2021上半年凈利潤下滑 萬科堅強“活下去”

2018年，萬科在深圳舉辦秋季例會，會場屏幕與側墻上“活下去”的標語迅速點燃行業情緒。那時候，外界多數認為萬科的這句“活下去”是對同行敲響的警鐘，誰也不曾想到，三年后的現在，“活下去”成為萬科當下真實的存在。

萬科交出了一份差強人意的2021年年中報。自2008年年報之后，這還是萬科首次錄得凈利潤下滑——中報顯示，今年上半年萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%，歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。

在業績會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝解釋了凈利潤下滑的原因，也代表萬科管理層對萬科中長期的規劃作了一次宣講。

祝九勝說，“整個行業的游戲規則在發生變化，萬科的發展思維也要相應做出調整。我們沒有把規模和速度作為唯一的目標來看，會在規模和效益、短期和長期、風險和收益之間權衡，萬科堅持‘穩字當頭’，在我們的認知里‘活下去’比什么都重要?！?/p>

正如過往一樣，萬科沒有像中海、華潤乃至龍湖等同樣優秀的企業一般給予市場確切的業績增長規劃。它把穩健當做是活下去的第一要務，這無可指摘。但是萬科，優秀了許多年的萬科，外界對它的期許不僅是活下去，它還要活得好、活得久。

在其他優秀同行依舊表現不錯的情境下，萬科的開發業務、經營業務，也要讓投資者與業界同行看到它的潛力，看到它值得被高光的亮點。

檢討多元業務

萬科整體上的利潤數據，相比上一個報告期都很難令投資者滿意。除了凈利潤下滑之外，萬科的利潤率水平也再度下探。根據萬科管理層口徑，萬科中期的毛利率從稅后的24%降到了18%，跟同行同口徑相比，未扣稅的毛利率從32%降到了23%。

即便萬科利潤率已經跌幅明顯，但萬科管理層認為未來兩年這種壓力仍會存在。

萬科財務負責人韓慧華分析稱，2017年以來，萬科地售比一直在上升，所以開發業務的毛利率會呈現一個下降的趨勢。從銷售端逐漸體現在結算端，可以看到萬科從一季度、中期乃至全年也可能會是這樣一個邏輯，且未來兩年還會有一定的毛利率的壓力。

利潤下滑以及未來體現，是業績中最受關注的方面。投資者提問的第一個問題，也直指于此。祝九勝形容說，現在心情比較忐忑：“這就像讀書時候的感覺，期中考成績出來，沒考好怎么回答老師?！?/p>

祝九勝也解釋了凈利下滑的幾個原因，他認為，主要有三，第一銷售規模的增長有限；第二開發業務毛利率下降較快，其中地價占比在不斷升高，這會逐步體現到以后的結算收入和結算利潤上；第三是轉型業務帶來的影響，轉型效果要體現出來還需要時間。

萬科年中報中雖然對外發布了物業服務、長租公寓、倉儲物流和商業管理的部分經營數據，但是在報表中，營收和盈利卻沒有得到一個確切的體現。加之許多多元化業務并非完全并表，投資者與同行也很難從中看到萬科在這方面的發展潛力。

祝九勝坦言，對萬科轉型后的新業務，有很多檢討的地方?！叭f科當時對完成這個過程所需要的時間、所碰到的難度、所需要建立的能力，是嚴重估計不足，或者是嚴重低估，今天來復盤、檢視、檢討，我們當年樂觀了?！?/p>

祝九勝稱，“萬科的轉型業務，也要轉變看待它的貢獻點或者是貢獻體現的看法。即使所有的經營服務業務做得很好，都成功了，它對傳統的銷售規模和利潤的貢獻恐怕還是有限。它能形成貢獻的是一家公司的企業價值，或者是中長期的估值?！?/p>

廣撒網慎撈魚

從另一個方面來看萬科，它的經營策略、財務指標，依然能讓外界看到一家龍頭房企的審慎和穩健。

萬科今年一季度末實現“三條紅線”全部歸綠檔，并繼續保持。截至2021年6月底，萬科持有貨幣現金1952.2億元，扣除預售監管資金和受限資金的現金短債比為1.67倍；凈負債率20.2%，連續20年低于40%；剔除預收賬款的資產負債率69.7%。此外，上半年萬科綜合融資成本為4.27%，同比下降32個基點。

祝九勝稱萬科膽子小，一直是穩健為主，因此長期賬面上的現金都會比較多。“萬科20年來凈負債率在行業中是最低區間，20年來的凈負債率都是在40%以下。這是萬科一貫的風格，這種風格給萬科帶來的好處不如階段性采取激進風格對股東的回報多，萬科覺得在追求對股東回報之前，能夠長期穩健、長期活下去，可能比短期的回報更優先。”

萬科持有的現金達到了前所未有的體量，作為一家擅于收并購、合作拿地的房企來說，當下的機會是前所未有的。在業績會上，祝九勝回答21世紀經濟報道記者的問題時也表示， 對于萬科而言，應該去做一些有利于整個行業的事。無論什么樣的同行，都有過不同的接觸和合作，萬科的項目如果按照個數來算，大約7成是合作的。

祝九勝還對收購恒大的傳聞以及入股泰禾的進展做出了回應。祝九勝告訴21世紀經濟報道記者，“萬科與恒大在過往就有項目層面的合作，最近幾個月也有過一些接觸和探討，但目前沒有實質性合作?！倍鴮θf科戰投泰禾的進展，祝九勝表示，“我們有成立一個小組與他們密切聯系，提供一些建議，符合條件的項目會履約。”

“合作就要行穩致遠，這是我們的基本考慮。當然，合作的效果要靠客戶來檢驗，如何避免給客戶、給股東惹了麻煩，或者說帶來不良的、不可承受的影響，這是我們要特別防范的問題?！弊＞艅購娬{。

而對萬科股價今年整體承壓的問題，萬科董秘朱旭也表示，“公司股價下跌幅度確實較大，整個地產行業的跌幅也較大。”

朱旭稱，股價下跌可能受到很多因素影響，但是在長期還是要看到公司能不能為股東創造長期的價值，管理層也會為此一直努力。“萬科事業合伙人也有持股，合伙人與股東都是感同身受的。”