上市房企存貨激增五成 開發(fā)商降價壓力空前

　　上海易居房地產研究院14日發(fā)布的《月度存貨壓力報告》顯示，截至2012年2月底，北京等10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5766萬平方米，與去年同期相比增長38.1%，與上月相比下降2.27%。庫存總量同比仍然漲幅較大、處于歷史高位，但環(huán)比已連續(xù)兩月下降，與近期樓市成交量有所回升、供應量沒有同比放大有關。

　　一線城市方面，北京、上海、深圳、廣州4個城市新建商品住宅庫存總量高達2928萬平方米，與去年同期相比增長37.1%;二線城市，青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個典型二線城市新建商品住宅庫存總量為2839萬平方米，與去年同期相比增長39.1%。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，今年前兩月，由于季節(jié)性因素，開發(fā)商推盤量較小，造成了月度的供不應求，但在調控政策不放松的形勢下，預計開發(fā)商會抓住機會盡快推盤，接下去幾個月仍將回到供大于求的局面。

　　國務院總理溫家寶14日在記者會上明確表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，調控不能放松。市場普遍認為，這個表態(tài)意味著短期內地產調控政策沒有放松的可能。而隨著調控的持續(xù)深入，房地產企業(yè)的日子也將越發(fā)“難過。”已披露的2011年年報也顯示，上市房企在存貨激增的同時，短期負債也出現(xiàn)大幅上升，持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物卻大幅減少。

　　WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申萬一級行業(yè)分類，截至3月14日，兩市已有26家房地產企業(yè)公布了2011年年報。從資產負債率來看，剔除ST類企業(yè)，上述房企的平均資產負債率為59.41%，同比2010年略有上升。地產龍頭萬科的資產負債率由74.69%上升至77.10%。

　　從利潤情況來看，2011年全年，上述26家房企共計實現(xiàn)營業(yè)總收入1275億元，同比增長29%;歸屬于母公司股東的凈利潤則合計為180億元，同比增長24%。雖然整體呈現(xiàn)增長局面，但2011年全年，仍然有包括創(chuàng)新資源、高新發(fā)展(000628)、中弘股份(000979)等在內的7家企業(yè)出現(xiàn)凈利潤下滑，且下滑幅度均在17%以上。四季度的情況則不容樂觀。2011年四季度，上述房企共計實現(xiàn)620億元的營業(yè)總收入，同比增長30%，但凈利潤卻為87.5億元，同比增長僅為17%。2011年四季度，凈利潤下滑的房企達到了10家。

　　而從現(xiàn)金流的情況來看，也不容樂觀。WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年全年，26家房企經營活動現(xiàn)金流量凈額為37.7億元，去年同期則為12.6億元，但若剔除萬科之后，25家房企的經營活動現(xiàn)金流量凈額則僅為3.8億元。截至2011年末，26家房企的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈減少了84.6億元，而2010年末則凈增加了170億元。2011年四季度，上述房企的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額僅為6.8億元，而去年同期則為59億元，同比減少了88%。

　　存貨數(shù)據(jù)則更令人擔憂。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上述房企2011年末的存貨總量達到了3258.7億元，同比2010年末的2173億元大幅增加了50%。在有可比數(shù)據(jù)的25家中，有17家出現(xiàn)了存貨同比上升的情形。其中，萬科的存貨由去年同期的1333億元增長56%達2083億元。另外，上述房企的應收賬款則從40.6億元上升至42億元，流動負債則從2061億元上升至2986億元，上升45%。

　　國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1至2月份，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積10094萬平方米，增長45.2%，增速提高31.9個百分點。其中，住宅竣工面積7936萬平方米，增長47.9%。新時代證券認為，目前行業(yè)銷售/竣工比為0.69，呈現(xiàn)出供大于求的格局，隨著2010年大量開工的項目陸續(xù)竣工，2012年將是行業(yè)竣工高峰年，預計在2012年全年房屋竣工面積增速將維持在30%左右的增長水平。不斷加劇的行業(yè)庫存壓力和低迷的銷售將繼續(xù)刺激開發(fā)商執(zhí)行“以價換量”的市場策略。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年2月末，全國商品房待售面積30526萬平方米，比2011年年末增加3332萬平方米。其中，住宅待售面積增加2674萬平方米，待售住宅增加量不斷擴大。

　　“鏈家地產”市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認為，從當前的市場情況來看，開發(fā)商從2011年下半年就面臨去庫存壓力，加之一二月份成交走低，待售商品住宅月增加了接近30萬套(按照每套90平方米計算)，在龐大的庫存量之下，而調控不變市場觀望濃厚，開發(fā)商未來仍將面臨更大的銷售壓力，或將促使開發(fā)商進一步下調價格促銷售。