上海樓市新政后：今年小陽春難期待

3月3日晚間，上海市住建委、上海市規劃和自然資源局、上海市房管局三部門聯合發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（簡稱“新滬七條”），其中一條“對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓”引發市場關注。這也是上海首次對新房明確提出限售。

目前，上海只有無房戶購房積分制度被稱為“優先政策”，但具體細則還要等待官方后續的解釋。

“5年限售”是“新滬七條”最受關注的政策，與杭州春節前出臺的調控政策有異曲同工之妙。1月27日，杭州出臺調控政策，其中一條“本市限購范圍內，新建商品房項公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓”。與杭州一樣，上海也是在一手房市場過熱之后祭出“限售”，抑制投資、投機客的資金涌入樓市。

結合近期部分大城市政策密集出臺的事件，易居研究院研究總監嚴躍進認為，今年全面解決大城市住房問題的調控大幕正式拉開了。包括咨詢機構人士、中介人士在內，不少人與嚴躍進看法一致，上海此次調控是為了穩房價、防止市場過熱。

嚴躍進指出，“優先購房者5年限售”這一點其實是為此前積分購房政策補漏；同時也是參考其他城市做法，對于優先認購的房源設置限售的條件，可以將那些想通過優先購房途徑獲得房源的炒房客擋在門外。同樣，這招也可以降低那些優先購買客戶較多的樓盤的市場預期。

房企高溢價拍地被約談

另一名業內人士認為，上海在牛年開工后再次加碼樓市調控，導火索或在于土地市場先熱起來，出現高溢價地塊，擔憂土地市場溫度或傳遞到銷售端口。這么做主要是為了穩房價、抑制市場過熱。

2月20日，融創建發聯合體以總價64.52億元競得普陀區一幅純宅地，成交樓面價8.43萬元/平方米，溢價率36.15%。地塊屬于軌交上蓋，總建筑面積不到8萬平方米，沒有自持要求，可以說是不折不扣的稀缺地塊。然而，這幅地塊東側，是去年12月大華集團拿下的一幅總價30.6億元的宅地，彼時的樓面價只有4.74萬元/平方米。兩個月地價接近翻番，且周邊二手房單價接近6萬元/平方米。“面粉比面包貴”，雖不能完全指向土地市場火爆，但肯定是區域板塊過熱了。

不久后，“上海普陀”微信公眾號發布了一則消息，針對這次土拍地塊高溢價成交的情況，普陀區政府第一時間約談了融創上海及項目公司相關負責人，約談由區規劃資源局和區房管局相關負責人主持。約談中，區政府重申了國家和本市房地產調控的工作要求，表明了將毫不動搖貫徹執行“房子是用來住的，不是用來炒的”決心，以實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。明確表示：要求受讓人充分認識到政策的嚴肅性，做好充分的思想準備，合理調整預期。

但凡有“限價”的城市，普遍存在一個現象：一手新盤往往有價格倒掛，有投機炒作空間。政府鎖定持有年限，增加炒房成本，可以震懾投機需求。為了降低市場預期，“新滬七條”還提出了土地限價競價。業內人士認為，樓板價決定未來售價，尤其是面粉和面包價格接近，市場預期上升，買家入市意愿高。土地價格限定有助于穩定預期。后續會制定相應拿地方法，明確到達限價后誰可以拿下地塊。

此外，租賃地塊分別制訂供應計劃，和銷售性商品地塊分開。此前二者合并列入供應計劃，但租賃地塊無法形成有效供應。此舉可以充分保證銷售性地塊充足穩定，同時充足供應也有助于平移地價。

小陽春傳統銷售旺季即將到來，市場走向備受關注。與杭州樓市情況接近的是，盡管1月底杭州對炒房資金實施了“大封殺”，仍然難擋年前一波紅盤中簽率低于10%，上海“121”政策后，一手樓盤同樣出現多人搖號的現象。

為防止樓市出現過熱傾向，上海繼續在調控政策上補短板，并借鑒其他熱點城市的做法，先強調嚴格執行，再看效果，不排除后面還有一系列調控舉措繼續擠壓投機需求。

同策研究院高級分析師李霄霄指出，“新滬七條”受關注的是第二條跟第七條，其他的幾條關于整頓市場秩序、強化市場管理的政策在之前已經出過，在這份文件中只是強調嚴格執行政策。

