南京深圳圍堵“假離婚” 樓市調控因城施策

      7月23日凌晨，南京市七部門聯合發布文件調控樓市，其中在限購政策上，規定夫妻任何一方在離異后兩年內進行買房的，仍按離異前家庭總套數計算。

約一周前，深圳也出臺了樓市調控政策，其中也包含一項類似的條款。按照深圳的規定，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

這項條款的主要目的，是為了防止通過“假離婚”的方式進行買房。所謂“假離婚買房”，是指夫妻并無真實的離婚意愿，但仍通過離婚，使其中一方獲得購房資質。多個房企人士和房產經紀從業人員向21世紀經濟報道證實，實際操作中，通過假離婚進行房屋買賣的情況不在少數。

由于市場升溫、部分區域房價上漲過快，近期，樓市調控政策正出現新一輪升級。其中，圍堵類似“假離婚”的政策漏洞、限制資金違規進入房地產、支持無房戶購房，成為重要的政策方向。

有保有壓

樓市調控升級的跡象，從7月初就已出現。7月2日，杭州和東莞同時出臺樓市調控政策。杭州對人才購房實施五年限售政策，同時擴大限購范圍。東莞則對商品房價格漲幅實施限制，同時限制裝修價格，禁止開發商借助“精裝修”進行漲價。7月6日，寧波擴大限購范圍，并對房價進行“從嚴核定”，對地價“嚴格控制”。

此后，深圳、鄭州、內蒙古、青島、長春、南京等地也紛紛出臺調控政策。其間，國資委、銀保監會也在表態或發文中提及樓市政策。

從政策的方向看，7月以來的樓市調控，正從寬松變為收緊。“如果說2020年上半年房地產調控以人才政策、落戶政策等寬松刺激為主，從7月開始，隨著多個城市房價明顯上漲，收緊的政策開始出現了。”中原地產首席分析師張大偉說。

雖然力度不同，但深圳、南京圍堵“假離婚”的做法仍被認為精準而有效。某大型房企南京分公司相關負責人向21世紀經濟報道表示，“假離婚”的“成本低、見效快”，在南京市場，靠這種方式來獲得購房資格的情況頗為常見，“幾乎每個項目的客戶中，都有剛離過婚的。”

張大偉表示，經過多年的調控，現有的樓市政策力度已經較為嚴厲，“假離婚”是為數不多的政策漏洞之一。盡管法律人士并不建議這種方式，但在很多城市，“假離婚”仍是家庭獲取購房資格，并進行改善型或投資型購房的一種選擇方式。

除圍堵“假離婚”外，限制各路資金違規進入房地產，也是本輪調控的重要特征。

7月16日，國務院國資委秘書長、新聞發言人彭華崗表示，要堅決守住不發生系統性風險的底線，繼續嚴控非主業投資比例和投向，“持續加大金融、房地產等高風險領域項目的監管力度。”

7月17日，中國銀保監會發布《商業銀行互聯網貸款管理暫行辦法》，強調貸款資金不得用于購房及償還住房抵押貸款。

在對市場實施約束的同時，一些支持性的政策也在出臺。比如，南京要求商品房開盤時，須對本市戶籍的無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源保障；寧波也允許三類“無房家庭”可在市六區優先認購1套商品住房，但有五年的限售期限。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，南京和寧波的調控政策，均體現了“有保有壓”的方向，既保護了剛性需求，又能夠打擊炒房現象。該政策的實施，將有助于市場從當前的過熱回歸平穩理性。

投資投機需求進場

樓市調控的升級，源于部分區域市場走向過熱。在上半年支持性政策的刺激下，被疫情壓抑的需求加速釋放，促使市場快速回暖。

根據國家統計局的數據，今年上半年，全國商品房銷售額僅比去年同期下降5.4%。其中，5月和6月，市場銷售規模已連續兩月超過去年同期。這也說明，房地產市場交易已徹底從疫情中恢復。

6月，70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市已經達到61個，二手房價格上漲的城市有50個，均為最近12個月來新高。其中，深圳二手房價環比上漲1.9%，位居70城之首。近期加碼調控的南京、寧波，房價漲幅同樣明顯。

值得注意的是，在一些熱點城市，因新房、二手房價格倒掛，部分項目出現“萬人搖號”的盛況，很多項目的中簽率不足5%。

北京某大型房企負責人向21世紀經濟報道表示，除被疫情壓抑的剛需外，一些投資投機需求進場，使得部分區域市場出現過熱。他表示，除了“假離婚”外，另一個表現為“房抵貸”開始抬頭。

“房抵貸”是指借款人以名下的房產作抵押，向銀行申請消費貸款或經營貸款，然后再將貸款用于購房的一種加杠桿行為。前述房企人士稱，“房抵貸”主要出現在二套房的購買中，由于熱點城市二套房首付比例普遍較高，很多購房者借助這種方式來填補首付款的缺口。

據悉，監管層近年來多次強調，防止信貸資金違規進入房地產。這部分“違規資金”中，就包含“房抵貸”。

張大偉認為，收緊調控將是未來的政策方向，具體手段仍然以“打補丁”、“堵漏洞”為主。地方政府會繼續采用因城施策的辦法，進行針對性的調整。受此影響，一些過熱的區域市場可能會出現降溫，但在流動性充裕的大環境下，樓市仍將維持高位運行。