多部委儲備樓市新政 預防房價非理性反彈

　　記者了解到，包括樓市非理性反彈。

　　又逢長假。按照國務院傳達的總體精神，與房地產調控相關的各中央部委，已經把預防“五一”小長假樓市非理性反彈當做眼下最主要的任務。

　　搶在“五一”小長假到來之前，國務院房地產調控政策落實督察組已經開始向國務院進行專項匯報。在肯定各地積極落實中央房地產調控政策的同時，亦提出部分地區“新建住房價格控制目標設置與公眾預期存在距離”等問題，同時，督察組在匯報中也提到了部分城市面臨成交量、成交價格非理性反彈的壓力。

　　記者了解到，包括住房和城鄉建設部(下稱住建部)、國家發展和改革委員會(下稱發改委)、國土資源部(下稱國土部)、人民銀行等部門，已經做好包括分地區提高第二套住房首付比例在內的多項政策儲備，強化落實，預防在“五一”小長假內可能出現的樓市非理性反彈。而在過去的一年中，在長假之前集中出臺政策進行預防，已有多次先例。

　　壓力仍在

　　在國家統計局進行直接數據提取的70個大中城市中，依然有29個城市3月份新建商品住宅價格環比漲幅超過0.5%。

　　“在向國務院的匯報中，我們明確指出了部分城市所指定的新建住房價格控制目標與人民群眾預期存在一定差距的問題，也把督察組給出的整改意見一并附上。”4月27日晚間，一位督察組成員向《中國經營報》記者表示。在此之前，他隨住建部部長姜偉新率領的督察組，前往陜西進行督察。

　　4月20日，8個督察組已經全部返京。按照國務院的要求，“五一”小長假前，相關督察的匯總材料已經上報至國務院。4月28日清晨，住建部一位官員亦向記者證實了這一消息。

　　他同時還表示，對于進一步穩固4月以來樓市調控政策取得的效果所面臨的壓力，包括住建部在內的房地產調控部際聯席會議的中央政府各組成部門，都有“充分的認識和豐富的準備”。

　　國家統計局的數字亦證明了這種壓力的存在。在國家統計局進行直接數據提取的70個大中城市中，依然有29個城市3月份新建商品住宅價格環比漲幅超過0.5%。而進入4月以來，北京、上海、杭州等熱點城市的成交量開始逐漸反彈，4月18日至24日上海商品住宅成交均價高達31720元/平方米，環比大幅上漲58.4%。

　　“這些壓力我們在向國務院的匯報當中都有涉及，沒有躲避和漠視問題。”前述督察組人士表示。

　　中原地產華北區董事總經理李文杰告訴《中國經營報》記者，成交量是一個先行指標，通常情況下，在成交量出現反彈后一個月左右，新建商品房銷售成交均價都會跟隨反彈，因此，一旦成交量出現反彈，政府部門就“相當重視”。

　　中國房地產信息研究中心的數據顯示，4月18日~24日，全國35個城市中，量價齊升的城市達到17個，逼近半數之多。其中21個城市成交量環比上漲，26個城市均價環比上漲。杭州、北京分別以91.61%和57.52%的環比漲幅領漲十大重點城市成交量排行。

　　再釀新政

　　現在的情況是，對于房地產價格控制壓力比較大的城市，可以適時地在當地繼續調高第二套住房的首付比例，比如到70%。

　　為預防“五一”小長假期間出現房地產市場非理性反彈的情況，包括住建部、國家發改委、國土資源部、人民銀行、銀監會等在內的中央各部門，已經制定好相應的應對政策，在國務院明確相關精神后，隨時下發執行。

　　記者了解到，這些政策涉及個人購房信貸政策、土地交易制度、地方保障性住房配套政策、房地產企業融資政策、房地產價格管理政策等多個方面，其核心系圍繞落實既有的中央調控政策。

　　“現在的情況是，對于房地產價格控制壓力比較大的城市，可以適時地在當地繼續調高第二套住房的首付比例，比如到70%。”對于這樣的“傳言”，住建部官員表示不便正面評價，但這位官員證實，國務院確有這樣的“總體精神”存在。

　　4月14日，國務院常務辦公會提出要求，對于個人購買第二套住房，其首付比例不得低于50%。按照目前人民銀行總行的規定，人民銀行在北京等城市的營業管理部在會同當地政府以及上報人民銀行總行的情況下，可以對二套住房的首付比例在當地范圍內進行調整。

　　同時，國土部將于近期下發有關“保障房供地計劃”和“完善土地招拍掛制度”的文件，強化調控政策的執行和落實。完善招拍掛制度將改變過去完全依靠價高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價，并將出臺一些控制地價的規范性文件。

　　國土部還有意推廣將保障性住房用地作為商品房用地出讓前提的做法。即通過要求地方國土管理部門在完成保障性住房用地供應之前，不得供應商品住房用地的方式，逼迫地方政府確保保障性住房的配套土地供應。

　　“在督察的過程中發現的另外一大問題，就是對保障性住房的土地、資金配套政策不到位。”前述督察組的人士稱。

　　除此之外，中國銀監會已經確定從5月1日開始，對房地產信托進行集中清理，而住建部則準備對各地執行限購政策過程中的“豁免”條款，進行一次集中的清理與規范。

　　短期對沖

　　在人民幣升值預期之下，外資仍在以各種渠道進入樓市。今年一季度，房地產開發企業本年資金來源中，利用外資144億元，增幅達45.2%，在各類來源中增長最快。

　　由于嚴厲的調控政策，不少開發商延遲了樓盤上市時間，業內普遍預期五六月份推盤量將大增，同時開發商資金鏈緊繃，屆時房價可能出現拐點。但本報記者在走訪中發現，由于境外熱錢大量涌入以及前期銷售回款較多，開發商資金狀況尚未陷入需要降價促銷的險境，且有不少開發商對后市仍抱有幻想。

　　有開發商稱，開發商如今資金狀況與2008年大不相同，市場狀況也比2008年好很多。截至4月26日，根據已經發布業績的67家上市房企一季報，一季度末合計持有貨幣資金1534億元，短期借款只有469億元，一年內到期的流動負債合計684億元，貨幣資金遠遠超過短期借款與一年內到期流動負債之和，短期內償債壓力并不大。一季度末這67家房企的預收賬款合計高達2838億元。

　　不僅如此，大量房企還可以通過境外融資獲得大量資金，對沖了國內信貸收緊的效應。僅在香港市場，今年以來就有15家內地房地產企業通過各種債券融資約700億元人民幣，世茂房地產、寶龍地產、合景泰富、仁恒置地、龍湖地產、雅居樂等房企紛紛在境外發行各種債券或優先票據融資。

　　在人民幣升值預期之下，外資仍在以各種渠道進入樓市。今年一季度，房地產開發企業本年資金來源中，利用外資144億元，增幅達45.2%，在各類來源中增長最快。以富力地產最近一次融資為例，4月下旬，富力通過旗下離岸子公司成功進行海外淘金，短短一周的時間，合計6億美元的優先票據已經獲得了超額認購，金額達9億美元。

　　對于房地產調控下的市場走勢，李文杰認為，如果房價長期處于高位，調控也將持續下去，甚至可能會出臺更嚴厲的調控措施，開發商應該適當調整價格。