進擊的鵬瑞地產：深圳豪宅IP 能否復制到大灣區？

2017年，許家印把恒大總部搬到了深圳南山區。他也在附近安了家。

成功把房子賣給許家印的人，是一個畢業于清華的58歲男人，叫徐航。

徐航是深圳鵬瑞地產的董事長，許家印在深圳住的房子，就是鵬瑞地產開發的深圳灣1號。用了將近10年時間，徐航把這個項目做成了深圳乃至全國頂級豪宅的代表，不少明星、老板都在此購買房產。

但徐航最知名的身份并不是地產商，而是作為邁瑞醫療的聯合創始人，他更是醫藥界的知名人士。

任何人都逃不過“真香定律”，在深圳灣1號成功以后，曾說它是“最后一個項目”的徐航，要沉下心來深耕房地產了。

2018年開始，鵬瑞地產開始了擴張之旅，連續在深圳、廣州、珠海、東莞、佛山等城市布局了二十多個項目。

6月23日，鵬瑞地產發布了大灣區戰略，位于順德、珠海、東莞的三大核心“玥”系項目即將亮相，這家公司也對外展示了自己的野心：要做大灣區的地產王者，而不只是深圳。

跨界的豪宅開發商

徐航進入地產界似乎是一個偶然。

2008年，全球金融危機，深圳灣還幾乎是一片荒涼。很少有開發商在這里大手筆拿地開發。

從2004－2008年，徐航通過協議等方式，逐漸取得位于南山區科苑大道與東濱路交匯處的T107-0003、T107-0002宗地，這是他的第一個房地產項目。

這是一個集辦公、居住、酒店、商業于一體的大型地塊，總建筑面積35.8萬平方米，建筑高度70～338米。從未有過房地產經驗的徐航，不知從何下手。

他對時任華僑城地產董事長的陳劍說：“我做不了，我只要一棟樓?！标悇Ω嬖V他：“這是一塊不可多得的寶地，我幫你做。”在陳劍等人的協助下，深圳灣1號逐漸上路。

然而徐航并沒有用一個傳統開發商的思維來做這個項目。他喜歡藝術收藏，覺得“中國沒有好房子”，就用藝術品的理念去操盤。

深圳灣1號有好的地段、戶型，還有奢華的酒店、音樂廳和直升機停機坪配套。

深圳灣1號成了中國開發商的另類。2013年，深圳灣1號正式發售，包括公寓和住宅，單價在6萬-17萬元/平方米，住宅總價3000萬起步。此前，深圳多層住宅的單價不超過10萬元/平方米，這個項目，一舉成了深圳最具話題性的豪宅標桿。

后來的幾年，深圳灣1號最高賣到了近30萬元／平方米，成了深圳乃至中國的頂級豪宅代表。

起初，鵬瑞地產只是鵬瑞集團旗下的一塊業務，當深圳灣1號成功后，鵬瑞集團已經變成了一家以地產開發為主營業務，又集健康產業、商業運營、物業管理、PE投資為一體的綜合型企業。

做這個地產項目讓徐航和他的合作者們賺得盆滿缽滿。邁瑞醫療的IPO招股書披露，徐航名下的鵬瑞地產2017年總資產104億元、凈利38.08億元，而他的主業，邁瑞醫療2017年凈利的才26億元。

2020年，新冠肺炎疫情暴發，醫藥股大漲。據同花順數據，截至6月28日收盤，邁瑞醫療的股價已從年初的180.33元/股上漲到299.19元/股，單股上漲了近65.9%，市值超3630億元，遠超萬科的2800億元。

左手醫療，右手地產，徐航的人生，在2020年迎來了重要時刻；鵬瑞地產，也走到了一個新的節點。

開啟擴張之旅

據鵬瑞地產有關人士介紹，走出深圳后，鵬瑞第一批將打造三個玥系項目，分別是位于順德的皓玥灣@順德1號，是鵬瑞首個城市墅居產品；位于東莞的天玥廣場，為全球超級綜合體，36萬平方米，全面對標深圳灣1號；而珠海的珠澳灣中心，也將復刻深圳灣1號。

最快在今年7月，順德的產品就將面世。

鵬瑞集團設計研發中心總經理束旻力表示，在這三個城市選址，首先是基于這三個城市的經濟實力、未來發展空間，他們在大灣區城市群中屬于佼佼者。

事實上在兩年前，鵬瑞地產就開始大手筆拿地、走出深圳了。接近徐航的人士說，對于要不要做大房地產，他猶豫了很久，最終還是決定加碼。

2018年6月，鵬瑞地產首入廣州，斬獲位于南沙的18萬平方米全自持宅地。

2019年一年的時間，鵬瑞地產通過競拍、入股、城市更新等形式，展開在粵港澳大灣區的布局。2019年5月15日，以“23.6億元+自持面積100%”的封頂條件鎖定東莞南城雅園地塊，溢價率達到59.46%。

5月21日，鵬瑞在大灣區再度出擊，以“限價24.35億元+2.46萬平方米無償配建”競獲佛山大良蘇崗村一商住用地，溢價率為17.11%。

除了積極參與招拍掛，鵬瑞集團還介入了城市更新，5月拿下東莞虎門黃村22萬平方米舊改項目。

官網信息顯示，鵬瑞地產規劃三年內，拓展新項目土地面積300萬-600萬平方米。

雖然操盤了知名的豪宅IP，但鵬瑞地產在房地產行業，還是個“新兵”，一年銷售不足百億，而在過去這幾年，房地產行業流行高周轉、高杠桿，不少開發商都趁機實現了千億目標，四巨頭“碧萬恒融”更是沖向萬億。

此外，房地產行業的外圍環境也是今非昔比。當年，鵬瑞以極低的價格拿下深圳灣1號，而過去10年深圳房價一直上漲，在此基礎上做出了高溢價產品。

但今時今日，不會再有便宜的優質地塊，在鵬瑞地產取得的地塊中，有不少位于城市核心區域，地價已接近周邊二手房；另一方面，各個主流城市，房價也已漲到高位，再大幅向上的空間變小了。

易居智庫研究中心總監嚴躍進認為，深圳灣1號是頂級的豪宅，但能不能在其他城市復制，有不確定性；而在售價和利潤方面，鵬瑞所能依賴的，就是其對產品的高溢價能力。只是市場接受與否，是另一回事了。

束旻力表示，深圳灣1號可以說是一個傳奇的項目，完全復制是不太可能的，但其產品理念和匠心基因會在后續所有項目中延續。

鵬瑞未來是否還將繼續擴張，走出大灣區？鵬瑞集團大灣區營銷管理中心總經理張輝稱，公司戰略重心還是放在大灣區，粵港澳大灣區是全球四大灣區之一，經濟活力、富裕人口在全國名列前茅，目前重點還是選擇大灣區中的七個城市，但對項目落子將非常慎重。