新冠疫情下需求延后 部分房企資金鏈承壓

春節(jié)前，恒大集團的一紙內(nèi)部通知廣為流傳，恒大要求，員工春節(jié)放假18天，直至元宵節(jié)（2月8日）后上班。這一做法羨煞同行。

受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，2月2日，恒大員工又收到了通知，假期延長至2月16日，共25天。集團上千個項目、售樓處在2月20日前不得開工、開業(yè)。

不只是恒大，目前，主流房企基本都關(guān)閉了售樓處，過去一周產(chǎn)生的銷售額微乎其微。

春節(jié)本是房地產(chǎn)銷售的淡季，但因疫情影響，2020年春節(jié)期間，房地產(chǎn)銷售仿佛被冰凍了。多個機構(gòu)預(yù)計，冰凍期將可能持續(xù)至2月底，乃至3月。房企期盼的開年“小陽春”或許就此泡湯。在武漢“封城”、全國人民“居家抗疫”的巨大環(huán)境變化面前，中國房地產(chǎn)市場也遭受了前所未有的壓力。

當(dāng)前，中國房地產(chǎn)的年銷售額已達16萬億元，相比2003年的不足8000億元翻了20倍。同時，兩個時期相比，房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段也完全不同。因此，本次疫情對地產(chǎn)所產(chǎn)生的影響，也遠非2003年非典疫情可比。

小陽春幾乎無可期待

作為全國銷售規(guī)模第三大的開發(fā)商，恒大集團的主營業(yè)務(wù)工作幾乎全部暫停。

春節(jié)前，恒大在天津、合肥等地的多個新盤剛剛開售，原本可以搭一波“返鄉(xiāng)置業(yè)”潮，現(xiàn)今卻無法實現(xiàn)了。除了假期延長，停工、關(guān)閉售樓處，公司原定于2月9日至12日召開的年度工作會議等各項會議，全部取消。

從城市來看，疫情最嚴重的武漢，樓市已然停擺。根據(jù)武漢市房管局信息，1月11日至1月17日期間，武漢共計新增12張預(yù)售證，其中共有8個住宅項目。

1月，恒大在武漢的文化旅游城火熱開盤，吸引了不少目光；碧桂園在武漢市新洲區(qū)以及東湖高新區(qū)也有新項目開盤，是期間預(yù)售項目最多的房企之一。但隨著疫情的發(fā)展，到1月25日前后，武漢多個售樓處關(guān)閉，何時再開放銷售沒有具體的時間。除武漢外，全國其他上百個城市情形也大致如此。

易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至1月末，TOP100房企實現(xiàn)銷售金額5097.05億，較去年同期下降近12%。

億翰智庫首席分析師張化東指出，1月部分房企銷售規(guī)模增長，也多是去年12月銷售中未確認的部分。2019年1月，TOP10房企的銷售門檻是120億，今年同期只有110億。與去年相比，TOP20的銷售規(guī)模也有所下滑。

不過，疫情是從1月下旬開始暴發(fā)，從開發(fā)商關(guān)閉售樓處的時間來看，2月甚至整個一季度受到的影響將會更大。按照這一周期，年初的“小陽春”行情恐怕要落空了。

“目前肯定是抗擊疫情為主，而不是抓銷售。”廣東一家大型房企人士說。

三四線城市原本期待的“反行情季”也戛然而止。據(jù)58同城、安居客發(fā)布的《返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報告》，今年春節(jié)期間，52.7%的人有回到家鄉(xiāng)及周邊城市置業(yè)的意向，返鄉(xiāng)置業(yè)是歲末樓市的焦點。

億翰智庫認為，過往三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)在全年銷售中的占比不會低于20%，甚至能到25%，每年的時間窗口期只有一兩次，今年錯過了就沒有了。因售樓處普遍關(guān)閉，二線城市受到的影響也會比較大。相比之下，一線城市返鄉(xiāng)置業(yè)的基數(shù)較低，受到的沖擊會比較小。

作為應(yīng)對，開發(fā)商紛紛開啟了線上售樓處，比如萬科佛山公司在年前就啟動了線上售房；綠地、龍光等房企也開設(shè)了線上視頻、VR看房。

張化東認為，網(wǎng)上售樓處不是一個體系性的產(chǎn)物，不能完全替代傳統(tǒng)的售樓處。它沒有獨立流量的來源，只是一個在線看房平臺，很難推進實質(zhì)的購房行為。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，網(wǎng)上售樓效果不大，頂多是可以積累一部分客戶資源；而且在當(dāng)前疫情下，人們似乎也無心買房。

需求會延后不會消失

疫情突如其來，開發(fā)商倉促應(yīng)對，停工停售，今年的樓市將如何走？

參照2003年非典后的情形，一些研究機構(gòu)給出了相對樂觀的看法。華泰證券就表示，2020年疫情爆發(fā)于1月-2月的傳統(tǒng)淡季，房地產(chǎn)需求只會延后不會消失，短期有影響但全年影響有限。

海通證券分析師涂力磊則相對謹慎。他指出，2003年非典疫情最嚴重的2月-4月期間，商品房銷售面積當(dāng)月值出現(xiàn)全年低點，但隨著疫情得到控制，各個指標(biāo)出現(xiàn)觸底回升，并最終平穩(wěn)向上。參考2003年，涂力磊認為，此次疫情對房地產(chǎn)的影響還有待觀察。

考慮到本次疫情面積遠較2003年更廣，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2、3月份的銷售將下降50%以上。

張化東認為，無論是從行業(yè)環(huán)境、行業(yè)規(guī)模和經(jīng)濟規(guī)模等方面，2003年和現(xiàn)在都有極大不同。彼時的房地產(chǎn)銷售體量尚不足8000億，而今已達到16萬億。2003年，房地產(chǎn)業(yè)被定位為支柱產(chǎn)業(yè)，前景廣闊，如今市場早已走過“黃金時代”。

據(jù)悉，不少房企目前已經(jīng)盤點了手頭的現(xiàn)金、庫存和全年計劃，目的是評估在疫情的沖擊下，能否實現(xiàn)原定的供貨節(jié)奏和完成全年銷售計劃，同時保持現(xiàn)金流的平衡。

“最近幾天，多數(shù)房企可能已經(jīng)完成了這一動作。雖然未來疫情的平緩能夠預(yù)見，但是我們溝通下來房企還是有一定壓力的。”張化東在2月2日的一個電話會議上透露。

事實上，在本次疫情前，房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了改變，除深圳外，全國大部分城市出現(xiàn)了降價促銷。2019年，一些開發(fā)商用盡銷售手段，去化也不盡如人意，壓力巨大。

其中，部分開發(fā)商已出現(xiàn)資金鏈問題。2019年末，世茂高調(diào)與福晟“戰(zhàn)略合作”，其實是輸血于后者。

招商證券認為，此次疫情后，“造血”能力強的房企如萬科、保利、金地等，大概率會勝出，既增收又增利。而靠周期彈性賺賬面錢的模式，或面臨被動或主動縮表的壓力。