下半年增長迷局：房企業(yè)績“找補(bǔ)”加速度

房企中報季來臨，從目前已發(fā)布的部分房企中報來看，部分房企上半年業(yè)績完成率不到40%，商業(yè)地產(chǎn)受疫情影響更大，營收、毛利率漲幅普遍收窄。

房地產(chǎn)調(diào)整進(jìn)入常態(tài)，盡管不少管理層在業(yè)績會上表示，公司在利用這一周期調(diào)整城市布局，從而優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，對于下半年“找補(bǔ)”業(yè)績也有一定應(yīng)對措施，但綜合近期監(jiān)管部門的態(tài)度，下半年房企銷售承壓是可見的趨勢。

實(shí)際上，從目前已公布的中報來看，不少房企提出了追求有質(zhì)量的增長。換言之，就是降本增效與實(shí)現(xiàn)利潤提升。此前，旭輝集團(tuán)董事長林中，在博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上指出，旭輝一直在做投資、財務(wù)、經(jīng)營、合作杠桿的平衡，他認(rèn)為財務(wù)穩(wěn)健是發(fā)展的前提。據(jù)其判斷，下半年總體來看，量價均表現(xiàn)平穩(wěn)。疫情將影響銷售，預(yù)計四季度隨著供應(yīng)量增加，未來地產(chǎn)商銷售壓力將增加。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，隨著疫情得到有效控制，不管政策如何調(diào)整，房企均將面臨一個比較好的發(fā)展機(jī)會。從市場基本面來看，全行業(yè)正處于復(fù)蘇階段，下半年要把上半年虧空的銷售業(yè)績補(bǔ)回來，所以下半年肯定開發(fā)和銷售節(jié)奏都會加快。

增速放緩

頭部房企對于業(yè)績增長早已態(tài)度明確：不再追求規(guī)模，而是追求有質(zhì)量的增長為主。那么這些企業(yè)這半年成效如何？

8月21日公布中報的新城控股（601155.SH），報告期內(nèi)公司整體經(jīng)營業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長。2020年上半年新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入377.36億元，同比大幅增長121.15%，歸屬于上市公司股東的凈利潤32.04億元，同比增長23.59%；扣非歸母凈利潤27.47億元，同比增長33.91%。此前，公司董事長王曉松在2019年度業(yè)績發(fā)布會上已明確表示公司要追求有質(zhì)量的增長，不再為規(guī)模業(yè)績所困。

另一家前20強(qiáng)房企也傾向于打磨公司經(jīng)營能力。在降負(fù)債和謀發(fā)展之間如何平衡，是陽光城（000671.HK）自2017年開始就在做的一門功課。陽光城集團(tuán)執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌在年初的業(yè)績會上曾定調(diào)全年計劃——2020年，陽光城要在全年保證有息負(fù)債不增加、財務(wù)指標(biāo)不惡化的前提下，視市場情況新增投資貨值，保證2020年銷售增長及今后持續(xù)增長。

從半年報的數(shù)據(jù)來看，陽光城實(shí)現(xiàn)了降負(fù)債與保發(fā)展的平衡。2020年上半年，陽光城有息負(fù)債規(guī)?？刂圃诹?121.61億元，近三年均保持規(guī)模相當(dāng)，非銀融資占比較去年年末的24.94%繼續(xù)下降至22.19%，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。在相對值方面，公司凈負(fù)債率下降至115%，較去年末下降了23個百分點(diǎn)，有息資產(chǎn)負(fù)債率下降至33.06%，較去年末下降了3.46個百分點(diǎn)，平均融資成本7.5%，較2019年年末優(yōu)化20個基點(diǎn)。

那些邁開腳步在全國布局，意欲彎道超車的房企，同樣面臨增速放緩的問題。比如剛在6月初首次進(jìn)入上海的龍光地產(chǎn)（03380.HK），其2020年中報數(shù)據(jù)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)銷售463.5億元，同比增長12.1%，完成全年1100億元權(quán)益銷售目標(biāo)的42%。而該公司在2019年實(shí)現(xiàn)合約銷售額約453.1億元，較2018年同期增長約27.7%，完成全年銷售目標(biāo)的53.3%。相比之下，2020年的增速明顯放緩。

凈利潤方面則有輕微的進(jìn)步。上半年，龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤61.6億元，同比增長20.1%。歸母核心利潤53.3億元，同比增長18.3%。2019年上半年，龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益股東應(yīng)占溢利為51.28億元，同比增長約49.4%；核心溢利為46.71億元，同比上升約59%；核心利潤率達(dá)17.3%。

處于爬坡階段的房企中，中駿集團(tuán)增長率雖然維持行業(yè)高位，但銷售業(yè)績完成率同樣不如去年同期。上半年中駿集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)累計合同銷售金額401億元，同比增長了8.2%，完成年度目標(biāo)的43%；而去年上半年其業(yè)績完成率為53%。今年上半年中駿核心凈利潤為18.4億元，相比2019年同期的核心凈利潤為17億元，只做到了輕微上漲。