第二條限價競價在其他城市已經有實施的案例，目前上海部分熱點板塊面臨價格倒掛，政府嚴格執行限價政策面臨的市場壓力較大。在土地出讓環節預先設定好房價、由房企自主競價地價有助于在前段控制地價達到穩房價的目的。

第七條住房限售的范圍僅包括“優先購房政策購買的新建商品住房”。目前上海僅三個樓盤在試點打分優先購房政策，來訪認購情況一般，對市場預期的影響目前來看還不大。

加強中介管理管控

“新滬七條”中，進一步加強中介管理，對于中介市場規范行為進行管控。上海已經進入存量市場，中介機構在交易中扮演重要角色。通過管控、規范中介企業行為，抑止炒作意圖。由此可見，今年樓市還是以防止過熱為主，如果達不到預期效果不排除繼續加碼的可能。

房地產市場成因復雜，過冷或過熱，并非“供需失衡”就能一言以蔽之。在最近幾個月成交維持在3.9萬套的上海二手房市場中，中介被認為是有助推作用的。

調控之前，房價漲幅最高的是上海市中心內環核心區域，相比之下，中環區域正處于補漲階段。浦東中環內某小區，某套90平方米左右的房源在去年年底掛牌價600多萬元，春節后，已經漲到了900萬元，但一直沒賣出去。據中介業務員反饋，雖然房價已經漲到8萬元/平方米，但近期有很多要買房子的，都沒有合適的房源掛牌。

21世紀經濟報道記者走訪了部分門店以及采訪部分買家和賣家，發現因為有中介以獨家VIP的方式來壟斷房源，以高成交價給到業主信心，讓業主們認為房子通過某些中介可以賣到較好的價格，這導致一些秉承著政策方針去平衡業主和買家利益、讓價格回歸理性的中介反而生存環境堪憂。

中介嗅到了敏感的氣息，春節前后僅寶山大華板塊，就新開了5家中介門店。這些中介門店正處于擴張周期。據了解，紅星美凱龍旗下的美凱龍愛家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌幾畝置業等中介自去年底開始，從外環外逐漸向市區擴張，大規模開店。

為了搶房源，有的中介門店不惜承諾業主以高價出售，這在一定程度上助推了房價的上漲。另一名中介業務員指出，“獨家房源”是一種壟斷行為，這導致房子不一定最終在短時間內賣掉，客戶談價空間也變少。

成交下滑，小陽春不再？

中介人士指出，新政出臺表明二手房交易價格后期以穩定為主，趨于理性。但目前，價格趨勢有待考量；交易量已經是下來不少了。

“最近市場成交下滑嚴重，成交周期和看房周期都非常長。”前述中介業務員反映，自從新政策后，二手房成交周期和速度慢了很多，但是大多數房東心態還是比較好的。有業主近期把價格下調大概0.05%-0.07%左右。

實際上，上海二手房的房源量自去年下半年開始，每月保持高位成交，已經去化了不少，目前成交下滑的主要原因有：庫存量本身就不太多，可以看的范圍和數量也少；“121”新政執行之后，二手房增值稅免征“2改5”，稅費變化也導致房源出手難度增加了；加之有的中介做獨家房源，客戶看房也受限。

多個中介門店業務員反饋，小陽春能否如期出現，具體還是要看3月份的市場成交量及客戶反應。由于2月份二手房數據目前還沒有公開，但從一手房成交數據來看，小陽春恐怕難以出現。

第三方數據顯示，3月1日，全上海121個板塊仍未達到全面上漲，板塊之間差異依然明顯。從2月1日-2月21日數據來看，一手房成交套數同比已經減半。

誠然，不管后續市場走勢如何，上海從各方封堵炒房資金的態度已經很明顯。就在同一天，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》，提出對法拍房限購，嚴查經營貸、消費貸等要求。

上海、杭州最新的調控離上輪調控僅相隔1個月，并且在同一天內發布政策，一個宏觀背景是：今年1月底，住房和城鄉建設部副部長倪虹帶隊在上海、深圳調研時指出，城市政府要充分認識保持房地產市場平穩健康發展的重要性，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任。近日，倪虹又帶隊赴浙江杭州、江蘇無錫調研督導房地產市場平穩健康發展長效機制落實情況，重申“房住不炒”，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任，確保黨中央、國務院的決策部署落到實處。