進擊的鵬瑞地產(chǎn)：深圳豪宅IP 能否復制到大灣區(qū)？

2017年，許家印把恒大總部搬到了深圳南山區(qū)。他也在附近安了家。

成功把房子賣給許家印的人，是一個畢業(yè)于清華的58歲男人，叫徐航。

徐航是深圳鵬瑞地產(chǎn)的董事長，許家印在深圳住的房子，就是鵬瑞地產(chǎn)開發(fā)的深圳灣1號。用了將近10年時間，徐航把這個項目做成了深圳乃至全國頂級豪宅的代表，不少明星、老板都在此購買房產(chǎn)。

但徐航最知名的身份并不是地產(chǎn)商，而是作為邁瑞醫(yī)療的聯(lián)合創(chuàng)始人，他更是醫(yī)藥界的知名人士。

任何人都逃不過“真香定律”，在深圳灣1號成功以后，曾說它是“最后一個項目”的徐航，要沉下心來深耕房地產(chǎn)了。

2018年開始，鵬瑞地產(chǎn)開始了擴張之旅，連續(xù)在深圳、廣州、珠海、東莞、佛山等城市布局了二十多個項目。

6月23日，鵬瑞地產(chǎn)發(fā)布了大灣區(qū)戰(zhàn)略，位于順德、珠海、東莞的三大核心“玥”系項目即將亮相，這家公司也對外展示了自己的野心：要做大灣區(qū)的地產(chǎn)王者，而不只是深圳。

跨界的豪宅開發(fā)商

徐航進入地產(chǎn)界似乎是一個偶然。

2008年，全球金融危機，深圳灣還幾乎是一片荒涼。很少有開發(fā)商在這里大手筆拿地開發(fā)。

從2004－2008年，徐航通過協(xié)議等方式，逐漸取得位于南山區(qū)科苑大道與東濱路交匯處的T107-0003、T107-0002宗地，這是他的第一個房地產(chǎn)項目。

這是一個集辦公、居住、酒店、商業(yè)于一體的大型地塊，總建筑面積35.8萬平方米，建筑高度70～338米。從未有過房地產(chǎn)經(jīng)驗的徐航，不知從何下手。

他對時任華僑城地產(chǎn)董事長的陳劍說：“我做不了，我只要一棟樓。”陳劍告訴他：“這是一塊不可多得的寶地，我?guī)湍阕觥！痹陉悇Φ热说膮f(xié)助下，深圳灣1號逐漸上路。

然而徐航并沒有用一個傳統(tǒng)開發(fā)商的思維來做這個項目。他喜歡藝術(shù)收藏，覺得“中國沒有好房子”，就用藝術(shù)品的理念去操盤。

深圳灣1號有好的地段、戶型，還有奢華的酒店、音樂廳和直升機停機坪配套。

深圳灣1號成了中國開發(fā)商的另類。2013年，深圳灣1號正式發(fā)售，包括公寓和住宅，單價在6萬-17萬元/平方米，住宅總價3000萬起步。此前，深圳多層住宅的單價不超過10萬元/平方米，這個項目，一舉成了深圳最具話題性的豪宅標桿。

后來的幾年，深圳灣1號最高賣到了近30萬元／平方米，成了深圳乃至中國的頂級豪宅代表。

起初，鵬瑞地產(chǎn)只是鵬瑞集團旗下的一塊業(yè)務，當深圳灣1號成功后，鵬瑞集團已經(jīng)變成了一家以地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務，又集健康產(chǎn)業(yè)、商業(yè)運營、物業(yè)管理、PE投資為一體的綜合型企業(yè)。

做這個地產(chǎn)項目讓徐航和他的合作者們賺得盆滿缽滿。邁瑞醫(yī)療的IPO招股書披露，徐航名下的鵬瑞地產(chǎn)2017年總資產(chǎn)104億元、凈利38.08億元，而他的主業(yè)，邁瑞醫(yī)療2017年凈利的才26億元。

