多部委儲備樓市新政 預(yù)防房價非理性反彈

　　記者了解到，包括樓市非理性反彈。

　　又逢長假。按照國務(wù)院傳達(dá)的總體精神，與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的各中央部委，已經(jīng)把預(yù)防“五一”小長假樓市非理性反彈當(dāng)做眼下最主要的任務(wù)。

　　搶在“五一”小長假到來之前，國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策落實督察組已經(jīng)開始向國務(wù)院進(jìn)行專項匯報。在肯定各地積極落實中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時，亦提出部分地區(qū)“新建住房價格控制目標(biāo)設(shè)置與公眾預(yù)期存在距離”等問題，同時，督察組在匯報中也提到了部分城市面臨成交量、成交價格非理性反彈的壓力。

　　記者了解到，包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)、國家發(fā)展和改革委員會(下稱發(fā)改委)、國土資源部(下稱國土部)、人民銀行等部門，已經(jīng)做好包括分地區(qū)提高第二套住房首付比例在內(nèi)的多項政策儲備，強化落實，預(yù)防在“五一”小長假內(nèi)可能出現(xiàn)的樓市非理性反彈。而在過去的一年中，在長假之前集中出臺政策進(jìn)行預(yù)防，已有多次先例。

　　壓力仍在

　　在國家統(tǒng)計局進(jìn)行直接數(shù)據(jù)提取的70個大中城市中，依然有29個城市3月份新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過0.5%。

　　“在向國務(wù)院的匯報中，我們明確指出了部分城市所指定的新建住房價格控制目標(biāo)與人民群眾預(yù)期存在一定差距的問題，也把督察組給出的整改意見一并附上。”4月27日晚間，一位督察組成員向《中國經(jīng)營報》記者表示。在此之前，他隨住建部部長姜偉新率領(lǐng)的督察組，前往陜西進(jìn)行督察。

　　4月20日，8個督察組已經(jīng)全部返京。按照國務(wù)院的要求，“五一”小長假前，相關(guān)督察的匯總材料已經(jīng)上報至國務(wù)院。4月28日清晨，住建部一位官員亦向記者證實了這一消息。

　　他同時還表示，對于進(jìn)一步穩(wěn)固4月以來樓市調(diào)控政策取得的效果所面臨的壓力，包括住建部在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議的中央政府各組成部門，都有“充分的認(rèn)識和豐富的準(zhǔn)備”。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)字亦證明了這種壓力的存在。在國家統(tǒng)計局進(jìn)行直接數(shù)據(jù)提取的70個大中城市中，依然有29個城市3月份新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過0.5%。而進(jìn)入4月以來，北京、上海、杭州等熱點城市的成交量開始逐漸反彈，4月18日至24日上海商品住宅成交均價高達(dá)31720元/平方米，環(huán)比大幅上漲58.4%。

　　“這些壓力我們在向國務(wù)院的匯報當(dāng)中都有涉及，沒有躲避和漠視問題。”前述督察組人士表示。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴《中國經(jīng)營報》記者，成交量是一個先行指標(biāo)，通常情況下，在成交量出現(xiàn)反彈后一個月左右，新建商品房銷售成交均價都會跟隨反彈，因此，一旦成交量出現(xiàn)反彈，政府部門就“相當(dāng)重視”。

　　中國房地產(chǎn)信息研究中心的數(shù)據(jù)顯示，4月18日~24日，全國35個城市中，量價齊升的城市達(dá)到17個，逼近半數(shù)之多。其中21個城市成交量環(huán)比上漲，26個城市均價環(huán)比上漲。杭州、北京分別以91.61%和57.52%的環(huán)比漲幅領(lǐng)漲十大重點城市成交量排行。

　　再釀新政

　　現(xiàn)在的情況是，對于房地產(chǎn)價格控制壓力比較大的城市，可以適時地在當(dāng)?shù)乩^續(xù)調(diào)高第二套住房的首付比例，比如到70%。

　　為預(yù)防“五一”小長假期間出現(xiàn)房地產(chǎn)市場非理性反彈的情況，包括住建部、國家發(fā)改委、國土資源部、人民銀行、銀監(jiān)會等在內(nèi)的中央各部門，已經(jīng)制定好相應(yīng)的應(yīng)對政策，在國務(wù)院明確相關(guān)精神后，隨時下發(fā)執(zhí)行。

