“共同富裕”目標下的房地產角色：居住、保障與再分配

經過持續不斷的去杠桿化、去投資化之后，房地產業正在加速向民生屬性回歸。

8月17日，中央財經委員會第十次會議召開，研究扎實促進共同富裕問題，研究防范化解重大金融風險、做好金融穩定發展工作問題。

會議公告中，僅有一處內容直接涉及房地產，即完善“住房供應和保障體系”。但作為我國居民生活中最重要的大宗資產，房地產的行業定位和政策導向，對于“共同富裕”目標的實現可謂舉足輕重。

近幾年來，以回歸居住屬性為目標的“房住不炒”，一直是我國房地產調控政策的重要目標。近期，該目標正進一步向保障民生和調節收入分配的方向延伸。這既可看作“房住不炒”內涵的深化和落地，又在很大程度上決定未來的行業走向。

在這背后，已有兩條重要的政策脈絡延展開來。第一，自去年末以來，旨在提高直接稅比重、調節收入分配的房地產稅改革頻繁被提及；第二，包括保障性租賃住房在內的住房保障體系建設，正被提到前所未有的戰略高度。

回歸民生

房地產是在最近20年中迅速成為我國家庭的主要資產的。自1998年房改啟動以來，我國房地產市場快速發展，人均居住面積也明顯改善。

根據國家統計局的數據，到2018年，城鎮居民人均住房建筑面積39平方米，比1978年增加32.3平方米；農村居民人均住房建筑面積47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。

這一過程也伴隨著房價的快速上漲。新世紀以來，房地產市場經歷了至少5個上漲周期，房價上漲的同時，投資和投機情緒一度抬頭，并成為推動市場非理性升溫的重要力量。

實際上，在2014年之后，我國就已邁過房地產供需平衡點，樓市全面大漲的基礎已經不存在。監管部門也采取各種手段遏制投機和投資，但在市場數次大漲的“教育”下，這種需求的沖動一直存在。

2016年末，監管部門首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”（即“房住不炒”），在政策導向上回歸房屋的居住屬性。至今，此輪調控的力度和范圍均有增無減，近5年的調控周期也屬空前，尤其在土地、金融供給端的發力，在去杠桿的同時，也令投資投機需求近乎絕跡。

然而，“還不是真正的‘房住不炒’。”8月18日，自然資源部下屬某研究機構負責人向21世紀經濟報道記者表示，若在此基礎上談論“共同富?！保杂幸恍﹩栴}需要解決。

他表示，過去多年來，樓市調控政策的重點在于傳統的房地產開發領域，對二手房、租賃、保障性住房等關聯領域的規范尚需加強。尤其是在“租購并舉”的框架下，租賃住房（特別是政策性租賃房）的建設還存在短板。

另一方面，結構性的供需失衡問題仍然存在，并導致居民的資產性收入出現分化。

房產在調節收入分配中的作用不可忽視。央行于2020年發布的一組數據顯示，我國居民住房資產占家庭總資產的比重為59.1%，高于美國居民家庭28.5個百分點。住房已成為我國居民家庭的主要資產。

貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，房地產帶來了家庭資產增加，但也出現了分配不均。基于房地產的財富增值效應，過去大部分家庭通過買房實現了家庭財富的積累和增值。但高房價下，一部分中低收入家庭因為買不起房而無法獲得這部分資產，租房住又進一步加重了支出負擔。從這點看，分配不均的現象在加劇。

IPG中國首席經濟學家柏文喜也認為，近年來，教育、醫療等資源越來越多地附加在（購買而非租住的）房產之上，同樣會導致社會資源分配不均。

許小樂表示，放在“共同富?！钡哪繕丝蚣芟?，房地產將更多是“保障基本居住、改善居住條件”的民生定位。

政策脈絡

從去年年末開始，樓市調控的民生色彩就逐漸凸顯，其中有兩條政策脈絡值得關注，分別是房地產稅改革和住房保障體系建設。

2020年12月23日，財政部部長劉昆在人民日報發表《建立現代財稅體制》一文稱，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。文章認為，通過房地產稅立法和改革，可健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，從而達到調節收入分配的作用。

進入2021年，“房地產稅”再度被頻繁提及。3月24日，國務院副總理韓正召開財稅工作座談會，提出財稅政策研究的三大重點，其中之一就是完善房地產市場調控。

5月6日，劉昆發表《建立健全有利于高質量發展的現代財稅體制》一文，再次強調要積極穩妥推進房地產稅立法和改革。5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住建部、稅務總局在京召開房地產稅改革試點工作座談會。

與現行的“房產稅”不同，房地產稅并非單一稅種，而是覆蓋房地產交易、持有等各個環節的稅收體系。房地產稅改革的目的之一，在于增加持有環節稅收，從而調節收入分配。多數受訪者認為，房地產稅有望以試點先行的方式推進，其推出已是箭在弦上。

住房保障體系的建設，同樣是近期政策發力的重點。今年4月30日召開的中央政治局會議指出，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給。

6月，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策。

7月22日，韓正主持召開加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議，強調以人口凈流入城市為重點，落實城市主體責任，加快發展保障性租賃住房。

作為一個新的住房品類，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。近期，多個城市發布租賃住房建設計劃，按照規劃，這一住房品類將大量推出，住房保障體系將快速完善，并有望大幅改變市場供應結構。

站在“共同富?！钡慕嵌龋康禺a政策還有一定的延展空間。

許小樂認為，未來房地產調控將繼續堅持“房住不炒”，“三線四檔”、房地產貸款集中度管理、嚴查經營貸違規進入樓市等降杠桿手段以及限購、限貸、限售等調控手段，打擊投資投機行為，通過穩房價，讓絕大部分家庭買得起房、住得好。

柏文喜則指出，涉及房地產的遺產稅與贈予稅也或將迎來調整，房地產租賃方面的稅收也有望快速推進。