上海擬征房產稅

　　在北京、深圳的樓市細則相繼出臺后,遲遲未落定的上海樓市細則據傳也將于近日出爐,其中或有房產稅這一“重型武器”待發。

　　昨日 （5月12日）,《每日經濟新聞》記者在采訪中了解到,上海樓市調控細則中的房產稅征收辦法將要求,不符合條件的房產擁有者,按照房產評估價值按年支付房產稅。

　　然而,針對這一征稅方式,部分業內房產估價師提出了可行性的質疑:面對上海規模浩大的存量房,有關部門如何有效進行精準評估？房產稅征收是否能真正施行？

　　答案或許是,若對現有存量房進行精準評估,上海需要28年時間。如此一來,依評估價征稅 “類比估價”的可行性更大。

　　千名估價師28年方能完成？

　　房產稅的征收傳聞在“滿月”后,變得日益真實。同時,以評估價征稅這一方式更是引發了很大的爭議。

　　上海市房地產經濟學會副會長、土地學會顧問印堃華向《每日經濟新聞》記者證實:上海市政府已就樓市調控細則召開相關會議,房產稅征收細則月底將出臺,以征求各方意見。具體的計稅基礎是房產的“評估價”,而非成交價。征收方式如同國外的現行方式,可能針對不同房屋類別,在市場價的基準上乘以系數0.7,按照0.5%~1.2%左右的稅率遞進征收。

　　記者查閱上海住房保障和房屋管理局網站了解到,目前上海注冊房產估價師有1351名。另據上海統計局“全社會房屋施工面積、竣工面積 （1985～2008）”數據,上海截至2008年的竣工面積已達4.57億平方米。上海佑威房地產信息服務有限公司薛建雄更表示,截至2009年,該公司計算的上海存量房面積為4.98億平方米。

　　“如按精準的估算方式,這個工作量有些夸張。”上海一名不愿透露姓名的估價師告訴記者,一般來說,對一處房產進行精準的價格評估過程為:接受評估委托、進行市場調查;第2日進行實地勘探、撰寫總結報告;第3日向委托人呈交綜合評估書。也就是說,需要3個工作日左右,才可以對一處房產進行精確的價格評估。

　　若按平均每套房產100平方米的面積進行大致估算,截至2008年的上海房產竣工面積需要全上海1351名在冊估價師花費約1萬天,即28年左右,才能真正完成所有的價格評估工作,這還不涉及2009年后新增的存量房等。

　　此外,根據現行規定,對一處房產進行價格評估,需要根據房產的不同市值進行估算收費。該估價師介紹,一般價值100萬元的房產,約需要5000元估算費用。超過100萬元的房產,按照不同額度的費用標準征收。因此,征收房產稅,又要通過評估價征稅,這其中龐大的費用誰來承擔,也是一個疑問。

　　“類比估價”更具可行性

　　對于上海房產稅究竟如何征收的疑問,上海稅務局回應《每日經濟新聞》記者稱,目前尚無任何有關房產稅的細則出臺,若有變動,相關信息都將在部門網站上第一時間公布。

　　估價師黃海表示,若要征收房產稅,更可能細化征收對象,而非針對市場上所有的存量房。印堃華則認為,上海的房產稅征收應有自己的“高水平”,對新增的存量房進行征收更為可行。

　　業內人士猜測,評估價征稅“類比估價”的可行性更大,即根據如別墅、新建商品房、舊商品房等類別,進行不同檔次的“模糊估價”。對每處房產進行精確的價格估算,一方面沒有可行性,另一方面,巨大的費用支出由誰來承擔也難以定奪。

　　房產稅是否能夠真正對投資客產生打擊？印堃華對此表示懷疑。

　　印堃華解釋說,若是一套市價為200萬元的房產,評估價約為140萬元。按照目前的稅率征收房產稅,一年約繳付7000多元,平均每月不過600元左右。這對于真正的炒房者來說,并不是很大的數字。