樓市“暗流涌動”：調控能否再出“政策利器”？

　　局地房價“抬頭”，成交“房地產市場在“金九銀十”的預期之下“暗流涌動”，房地產調控面臨新的挑戰。

　　“新華視點”記者近日采訪發現，與此前有所不同，近期一些政府部門對樓市表態不約而同：堅決將調控進行到底。部分人士甚至表示：寧不要“金九銀十”，也要將房價穩住。人們關注的是，調控能否再出“政策利器”?

　　目前“回暖”屬于什么性質?

　　“北京樓市成交量暴漲”、“廣州驚現 日光盤 ”、“福州又有人通宵排隊” 近段時間，蟄伏的樓市又開始躁動，真假難辨的消息層出不窮，不斷刺激著市場的神經。

　　如何看待當前樓市的“回暖”?是曇花一現，還是重回升勢?

　　一個顯而易見的事實是，經歷了半年調控，樓市累積的剛性需求，如臨近開學、結婚集中期等，有些確實開始釋放，部分熱點城市樓盤的成交量開始上升。

　　8月，廣州市十區新建商品住宅網上簽約均價為12056元/平方米，同比上升16%。國家統計局的數據顯示，全國商品房8月銷售面積6886萬平方米，雖然同比下降10.1%，但環比7月上升了6.5%。

　　中原地產的高級分析師認為，市場近來有所活躍，與政策的短暫“靜默”、部分樓盤的促銷，以及需求“試探性入市”有關。當然，其中也不乏開發商等利用即將到來的“金九銀十”，給低迷的樓市打氣，“人造回暖”也曾在以前的調控中反復上演。

　　以上海為例，中原地產的統計數據顯示，8月份該市新建住房銷售面積為13.96萬平方米，環比7月份增加了30.9%，但同比下降41.9%。

　　多年研究內地樓市的房地產專家蔡為民統計了一熱點城市，“目前在售的樓盤約有650個，其中降價的約有110個，漲價的有10-20個，其余價格大致不變，一小部分是 試探性漲價 。”

　　少數高檔樓盤市場活躍的背后，是嗅覺靈敏的投資客的回潮。僅有剛性需求，房價保持穩定;若涌進過量投資投機性需求，房價將會受到沖擊，這是基本的市場邏輯。

　　中央黨校研究員曾業松提醒，“回暖是指一種長期向好態勢的開端，而目前少數成交量的反彈，只是季節性表現，樓市依然敏感而脆弱。在前期調控壓力下，從投機者到房地產商， 寒噤 已過，有的又開始豪賭未來升值預期，暗流涌動。樓市回歸理性，顯然仍需加大調控，強化執行力。”

　　后市“漲跌”還會有何變數?

　　房價是跌是漲?目前兩派觀點分明。“看跌”方認為，隨著調控持續，下半年的供應量將明顯增加，而房企資金壓力也將加劇，此二者將強化房價下調的預期。

　　中原地產研究董事程澐分析，今年第二季度全國商品住宅新開工面積達到3.77億平方米，新開工面積和銷售面積的差值達14083萬平方米，兩者均為近年來最高。由此可見，未來半年將迎來住宅供應的高潮。

　　統計數據還顯示，今年1至8月，房地產開發企業本年資金來源44363億元，增幅連續8個月回落。從資金結構看，來自國內貸款、定金及預售款等增幅明顯減少，而企業自籌資金比例大增，上市房企負債率也迅速提高，房企的資金鏈明顯正在收緊。

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　　但另一方面，“看漲”方則認為，房價上漲的“暗火”已經點燃。9月份，廣州番禺、上海黃浦江等地塊紛紛創出當地住宅用地價格新高。

　　“2009年，資本、土地和住宅三市場互推互漲，造成房價飆升;這次調控對房企的融資渠道已經卡緊，但必須提防 面粉 上漲提升 面包 漲價預期。”永慶房屋公司總經理陳史翎說。

　　此外，樓市供應“結構性失衡”問題還未得到解決，有多個省區市1至7月份的保障性住房和棚戶區改造開工率低于全國平均水平，個別地區開工率只有38%。

　　華遠地產董事長任志強(博客)認為，如果保障房任務能夠完成，至少可以分流20%以上的商品房購買人群，如果保障房看不見，“他們會認為等下去沒有希望，就會重新尋找市場，這樣醞釀的反彈力量是存在的”。

　　“目前市場調整的程度，無論離調控政策本身追求的目標，還是老百姓對調控效果的預期都還有距離。”中國房地產協會副會長朱中一說。

　　專家指出，熱點城市房價依然高企的數據表明，調控政策在短期內雖初見成效，但房地產市場能否健康發展，仍面臨一定的不確定性，如何穩定市場預期，是考驗新一輪調控是否見成效的重要內容。

　　防報復性上漲應否再出“政策利器”?

　　眼下，樓市已經迎來傳統意義上的銷售旺季，往年的“金九銀十”能否重現?對此，有開發商宣稱：“下次開盤，至少漲10%。”而一些熱點城市房地產管理部門人士則表態：“我們有足夠的政策 子彈 ，寧愿不要 金九銀十 ，也不能讓房價報復性上漲!”

　　上海近日實施相關規定，對高價位樓盤的入市進行更嚴的行政監管：對高價位樓盤的銷售方案進行“重點復核”，禁止“坐地起價”。

　　“不希望地價和房價過高，也不希望二者漲幅過大。”上海市房管局副局長龐元說。國內一些知名銷售策劃機構近日也在釋放信號：高價位樓盤此時入市，“不合時宜”。

　　控制高價樓盤入市，畢竟只是“權宜之計”。中國房價連漲幾年，其間還經歷了兩輪嚴厲調控，但房價如皮球一般“越拍越高”，殷鑒不遠，此輪樓市調控如何從根本上打破“屢調屢漲”怪圈?

　　首先，繼續從嚴管住“銀根”。在購買端，要保持抑制投資投機性需求的高壓態勢。記者了解到，近期房價一度暴漲的京津冀市郊房貸政策進一步收緊，部分“虛漲”的房價隨即下跌。在開發端，除對銀行貸款、資本市場融資等渠道要繼續嚴控之外，對預售資金的監管也亟待加強。

　　其次，確保“面粉”和“面包”的充足供應。9月上旬，上海市房管局下發通知，重申“3萬平方米以下樓盤必須一次性上市預售”等規定。土地方面，上半年完成情況不容樂觀，一些地區推地量不過三四成。三季度以后的土地供應壓力加大，對市場影響殊為關鍵。

　　第三，“問責”程序必須有實質性啟動。今年4月出臺的“國十條”明確提出，“建立考核問責機制”。近期有關部門更已就土地閑置處置不力、保障房建設滯后等問題明確了問責的“時間表”，對此能否“動真格”?當拭目以待。

　　樓市健康不僅事關經濟運行，更是關乎民生的大問題。中國指數研究院副院長陳晟等多位專家表示，面臨各方角力的博弈，近期房產稅等二次調控話題再次引起高度關注。新添政策利器，鞏固既有調控成果，反映了市場對樓市調控的更多期待。