“控房價”到“控房租” 深圳首個“穩租金”商品房入市

在“房住不炒”的政策導向下，“穩房價”之后，地方政府開始“穩房租”了！

10月15日上午10點，深圳首個“穩租金”商品房正式公開認租，年度租金漲跌幅范圍不超過±5%。

早在2017年，深圳發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》就已經提出，要加強住房租賃價格指導，完善現有住房租賃指導價格制度，引導市場合理定價。

目前深圳的“穩租金”措施并未強制性推廣。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀經濟報道記者，深圳做法的信號作用和指導意義是很明確的，但如何讓更多的房源進入到政府的穩租金平臺，還有待后續逐步推進。

年租金增長不超過5%

首個被納入穩租金商品房租賃試點的是位于塘朗城廣場西區C座高區的248套帶裝修商務公寓。根據深圳市土地房產交易中心的公告，基準租金標準暫為110元/月/平方米，單套住房的具體租金，在基準租金基礎上，考慮樓層、朝向等因素修正確定。

申請人需滿足在深圳連續繳納社會保險12個月及以上，且首次租期不少于1年，最長3年，滿足條件的可按程序續租，但總承租時間不超過5年。

深圳市住建局有關人士介紹，穩租金商品房產權歸市場主體所有，首次租金以周邊同類型、同檔次房屋的租賃市場價格為基準經市場評估后定價，年度租金漲跌幅參照首次租金定價原則確定，且漲跌幅范圍不超過5%。

李宇嘉說，房子的品質、區位和交通都不錯，因此租金絕對值并不低，最便宜的接近4000元，但性價比其實相對有優勢。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則向記者表示，此次深圳首次推出穩租金商品房租賃試點項目，體現了租賃市場供應結構的調整導向，此類租賃房源一方面有助于對沖高房價的壓力，另一方面也有助于降低租客的租金成本，全國其他城市后續可借鑒。

值得注意的是，此次入市的“穩租金”房源是相對標準化的產品，由國有開發商建設，集中在同一棟樓且帶有統一的裝修。

一位房地產中介人士表示，這便于官方制訂租賃指導價。但就整個租賃市場而言，即便是位于同一地段的房子，往往也存在樓齡、裝修以及內部配套等差異，如何確定合理的租賃指導價，需要更多的細則。

如何有效穩租金？

去年5月，住建部印發《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，其中提出，認真落實穩房價、控租金，降杠桿、防風險，調結構、穩預期的目標任務?！翱刈饨稹北灰曌鞔舜瓮ㄖ囊淮罅咙c。

在分析人士看來，住房租賃本身是市場行為，租金一般隨著經濟形勢以及供求關系波動，自然形成規律；但另一方面，住房問題事關民生，要培育健康的租賃市場，設定指導價格等方式無可厚非。

北京在今年7月發布了新版租房合同，合同明確未經雙方當事人協商一致，出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。

深圳則在8月發布了《關于規范住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見》，其中提出，對住房租賃企業向個人出租住房，并在政府住房租賃交易服務平臺上辦理新簽、續簽住房租賃合同信息采集、登記或備案，且租金不高于租金指導價格的，適當降低增值稅征收率。

深圳一家大型房地產開發企業人士向21世紀經濟報道記者表示，機構房東的綜合稅率可能高達20%以上。“如果稅率能夠降到5%左右，將會激發開發商進入租賃市場的積極性?！?/p>

美聯物業全國研究中心總監何倩茹向21世紀經濟報道記者分析，不少租客仍然是從個人房東或農民房的村民手中租房，但個人房東比較難納入規管范圍，因此政府恐怕難以直接控制房屋租賃價格。

“深圳的商品住房租賃市場化程度已經很高，從長遠來看，建議快速、大規模增加租賃住房數量，以此減慢租金的上升幅度及速度。”何倩茹說。