2020年，新冠肺炎疫情暴發(fā)，醫(yī)藥股大漲。據(jù)同花順數(shù)據(jù)，截至6月28日收盤，邁瑞醫(yī)療的股價已從年初的180.33元/股上漲到299.19元/股，單股上漲了近65.9%，市值超3630億元，遠超萬科的2800億元。

左手醫(yī)療，右手地產(chǎn)，徐航的人生，在2020年迎來了重要時刻；鵬瑞地產(chǎn)，也走到了一個新的節(jié)點。

開啟擴張之旅

據(jù)鵬瑞地產(chǎn)有關人士介紹，走出深圳后，鵬瑞第一批將打造三個玥系項目，分別是位于順德的皓玥灣@順德1號，是鵬瑞首個城市墅居產(chǎn)品；位于東莞的天玥廣場，為全球超級綜合體，36萬平方米，全面對標深圳灣1號；而珠海的珠澳灣中心，也將復刻深圳灣1號。

最快在今年7月，順德的產(chǎn)品就將面世。

鵬瑞集團設計研發(fā)中心總經(jīng)理束旻力表示，在這三個城市選址，首先是基于這三個城市的經(jīng)濟實力、未來發(fā)展空間，他們在大灣區(qū)城市群中屬于佼佼者。

事實上在兩年前，鵬瑞地產(chǎn)就開始大手筆拿地、走出深圳了。接近徐航的人士說，對于要不要做大房地產(chǎn)，他猶豫了很久，最終還是決定加碼。

2018年6月，鵬瑞地產(chǎn)首入廣州，斬獲位于南沙的18萬平方米全自持宅地。

2019年一年的時間，鵬瑞地產(chǎn)通過競拍、入股、城市更新等形式，展開在粵港澳大灣區(qū)的布局。2019年5月15日，以“23.6億元+自持面積100%”的封頂條件鎖定東莞南城雅園地塊，溢價率達到59.46%。

5月21日，鵬瑞在大灣區(qū)再度出擊，以“限價24.35億元+2.46萬平方米無償配建”競獲佛山大良蘇崗村一商住用地，溢價率為17.11%。

除了積極參與招拍掛，鵬瑞集團還介入了城市更新，5月拿下東莞虎門黃村22萬平方米舊改項目。

官網(wǎng)信息顯示，鵬瑞地產(chǎn)規(guī)劃三年內(nèi)，拓展新項目土地面積300萬-600萬平方米。

雖然操盤了知名的豪宅IP，但鵬瑞地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)，還是個“新兵”，一年銷售不足百億，而在過去這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)流行高周轉(zhuǎn)、高杠桿，不少開發(fā)商都趁機實現(xiàn)了千億目標，四巨頭“碧萬恒融”更是沖向萬億。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)的外圍環(huán)境也是今非昔比。當年，鵬瑞以極低的價格拿下深圳灣1號，而過去10年深圳房價一直上漲，在此基礎上做出了高溢價產(chǎn)品。

但今時今日，不會再有便宜的優(yōu)質(zhì)地塊，在鵬瑞地產(chǎn)取得的地塊中，有不少位于城市核心區(qū)域，地價已接近周邊二手房；另一方面，各個主流城市，房價也已漲到高位，再大幅向上的空間變小了。

易居智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進認為，深圳灣1號是頂級的豪宅，但能不能在其他城市復制，有不確定性；而在售價和利潤方面，鵬瑞所能依賴的，就是其對產(chǎn)品的高溢價能力。只是市場接受與否，是另一回事了。

束旻力表示，深圳灣1號可以說是一個傳奇的項目，完全復制是不太可能的，但其產(chǎn)品理念和匠心基因會在后續(xù)所有項目中延續(xù)。

鵬瑞未來是否還將繼續(xù)擴張，走出大灣區(qū)？鵬瑞集團大灣區(qū)營銷管理中心總經(jīng)理張輝稱，公司戰(zhàn)略重心還是放在大灣區(qū)，粵港澳大灣區(qū)是全球四大灣區(qū)之一，經(jīng)濟活力、富裕人口在全國名列前茅，目前重點還是選擇大灣區(qū)中的七個城市，但對項目落子將非常慎重。