泰禾“引戰”迫近終局：萬科或后來居上 已洽談兩月有余

種種跡象表明，持續多日的泰禾集團“引進戰略投資者”工作，即將進入尾聲。近期市場盛傳的萬科，有可能成為泰禾的新股東。

21世紀經濟報道獨家獲悉，早在今年5月初，泰禾與萬科就已展開接觸，并表示出合作意愿。此后，雖有其他公司介入泰禾“引戰”工作，但雙方始終保持著溝通。截至目前，雙方已在深圳、北京兩地有過多輪磋商，談判進展總體順利，對泰禾項目層面的盤點也已進行多輪。

有市場人士表示，雖然仍存變數，但目前來看，萬科是眾多參與者中，最接近與泰禾達成合作的企業。

截至目前，兩家公司均未對此做出公開回應。但根據最新的公告，泰禾于近期首次出現債券違約，似乎凸顯出“引戰”工作的迫切。截至7月7日，公司已到期未付的債務270.65億元。泰禾于2020年內到期債務總規模為555.11億元。

新股東的入主，已經刻不容緩。

曲折“引戰”史

泰禾是在今年5月宣布引進戰略投資者的。5月13日晚間，泰禾集團發布公告稱，公司控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰略投資者，相關交易可能導致公司控制權變更。

這一消息如同重磅炸彈，迅速引發市場關注。但若梳理過往，泰禾此舉有跡可循。

由于戰略錯判，泰禾曾在2017年獲取一批高價地，但樓市在2018年進入深度調整期，加之部分項目拆遷不順暢，泰禾銷售受挫，資金問題逐漸浮出水面。

為回籠資金，從2018年末到2019年，泰禾集團陸續出售十多個優質項目，總回款超過百億。

2019年，泰禾集團的凈負債率243.76%，下降約140個百分點；資產負債率84.88%，下降約2個百分點。但在業內，泰禾的負債率仍然越過了安全“紅線”，且總負債規模仍然高達1900億元。

21世紀經濟報道了解到，早在2019年，某頭部房企就曾與泰禾接觸，并探討入主的可能性。但由于泰禾集團董事長黃其森并不想放棄控制權，雙方協商未果。

泰禾集團的股權結構相對簡單。截至今年第一季度，黃其森控制的泰禾投資持股48.97%，是公司第一大股東。黃其森夫人葉荔持股12.05%，黃其森妹妹黃敏持股1.52%。三者為一致行動人關系，共持有泰禾集團62.54%的股份。因此，黃其森在泰禾有絕對話語權。

進入2020年，因新冠肺炎疫情影響到銷售工作，泰禾在一季度的營收規模僅為4.79億元，歸母凈利潤出現虧損，經營性現金流為負。4月和5月，因兩筆貸款逾期，黃其森兩次被列為失信被執行人。

這也令黃其森下決心放手。近幾個月來，有多家企業曾介入到泰禾的“引戰”中。

21世紀經濟報道了解到，在福建省有關方面的斡旋下，廈門國貿一度成為最接近泰禾的戰投伙伴。去年廈門國貿的營收規模超過2000億，主營業務包含房地產，與泰禾有業務上的契合度。但因忌憚于泰禾龐大的債務規模，這家世界500強企業最終選擇放棄。

廈門建發、中鐵建、保利等企業也與泰禾有過接觸，但最終協商未果。21世紀經濟報道了解到，雖然看中泰禾的產品力和區域布局，但泰禾的債務規模過于龐大，資產質量相對不佳，成為這些企業放棄的重要原因。另一方面，上述“國字頭”企業也存在決策周期過長的問題，無法滿足泰禾對合作者的迫切要求。

另外，也有不少企業試圖尋求項目層面的收購，但這并不符合泰禾現階段的策略。

相比之下，萬科是最晚被曝出的洽談者。據記者了解，雙方的談判雖然也存在小的磕絆，但總體較為順利。且從泰禾管理層的態度來看，似乎也頗為屬意萬科。

雖然泰禾在7月7日的公告中聲稱，本次引入戰略投資者尚處于籌劃階段，“能否簽署尚存在不確定性”，但綜合各方信息來看，萬科是眾多參與者中，目前最接近與泰禾達成合作的企業。

債務壓力或成催化劑

近幾日，泰禾出現債務違約，似乎凸顯了“引戰”工作的迫切性。

7月6日，上海清算所公告泰禾集團中期票據“17泰禾MTN001”違約。該項債券于2017年7月5日發行，額度為15億元，年利率7.5%，期限3年。同時，違約觸發交叉保護條款，導致另一應于9月19日到期的債券“17泰禾MTN002”需要提前兌付。這兩筆債券的本息合計超過37億元。

這是泰禾首次出現債券違約。對于違約原因，泰禾集團方面表示，“受地產整體環境下行、新冠肺炎疫情等疊加因素等影響，公司現有項目去化率短期內有所下降，銷售預期存在波動；同時，由于公司自身債務規模龐大、融資成本高企、債務集中到付等問題使得公司短期流動性出現困難。公司經多方努力籌資，仍未能完成17泰禾MTN001的按時兌付。”

受此影響，7月3日和7月6日，東方金誠國際信用評級公司連續兩次下調泰禾的信用評級。泰禾集團的主體信用等級已從AA-下調至C，“16泰禾02”“16泰禾03”兩筆債券的信用等級也被下調至C。

泰禾于7月7日對2019年年報問詢函的回復，還披露了另一組數據。截至7月7日，公司已到期未付的債務270.65億元。泰禾于2020年內到期債務總規模為555.11億元。

一位熟悉泰禾的分析人士認為，這些壓力會迫使引戰工作早日落定。一方面，債務壓力不斷凸顯，泰禾急需資金支持；另一方面，隨著疫情得到控制，房地產市場正快速復蘇，股權層面的變動需盡快落定，才有助于公司穩定軍心，并利用新的資金，迅速撬動存量資源。

年報顯示，截至2019年底，泰禾的土儲達到3270.14萬平方米，可售貨值約4000億元。

前述分析人士認為，對任何一家有規模訴求的房企來說，這筆資產都是不小的誘惑。但蜜糖還是砒霜，將在很大程度上取決于“白武士”的能力和意愿，目前來看，有能力拿下泰禾的企業并不多，這也令此次引戰工作變得簡單。情勢迫切，中國房地產史上最大的一宗并購案能否在近期發生，將很快見分曉。