對于前幾年沒有實(shí)現(xiàn)提前布局的小房企而言，當(dāng)前的市場環(huán)境尤為艱難。以金隅集團(tuán)為例，今年上半年以全口徑金額155.3億元排名行業(yè)第73位，該公司發(fā)布的2020年半年度報告顯示多項(xiàng)關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)在下滑：營收409.3億元，其中主營業(yè)務(wù)收入為407.1億元，同比減少7.9%;利潤總額為33.7億元，同比減少36.1%;凈利潤為21.9億元，同比減少44.8%，歸屬于母公司凈利潤為15.2億元，同比減少50.0%。

再如首創(chuàng)置業(yè)，其2020年中期業(yè)績報告顯示，該公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入92.19億元，同比減少12%。歸屬股東凈利潤8.5億元，同比減少28.4%；期內(nèi)毛利22.16億元，歸屬股東凈利潤8.50億元，同比減少28.40%。

值得關(guān)注的是，缺乏規(guī)模銷售，即使開發(fā)高端物業(yè)，也并沒有獲取好的利潤率。仁恒置地2020年中報顯示，股東應(yīng)占溢利為4.93億元，較去年同期下跌59%；毛利率為35.9%，較去年同期的46.5%下跌超過十個百分點(diǎn)。

房企下半年迷局

房企分化已成定局，下半年房企針對各自不同現(xiàn)狀也作出了應(yīng)對。

2020年下半年，由于外部環(huán)境依然表現(xiàn)出較大的不確定性，不少房企都提前做出一些內(nèi)部調(diào)整。同樣以陽光城為例，朱榮斌指出，陽光城希望“長期做正確的事”，在新的發(fā)展階段里實(shí)現(xiàn)“規(guī)模、負(fù)債、利潤”三大指標(biāo)各自提升的良性循環(huán)，綜合考慮資金使用及經(jīng)營效率，以小投入鎖定大貨值。

如寶龍地產(chǎn)在市場壓力下上半年仍實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健增長，這主要得益于其產(chǎn)品力的提升和對各項(xiàng)目銷售策略的靈活調(diào)整。

截至7月底，寶龍地產(chǎn)銷售額為390.18億元，已完成全年銷售目標(biāo)的52%。財報數(shù)據(jù)顯示。今年上半年，寶龍3858億元可售總貨值中，長三角地區(qū)貢獻(xiàn)占比達(dá)76.1%。銷售上，來自長三角地區(qū)的銷售金額占88.6%。寶龍對長三角地區(qū)的城市有選擇性和側(cè)重性的加碼。以寧波為例，過往三年，寶龍在寧波單個城市拿地共計25個，權(quán)益口徑300億元。據(jù)寶龍地產(chǎn)總裁許華芳介紹，今年其出差最多的城市是南京，南京是寶龍新的增長極城市。

疫情對商業(yè)地產(chǎn)的影響非常大，下半年業(yè)績“找補(bǔ)”意愿更為強(qiáng)烈。寶龍商業(yè)的增速明顯放緩，上半年總收入8.69億元，同比增長16%，相比前3年復(fù)合增長有所下調(diào)，其中商業(yè)運(yùn)營收入7億元，同比增長12.7%，增幅相比前三年也減少了。另一家商業(yè)地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，承載了世茂集團(tuán)商業(yè)娛樂業(yè)務(wù)板塊的世茂股份，今年上半年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額94億元，同比減少23%，完成年度目標(biāo)的35%；實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積約40萬平方米，同比減少31%。

對于目前的行業(yè)現(xiàn)狀，濱江集團(tuán)（002244.SZ）董事長戚金興表示，現(xiàn)在不是比拼膽量和資金的時候，業(yè)績訴求背后是供貨的源頭——土地，只要企業(yè)手上有地，就會有持續(xù)增長動力，同樣尋求合作的資源也會多起來。他認(rèn)為，下半年沒有可比性，要看未來，今年的業(yè)績是2017年的項(xiàng)目，今年的利潤到2023年才釋放。未來關(guān)鍵要成本控制，包括融資成本和銷售成本?！霸诋?dāng)前這樣一個追求經(jīng)營精細(xì)化趨勢的大環(huán)境下，對于濱江這樣的企業(yè)是一個機(jī)會點(diǎn)?！逼萁鹋d指出，資金量化寬松、融資成本低的房企凸顯優(yōu)勢。

業(yè)內(nèi)人士指出，今年已過大半，不管后面政策如何調(diào)整，確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展仍是主基調(diào)，同時市場自身仍具有較強(qiáng)韌性，有望保持較高成交水平，下半年仍是房企重要的搶收窗口期。