“舊改之王”佳兆業：遲來的千億 未知的征途

如果不是5年前的那場鎖盤風波和債務危機，佳兆業早已躋身千億房企，但直到2019年，佳兆業才迎來千億。

這一遲來的“禮物”令公司上下倍受鼓舞，佳兆業也因此重新躋身房企銷售TOP30。經歷了5年債務重組和業務重整，佳兆業正在回歸主力陣營。

但危機的副作用仍然不能說完全消除。當前的佳兆業凈負債率在行業依然偏高，多元化擴張的風險也還存在。

受益于廣深區域、粵港澳大灣區的深耕布局，號稱舊改之王的佳兆業最大的砝碼就是其龐大的灣區舊改儲備，這也是當初中信、平安出手救助佳兆業的原因之一；未來佳兆業的業績和安全墊，也將取決于舊改項目的變現能力。

坎坷千億路

在2019年36家千億房企中，佳兆業是最特殊的那一個。

根據克而瑞數據，佳兆業去年實現全口徑銷售額1152億，首次晉身千億，排名也由2018年的37位，上升至29位，躋身TOP30。

這是這家公司時隔5年后，重回行業前30，意義可謂重大。

很多佳兆業人都對2014年底的那場危機記憶尤深。那時，佳兆業深圳多個項目突然被禁售，隨后發生資金鏈斷裂，債務違約，超過300億的境內外債務，一度將公司拖入瀕臨破產的境地。

曾尋求融創收購的佳兆業在最后一刻，郭英成頂住了壓力放棄收購，轉而尋求金融機構的支持。

2016年初，中國平安銀行、中信銀行等多家金融機構輸血，其中平安銀行與佳兆業達成戰略合作，簽約金額高達500億。

然而，危機令佳兆業停牌727天，直至2017年3月才復牌。這兩年的時間里，佳兆業錯過了行業高速發展的黃金期，也與千億失之交臂。

出事前的2013年，佳兆業以銷售金額239億元排名第25；2014年上半年，佳兆業銷售112億，排名19，一幅摩拳擦掌蒸蒸日上的圖景；出事后，公司排名急劇下滑，2015年甚至沒能進入前100。

幸運的是佳兆業復牌趕上了2016-2018年的大牛市，尤其粵港澳大灣區市場爆發，使得這三年合約銷售年復合增長率達到53%，但排名依然在30以外。

2016年，佳兆業銷售317億元位列46名；2017年467億元，位列39名，2018年位列37。

佳兆業在復牌后毫不掩飾要快速邁入千億房企之列的野心，2017年回歸后的郭英成稱，“對佳兆業未來充滿信心，今年合約銷售目標400億，3年內有望上千億關口”。

兩年后，通過合作及自有項目開發，佳兆業全口徑銷售額首次超過了千億，這比郭英成的計劃早了一年。

在這幾年里，原本與佳兆業同一水平的房企已經沖到了前面，更有許多后起之秀超過了佳兆業，如旭輝、陽光城、融信中國等。

不過，中達證券認為，隨著業務重回正軌，佳兆業優質資源釋放與行業地位提升將形成良性循環，流動性狀況也有望持續改善，而市值與資產價值之間的差距有望逐步縮減。

持續降負債

首次過千億的佳兆業只是邁過了一道坎，從危機中緩過來的佳兆業，三年來也一直致力于化解高負債的困境。

據佳兆業財報，過去三年，公司凈負債率從308%下降至236%，2018年末降至236%，同比下降64%。

截至2019年6月末，佳兆業集團的凈負債率為191%，較上年末降低45個百分點。

雖然年度報表未出，但根據董事局定的目標希望2019年可以將負債降低到200%以下，預計可以實現。

佳兆業董事長郭英成稱，公司會通過項目層面進行股權合作，以及出售非核心資產來降負債。

安信國際分析師黃焯偉指出，佳兆業降杠桿已見成效，截至2019中報，雖然總有息負債及凈債務金額環比分別上升67億元及9億元，至1155億元及872億元，然而總權益卻環比增加85億元至449億元，令杠桿下降。

一個值得關注的問題是，恢復正常運營的佳兆業開始多元化擴張，人稱“小恒大”，從足球、文體到大健康等，對資金形成了一定占用，而收入和盈利尚未顯現。

以足球產業為例，在2018年業績會上，行政總裁兼執行董事麥帆透露，佳兆業從2016年接手足球俱樂部，前面三年花了超過20個億，包括轉會、運營費等。

足球產業投資規模之大、資金回籠較慢，運營多年、拿了亞冠的恒大足球也還在虧損，佳兆業足球目前也是在“燒錢”。

2018年，佳兆業實現總營收387.05億元，房地產銷售360.81億元，占比為93.2%，仍是絕對大頭。

佳兆業希望，通過足球俱樂部和場館運營，以及其他文旅等產業的加持，形成自己獨特的競爭力，這注定是個艱難的過程。

2019年，缺錢的佳兆業發起多次融資，共發行不少于9次、30億美元優先票據，利率在10.875%~11.95%之間。其中，進入10月份之后，累計發行的3筆美元票據，票息已至11.95%，在行業中屬偏高。

不過佳兆業有著自己的殺手锏。被稱為“舊改之王”的佳兆業是粵港澳灣區的先行者，公司在舊改和城市更新上建立了自己的競爭力和“護城河”。

財報顯示，截至去年6月，佳兆業總土儲面積約2580萬平米，估計總貨值約5000億元（不包括未確權舊改）。其中，大灣區項目按面積及貨值分別占55%及69%。按市級計算，一、二線城市項目貨值占總土儲約90%，其中，深圳項目約占四分之一。

安信證券認為，佳兆業土儲質量相對較佳，去化和變現能力較強，在房地產逆周期中更顯優勢。

此外，公司手上還有3200萬平米土地面積的存量項目有待落地以轉化為正式土儲，其中約1000萬平米位于深圳，將可帶來4500億的貨值，全部大灣區項目儲備預計可帶來約1.8萬億元貨值，這樣的土儲在前20強房企中，也是極具競爭力的。

中達指出，公司城市更新業務與多元產業布局迎合了地方核心訴求，此類“政企共贏”的商業模式，能夠低價獲取核心城市優質土儲資源，是當前為數不多提升核心城市市占率的手段之一。

佳兆業未來能否沖擊前20甚至前10？郭英成沒有對外透露過，相信他心中自有答案。