疫情對房地產的六大影響

北京師范大學教授鐘偉

習近平總書記近日在統籌推進新冠肺炎疫情防控和經濟社會發展工作部署會議上指出，這次新冠肺炎疫情，是新中國成立以來在我國發生的傳播速度最快、感染范圍最廣、防控難度最大的一次重大突發公共衛生事件。對我們來說，這是一次危機，也是一次大考。經過艱苦努力，目前疫情防控形勢積極向好的態勢正在拓展。

新冠肺炎疫情對房地產市場的影響令人關注。目前，已經有超過20個省市發布多項涉及房地產領域的政策，主要包括放寬房地產企業土地出讓金、稅費繳納時限等。同時，隨著一些地方推進科學防控和有序復產，在確保防控的首要前提下，住建工作也在有條不紊地開展，這有利于促進經濟平穩健康發展。

無疑，房地產受到了此次新冠肺炎疫情的影響，但和制造業等可貿易部門不同，房地產屬典型的內需驅動型的不可貿易部門，因此受沖擊相對較小。總體上，在疫情之后，房地產的2020年將是溫暖的但絕非熱烈。房地產頭部企業的公司架構，有可能加速形成銷售、自持、物管、投資和科技等模塊分拆建構之勢。

疫情對房地產行業產生的可能性影響，本文主要從以下六大方面探討。

可能性之一，是涉房政策并無實質變動。房住不炒和長效機制仍是主基調。但在保持既有政策大框架不變的背景下，出于維系經濟增長和擴大實物商品消費之需，樓市落地政策將中性偏松。考慮到新冠肺炎疫情致死者多數為老人，以及城市老舊小區缺乏可靠的醫療、消防通道和設施，對大都市核心區的危改舊改可能會有所加速。

可能性之二，是2020樓市全年偏暖，原因在于疫情對供需沖擊的不對稱。疫情逐漸消退之后，人們的購房需求仍將大致維持正常。但多重因素抑制了供給，盡管冬季和春節傳統上是施工淡季，但環保要求、成品交房要求疊加疫情帶來的復工延遲，難免帶來房屋交付量和可售量的縮減。大致正常的需求面對相對縮水的供給時，樓市大致能相對溫暖，但不同于2018和2019年的量跌價升，2020年的銷售金額將略減。非典之后的房價飆升，與其說是非典所致，不如說是土地招拍掛政策起了作用。新冠肺炎疫情后樓市不太會復制非典后的走勢。

可能性之三，是區域布局的再調整。疫情之后的資本和產業遷徙難免，同樣地，未來樓市重要的區域市場也將更多地集中于政府治理能力相對較好、營商環境相對較好、醫療教育養老等民生服務相對較好的城市。16座千萬人口以上的大都市可能會出現有限的郊區化跡象，核心區超高容積率綜合體有所退潮，綠色和健康住宅升溫難免。同時，第二居所概念也將得到普及。這使得大都市建成區面積加速擴張，而東南沿海二三線城市更受關注。

可能性之四，商辦物業REITS升溫。疫情不僅使商辦物業幾乎停擺，其實也是線上消費和街區商業的強行普及，更對后續商辦和公共場所新風系統等改造升級提出了挑戰。有些國人過于頻繁的社交活動或許會有所收斂。這些都對自持商辦的回報率有抑制，加之開發企業對激進財務和銷售策略的收斂，都有可能使他們對商辦物業的REITS，尤其是過戶型REITS的熱情有所升溫。

可能性之五，是物業管理和街區商業崛起。疫情之中人們對物業服務給出了不同的評價。城市中優質物業服務的重要性得到了普遍認同，出行限制也使得解決最后一公里的街區商業重要性上升，大型綜合商超或略降溫。資本市場已充分表達了對物管類企業所受的青睞。

可能性之六，是康養醫養物業發展迎來機遇。在社區醫院和家庭醫生還難以得到國人的廣泛認同之前，如何關注老年群體的健康和醫療始終是難題，此次疫情凸顯了50歲以上，尤其是75歲以上群體如何獲得及時醫療介入的難題。這有可能提升即將步入老年、有付費意愿的中高收入群體對集中式康養醫養的認可度。

疫情總會過去，我們從中吸取了怎樣的教訓和進行了怎樣的思考？從脊髓灰質炎到甲肝，從非典到新冠，國人面臨各種公共衛生事件的嚴酷考驗。太陽也總是會如常升起，但一些人已永遠遠去，不能再在陽光下悠然，人們不應該什么教訓也沒有記住。