前十月海外融資大增 仍難補(bǔ)缺口 房企“補(bǔ)血”渠道收緊

由于國內(nèi)融資渠道收緊，近期房企迎來海外融資的高峰期。但對企業(yè)來說，這似乎是一個無奈之舉。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，房企已累計(jì)發(fā)布近50億美元的海外融資計(jì)劃，高出9月份的37.97億美元，更明顯高于8月的15.8億美元。今年以來，房企發(fā)布的海外融資計(jì)劃達(dá)到575億美元，比去年同期增長了50%左右。

從今年5月開始，監(jiān)管層就對房企的融資渠道進(jìn)行嚴(yán)格管理。在一系列政策出臺后，私募、信托等渠道已經(jīng)大大收縮，銀行貸款也明顯受限。受此影響，近期房企海外融資規(guī)模大幅提升。

海外融資從來都不是房企資金的主要來源，且就當(dāng)下而言，海外融資成本偏高。分析人士認(rèn)為，房企求諸海外融資，是境內(nèi)渠道受限下的無奈之舉。但由于償債高峰期已至，房企的資金壓力在繼續(xù)加大。未來一段時間，在銷售端發(fā)力并確保銷售額和回款，仍將是房企的主要策略。

近半融資成本在兩位數(shù)

海外融資一直作為房企的一項(xiàng)資金來源而存在，主要用于對國內(nèi)融資的補(bǔ)充，同時對沖匯率風(fēng)險(xiǎn)。今年上半年，房企海外融資規(guī)模一度攀高，此后趨于平穩(wěn)，到9月和10月，又出現(xiàn)大幅增長。

僅10月30日一天，房企就有5筆海外融資動作。其中，融創(chuàng)發(fā)行5年期的6.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率7.5%；旭輝發(fā)行5年期的4億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率6.45%。這兩家企業(yè)發(fā)債的目的均為“現(xiàn)有債務(wù)再融資”。

弘陽地產(chǎn)同日發(fā)行于2021年到期的金額為1億美元優(yōu)先票據(jù)，利率達(dá)到13%。佳兆業(yè)也表示，發(fā)行2022年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為11.95%。禹洲擬發(fā)行5年期5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為8.375%。

相比之下，境內(nèi)融資的規(guī)模明顯下降。川財(cái)證券的數(shù)據(jù)顯示，2019 年前3個季度，房企累計(jì)境內(nèi)債權(quán)融資額為5144億元，較去年同期的8287億元減少了37.93%。

由于國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，部分企業(yè)資金壓力偏大，今年以來，房企海外融資的成本相對較高，有近半數(shù)的海外融資成本在兩位數(shù)。

其中，當(dāng)代置業(yè)于今年1月和2月發(fā)行的一筆3.5億美元綠色債券，利率達(dá)到15.5%。即便是位居“第一軍團(tuán)”的恒大，在4月份發(fā)行的數(shù)筆美元票據(jù)，利率也分別在10%和10.5%。在美元債高峰期的9月和10月，成本在兩位數(shù)的融資也大量存在。

海外融資一直不是房企的主要資金來源。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金130571億元，同比增長7.1%。其中，利用外資的規(guī)模雖然增長了1.4倍，但也僅有104億元。

但在現(xiàn)階段，海外融資仍然可以作為房企資金鏈的重要補(bǔ)充。華東地區(qū)某小型上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，由于公司規(guī)模較小（未能進(jìn)入前50），最近兩年，公司都很難從銀行獲得貸款。最困難時，公司一度依賴內(nèi)部融資和民間借貸。該公司上半年曾發(fā)行兩筆美元債務(wù)，成本雖高，金額也不大，但可解燃眉之急。

銷售端仍是發(fā)力重點(diǎn)

前述人士表示，某種程度上說，進(jìn)行海外發(fā)債是“不得已”之舉。因?yàn)樵谕瑯拥某杀鞠拢靖忧嗖A操作便利、直接落地項(xiàng)目的信托融資，但由于后者已遭遇嚴(yán)控，才求諸海外。

這也反映出當(dāng)下房企融資難的現(xiàn)狀。過去三年（2016年至2018年）是房地產(chǎn)市場最長的上升周期，很多企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的大幅攀升，中型房企也在此輪增長后，看到了繼續(xù)趕超的機(jī)會。但進(jìn)入2019年，國內(nèi)調(diào)控壓力驟增，融資渠道大幅收緊，令不少企業(yè)措手不及。

10月31日早間，正榮地產(chǎn)宣布發(fā)行本金總額為3億美元的優(yōu)先票據(jù)，年息9.15%，所得款項(xiàng)凈額將用于償還現(xiàn)有債務(wù)。在去年首次沖上千億后，正榮將今年的銷售目標(biāo)定為1300億，截至第三季度尚有400億的缺口。公司的資金需求較大，一年內(nèi)償還的債務(wù)規(guī)模占比為47.4%。

10月下旬，浙江房企三盛宏業(yè)曾在2017年向內(nèi)部員工發(fā)行期限為12個月、收益率為12.5%的理財(cái)產(chǎn)品，但至今未能兌付，同時公司還存在欠薪現(xiàn)象。

為搭上資本的末班車，近期甚至出現(xiàn)一撥房企“上市潮”，10月下旬，天保集團(tuán)和新力控股先后通過了港交所的聆訊，有望在近期登陸資本市場。發(fā)家于安徽的三巽集團(tuán)、起于常州的港龍地產(chǎn)，均未在百強(qiáng)之列，也在10月向港交所提交上市申請。

恒大研究院的報(bào)告顯示，2018年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底，除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬億元。從兌付規(guī)模來看，2018年下半年到2021年到期規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

受訪者普遍認(rèn)為，在資金壓力偏大的情況下，未來房企更傾向于在銷售端發(fā)力。其中，力求完成銷售目標(biāo)并強(qiáng)化回款，將是接下來幾個月的重要策略。與此同時，對外擴(kuò)張的步伐將不可避免地放緩。

根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院的跟蹤監(jiān)測的全國50余個重點(diǎn)城市，截至10月下旬，已有10余個品牌房企在打折促銷，預(yù)計(jì)四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和項(xiàng)目上得以體現(xiàn)。

10月中旬，綠地集團(tuán)湖南事業(yè)部被曝出強(qiáng)制內(nèi)部員工買房的消息，并最終被證實(shí)，恒大則在8月末推出價格優(yōu)惠措施。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉還認(rèn)為，如果情況惡化，甚至不排除出售項(xiàng)目的可能。由此，并購市場將可能出現(xiàn)交易升溫。比如，近期大悅城將北京長陽半島項(xiàng)目公司的一半股權(quán)出讓給萬科；SOHO中國在出讓一批停車位后，近期又傳出欲將旗下三棟寫字樓出售的消息。