，公司對我們的考核非常細化。”華東某房企成都區域負責人向21世紀經濟報道表示，在銷售規模的基本考核外，回款率也成為近兩年的“硬指標”。據透露，該公司對回款率的要求為85%，在信貸審核空前嚴格的情況下，要完成這一目標并不容易。

此外，在很多公司的考核中，單個城市或項目的保底利潤也必須保證。即操盤手既要完成銷售任務、確保回款，又不能過度依賴價格策略。

在部分區域，由于競爭過于激烈，渠道公司趁勢崛起，也對銷售人員形成擠壓。該人士透露，在四川某地，某大型房企將一個項目的銷售人員全部裁撤，換成渠道公司。

2019年，財務人員的變動也空前頻繁。3月，仁恒置地副總裁王炎（原名王哲）加盟新力控股，擔任副總裁兼CFO，但僅僅7個月后就再度辭職。

此后，CFO的離職或跳槽行為迅速蔓延。2019年，旭輝、億達中國、雅居樂、時代中國、禹洲、合景泰富、遠東發展、大發地產、新力控股等公司，均出現該職位的人員變動。

財務人員變更，或許與融資難的大環境有關。2019年下半年，很多房企面臨流動性緊張的局面。某大型信托公司相關負責人向21世紀經濟報道表示，去年曾收到很多房企的合作需求，房企也普遍能接受相對較高的融資成本。但由于審核空前嚴格，真正放款的規模并不多。

在調控重壓、企業紛紛調整架構的大背景下，房企的人事變更幾乎涵蓋各個崗位。

2019年末，萬科啟動涉及3個區域、14個城市總的區域大換防。陽光城則將建立大區制管控模式，將旗下的13個區域進行合并。此前，碧桂園、綠城、藍光、中梁、融信、祥生等房企也均實施了管理架構調整。這些以優化管理為目的的調整，均涉及大量人事變動。

前述北京房企人士認為，房地產業人事變動還將繼續，未來可能會更多波及品牌、物管等崗位。其原因在于，隨著房企迎來項目的集中交付期，因高周轉引發的潛在品質問題很可能集中爆發，并帶來品牌、物管、客服等方面的工作壓力。

行情還是能力？

萬科的管理架構調整從2018年末就已展開。萬科將薪級體系由過去的28級擴展為50級，職級體系則由過去的V1-V7，調整為GP(核心合伙人)、SP（業務骨干）、JP（合伙人）三級。與此同時，薪資結構也向“低底薪，高績效”的方向調整。這種調整的目的在于更好地激發員工效能。

萬科的動作向來被認為有風向標意義。上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，過去市場好的時候，房地產不僅是就業大戶，從業者的薪酬水平也相當不錯。現階段，行業利潤率開始下滑，很多企業著手“降本增效”，對人力成本的壓縮不可避免。

房地產一直給外界以高薪的印象。實際上，雖然不同崗位從業者的薪資差別較大，但關鍵崗位上的優秀人才，確實能拿到令人艷羨的待遇。

十多年前，大中型房企的優秀銷售人員就能拿到數百萬元的年度提成。近些年，行業競爭日趨激烈，以翻倍的薪資待遇挖人成為普遍現象。副總裁級別的明星職業經理人，一度可以拿到千萬級別的年薪，其他崗位的薪資待遇也水漲船高。

據騰訊理財通等機構發布的《2019國人工資報告》，當前薪酬水平最高的三個行業分別是互聯網、房地產、金融。在不同機構發布的報告中，房地產業的薪酬水平穩居前十。

但與此同時，對行業高工資的反思也一直存在。多年前，龍湖集團總裁吳亞軍曾說，“別把行情當能力”。去年，黃其森也表示，“這一二十年發展太快了，更多的是中國經濟發展的紅利，不是我們個人多能干多有本事，也不是靠明星和職業經理人干起來的。”

2019年以來，監管層多次強調，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，“房住不炒”也被屢次提及。樓市調控不會有根本性松動，市場進入下行通道，已成為行業的共識。

上海易居研究院指出，截至2019年上半年，172家上市房企凈利率和歸母凈利率的中位數分別為12.2%和10.4%，較2018年同期的高位（14.1%和11.2%）有明顯回落。該機構認為，在政策調控常態化、房企利潤空間持續受到擠壓的行業周期下，企業盈利預期的實現仍面臨一定的客觀壓力。

前述北京房企人士認為，長遠來看，房地產業的利潤率會向制造業的水平回歸。未來，在繼續優化管理架構的同時，裁員、降薪等擠壓人才泡沫的行為還將密集出現。

據21世紀經濟報道了解，在近年來的房地產業人員流動中，很多人的薪水并未明顯提高，甚至降薪、降職的比例有所增加。

不僅如此，房企對內部腐敗的容忍度也迅速下降。據不完全統計，2019年，已有中糧、雅居樂、朗詩、保利、融創、萬達、復星、美的置業、金科、新華聯至少十家房企將反腐動作公開，超過30人涉案。在去年的房企高管變動中，這占據了相當的比重。