房企要扔掉依賴性思維

李一戈

聽到有銀行在一些城市降低二套房首付成數、有的城市可申請二套房公積金貸款的消息，有幾位朋友就興奮地過來問我：房地產是不是又來機會了？其實，我知道，他們舌頭底下壓著一句關于房價的話。

其中就包括地產界的從業人員。這樣的“利好”消息，他們篤定不會漏過的。

之前我就跟朋友講過，如此之大的疫情，哪個行業都受到影響，但房地產可能是受影響較小的行業之一，一旦疫情結束，房地產就會率先反彈。原因是，疫情只是暫時延后了購房需求，但不會消滅購房需求。旅游可以少去，房子不能不買。

除了疫情下各種普適性的企業扶持政策，針對房企的經營困難尤其是資金流動性緊張，有些城市出臺了專門扶持性政策，包括延遲交納土地出讓金時限等。這些舉措都是各地從實際出發，為企業解決實際問題，值得稱贊。

但是，你要分清，這些扶持政策，出發點是著眼于幫助疫情下的企業渡過經營難關，而不要放大為放松房地產調控。雖然有些地方的房地產商會向當地政府提出了調整限購政策的建議，作為房地產的行業協會為會員單位說話也無可厚非，但政府會不會聽是另外一回事。我相信，這樣的建議就只是建議而已，何況也不是第一天聽到。

放松調控，就還是用房地產來刺激經濟、穩定經濟的思路。如你所知，疫情擴散后，不少地產界朋友就存有這種想法，或者說隱隱的期待。畢竟，沒有哪個行業比刺激房地產拉動經濟的效用更快、更直接。

央行發布《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》時重申，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段。” 隨后央行副行長劉國強就報告發布后相關焦點問題接受了《金融時報》記者的專訪，強調要堅決貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定。2月25日銀保監會召開的媒體通氣會上，銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企說，房地產金融政策沒有調整和改變。

不過肖遠企加了一句，“房地產金融政策原本也是遵循‘一城一策’的原則，各地方可根據其疫情和自己地區的情況進行安排，只要不違反相關政策就可以。”這也為有些城市和金融機構調整二套房信貸政策提供了旁證。但是，全面放松調控？暫時不要想。

過往10多年，房地產市場的迅猛增長，前期是屬于住房市場化后的價值回歸，中后期則是投資需求等因素推動下的加速度，而在關鍵的階段，比如2008年、2010年，包括政策刺激在內的外部因素起到了催化作用。

這給了部分從業人員一種習慣性思維帶來的錯覺，即，關鍵時刻國家還是會祭起用房地產短期刺激經濟的武器。但我們不要忘記兩個因素：從中長期看，十九大后我國已進入高質量增長階段，房地產拉動經濟增長的粗放型發展方式，是不適合這一新階段的做法，必須揚棄；短期則涉及對當前中國經濟的判斷。

2月23日召開的統籌推進新冠肺炎疫情防控和經濟社會發展工作部署會議認為，新冠肺炎疫情雖然給經濟運行帶來明顯影響，但我國經濟有巨大的韌性和潛力，長期向好的趨勢不會改變。權威專家據此認為，今年我國完成經濟發展目標任務沒有問題。這意味著，無須仰仗房地產來刺激經濟。

房地產開發企業雖然眼前因為售樓處關閉而現金流有所阻滯，但面臨的外在融資環境卻有好轉。央行降準，LPR下調，流動性寬裕，客觀上對房地產市場也是有利的——事實上，房地產一直是流動性寬裕的最大受益行業之一。同時，海外發債頻率加快了。今年1-2月的發債規模遠超去年同期，1月份甚至創下歷史新高。

還有朋友問，疫情之下部分房企是不是又迎來彎道超車機會？這可真不好說。固然，一些房企由于現金流受阻而收縮固守，不敢投資拿地，另一些實力較強的房企卻可以逆勢增持土地儲備，按道理抗疫時期有些地方也急于賣點地，售價可能沒那么高。但也未必。北京2月18日出讓的一宗地塊還創下了近50%的溢價率。

房地產要從依賴外部刺激的慣性軌道走出來，轉向主要依靠內生增長。而依托于城鎮龐大人口基數的剛性需求，以及中等收入群體的改善性需求為支撐的內生增長，決定了房地產行業仍有很長的發展時期，足夠房企再奮斗20年。

就企業自身而言，如果沒有強勁、可持續的資金實力，彎道超車，大跨越大發展，這樣的思維也要不得。恒大、碧桂園和融創，它們的發展路徑都不可復制。我個人愿意再次重申，能否提供與美好生活相對應的居住產品與服務，將決定房企下一個10年的增長曲線。