北京一連鎖百貨項目空置率達50%

　　2014年二季度，北京優質寫字樓、工業物業、高級住宅市場均保持平穩發展勢頭，唯有零售物業市場，購物中心與百貨業態表現兩極分化明顯。

　　百貨業態在近幾個季度內不斷有項目退出，相比之下，顧客購物體驗更加多元化的購物中心發展態勢明顯，開業率、租金水平均穩步上升。

　　下半年增50萬平米零售物業

　　位于王府井商圈的新燕莎金街購物廣場于2014年二季度開始試營業，為北京零售物業市場帶來約7.8萬平方米的新增供應。

　　據了解，新燕莎金街購物廣場出租情況較好。因此，即使有如此大型的購物中心推出，北京零售物業市場整體空置率依然保持在10.8%水平，與上季度相比沒有多少變化?？梢钥闯?，市場對成熟商圈購物中心的需求依然很大。

　　如此旺盛的需求也促使一些老牌商場依據市場變化不斷進行商場定位、租客方面的調整。調整的慢慢見效、經營的好轉自然促使租金水平不斷提高，特別是在比較成熟的商圈，比如三里屯、王府井等商圈的購物中心，租金上漲態勢非常明顯。

　　據世邦魏理仕統計，2014年二季度，北京零售物業首層租金環比上漲2.4%，此漲幅在全國來講都算較高水平。

　　未來六個月，北京零售物業市場還將迎來接近50萬平方米的新增供應，其中包括位于大興區的英特宜家購物中心和位于通州區的萬達廣場兩個體量均超過20萬平方米的大型購物中心。鑒于前述兩個項目簽約進展良好，預計未來市場整體空置率將維持穩定。而零售物業首層租金將延續穩定上升的勢頭，但增速將有所放緩。

　　傳統百貨節節敗退

　　與購物中心發展態勢迅猛形成鮮明對比，傳統百貨業態則呈現節節敗退趨勢。

　　在過去四五個季度，無論從北京還是全國范圍來講，每個季度都有百貨商場撤店歇業的案例出現。2014年二季度，位于望京商圈的華堂商場(拓展選址信息)停業，再增一例百貨撤店案例。

　　據了解，華堂商場歇業是因租約到期不再續約。商場經營的不甚理想和最近幾年零售物業租金的不斷上漲，都給華堂商場造成不小壓力。從成本收益角度分析，再經營下去也比較困難，于是選擇退出。

　　華堂退出不是第一個也不會是最后一個。消息顯示，位于東四環的某連鎖百貨，自去年底陸續停業起，至今仍未見起色，整個項目空置率已達50%。

　　如今，百貨公司正面臨內憂外困的格局。內憂主要是由百貨業本身的特點導致，一是百貨業有限的經營面積制約其進一步發展，二是國內百貨長期以來依賴聯營模式，自營能力不足。外困則來自于經濟增長減速、社會零售總額增長放緩，多元化零售業態興起、商業競爭持續升級，網絡購物對實體零售商的沖擊、百貨受影響較大，人員和租金成本不斷上漲四個方面。

　　對此，建議百貨業態雙輪驅動，租賃與自持門店并行。盡管不少百貨企業均表示，出于控制租金成本的考慮將加大自持門店的比例，但租賃門店仍應作為百貨房地產策略的重要選擇。租賃和自持雙輪驅動是現階段百貨零售商為平衡規模、資金和經營風險的必然選擇。兩種房地產策略在百貨門店擴張進程中各有優劣、互為補充。

　　因地制宜的房地產策略

　　現階段，國內零售物業市場總體仍處于上升通道中。世邦魏理仕研究數據顯示，2013年，全國主要城市商鋪租金指數實際增長3.8%，為2010年以來連續第4年上漲，同時年末空置率為9.9%。

　　但是近年來商業地產開發遍地開花所積累的隱憂已經開始顯現，未來3年間(2014年—2016年)，優質商鋪新增供應預計將達2370萬平方米，為2013年存量的59.5%。

　　各城市的商鋪市場表現將有所分化：一線城市和主要二線城市需求旺盛，商鋪租金仍有長期上漲趨勢。但部分二線城市和低能級城市短期內開發量過大，尤其是位于非成熟商圈、由不具備商場運營經驗的發展商開發的項目占比較高，未來一段時間內市場空置率可能持續處于高位，租金向下壓力逐步增大，部分項目會出現招商困難的情況。

　　基于上述判斷，百貨零售商在拓展門店中可以因地制宜地采用不同的房地產策略。

　　一方面，在商鋪租金上漲趨勢較為確定的一線和部分二線城市選擇增加自持物業比重，有效抵御成本上漲，并創造不菲的資產升值收益。

　　另一方面，全國型百貨連鎖在進入二線及以下層級城市時仍具有較強的品牌效應，而當地充沛的商鋪供應以及業主—尤其是缺乏運營經驗的業主—對于優質主力商戶的迫切需求，一定程度上使百貨在商務談判中處于優勢地位。但同時百貨企業不應忽視業主經驗不足、項目所處商圈成熟度欠佳等因素，可以考慮采取租賃物業來規避潛在的經營風險。