　　記者了解到，這些政策涉及個人購房信貸政策、土地交易制度、地方保障性住房配套政策、房地產(chǎn)企業(yè)融資政策、房地產(chǎn)價格管理政策等多個方面，其核心系圍繞落實既有的中央調(diào)控政策。

　　“現(xiàn)在的情況是，對于房地產(chǎn)價格控制壓力比較大的城市，可以適時地在當(dāng)?shù)乩^續(xù)調(diào)高第二套住房的首付比例，比如到70%。”對于這樣的“傳言”，住建部官員表示不便正面評價，但這位官員證實，國務(wù)院確有這樣的“總體精神”存在。

　　4月14日，國務(wù)院常務(wù)辦公會提出要求，對于個人購買第二套住房，其首付比例不得低于50%。按照目前人民銀行總行的規(guī)定，人民銀行在北京等城市的營業(yè)管理部在會同當(dāng)?shù)卣约吧蠄笕嗣胥y行總行的情況下，可以對二套住房的首付比例在當(dāng)?shù)胤秶鷥?nèi)進(jìn)行調(diào)整。

　　同時，國土部將于近期下發(fā)有關(guān)“保障房供地計劃”和“完善土地招拍掛制度”的文件，強化調(diào)控政策的執(zhí)行和落實。完善招拍掛制度將改變過去完全依靠價高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價，并將出臺一些控制地價的規(guī)范性文件。

　　國土部還有意推廣將保障性住房用地作為商品房用地出讓前提的做法。即通過要求地方國土管理部門在完成保障性住房用地供應(yīng)之前，不得供應(yīng)商品住房用地的方式，逼迫地方政府確保保障性住房的配套土地供應(yīng)。

　　“在督察的過程中發(fā)現(xiàn)的另外一大問題，就是對保障性住房的土地、資金配套政策不到位。”前述督察組的人士稱。

　　除此之外，中國銀監(jiān)會已經(jīng)確定從5月1日開始，對房地產(chǎn)信托進(jìn)行集中清理，而住建部則準(zhǔn)備對各地執(zhí)行限購政策過程中的“豁免”條款，進(jìn)行一次集中的清理與規(guī)范。

　　短期對沖

　　在人民幣升值預(yù)期之下，外資仍在以各種渠道進(jìn)入樓市。今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，利用外資144億元，增幅達(dá)45.2%，在各類來源中增長最快。

　　由于嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不少開發(fā)商延遲了樓盤上市時間，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期五六月份推盤量將大增，同時開發(fā)商資金鏈緊繃，屆時房價可能出現(xiàn)拐點。但本報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，由于境外熱錢大量涌入以及前期銷售回款較多，開發(fā)商資金狀況尚未陷入需要降價促銷的險境，且有不少開發(fā)商對后市仍抱有幻想。

　　有開發(fā)商稱，開發(fā)商如今資金狀況與2008年大不相同，市場狀況也比2008年好很多。截至4月26日，根據(jù)已經(jīng)發(fā)布業(yè)績的67家上市房企一季報，一季度末合計持有貨幣資金1534億元，短期借款只有469億元，一年內(nèi)到期的流動負(fù)債合計684億元，貨幣資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過短期借款與一年內(nèi)到期流動負(fù)債之和，短期內(nèi)償債壓力并不大。一季度末這67家房企的預(yù)收賬款合計高達(dá)2838億元。

　　不僅如此，大量房企還可以通過境外融資獲得大量資金，對沖了國內(nèi)信貸收緊的效應(yīng)。僅在香港市場，今年以來就有15家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過各種債券融資約700億元人民幣，世茂房地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、合景泰富、仁恒置地、龍湖地產(chǎn)、雅居樂等房企紛紛在境外發(fā)行各種債券或優(yōu)先票據(jù)融資。

　　在人民幣升值預(yù)期之下，外資仍在以各種渠道進(jìn)入樓市。今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，利用外資144億元，增幅達(dá)45.2%，在各類來源中增長最快。以富力地產(chǎn)最近一次融資為例，4月下旬，富力通過旗下離岸子公司成功進(jìn)行海外淘金，短短一周的時間，合計6億美元的優(yōu)先票據(jù)已經(jīng)獲得了超額認(rèn)購，金額達(dá)9億美元。

　　對于房地產(chǎn)調(diào)控下的市場走勢，李文杰認(rèn)為，如果房價長期處于高位，調(diào)控也將持續(xù)下去，甚至可能會出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，開發(fā)商應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整價格。