陽光城吳建斌：紅利在消失 房企必須做出改變

“房地產市場經過二十多年的發展，最主要還是紅利在推動，有剛需的紅利、土地的紅利和金融的紅利等。如今，很多紅利逐漸在消失，這就要求我們在房地產市場做一些改變。”在8月8日舉辦的“博鰲·21世紀房地產論壇”上，陽光城集團執行副總裁吳建斌在演講中表示。

吳建斌有關“紅利消失”的觀點得到與會者的普遍認可。近年來，中國房地產市場邁過供需平衡點，從供不應求進入總體供大于求的階段。與此同時，長效機制開始運行，樓市調控趨于常態化。這不僅在壓縮企業的利潤，也使得房地產從“黃金時代”逐漸過渡到“白銀時代”。

作為資深房地產財務工作從業者，吳建斌站在財務和金融的視角，做了主題為“當下房地產高質量增長的基本邏輯”的演講，探討不確定時代下的房企策略。

三類指標支撐房企高質量發展

吳建斌表示，2020年，受疫情的沖擊，房地產市場面臨較大的不確定性。在這種情況下，房企要實現高質量增長，需設定三類指標。

其一是業績指標，包括銷售額、結算收入、新增土儲、銷售回款等四個細分指標。“如果房地產市場每年保持一定的增長，我最關心的就是這幾個指標增長的幅度。”

吳建斌認為，前幾年，上述指標的增長幅度是非常高的。受各種因素的限制，今年能保持5%-10%的增長就是非常了不起的事情。

其二是安全性指標，包括負債率、短期借款占比、現金占比，負債總額以及信用評級等。

吳建斌指出，房地產市場的波動性是非常大的，受到各方因素影響，過去幾年，房地產公司的負債率總體上要高于其他行業。“高負債率在經濟上行的情況下問題不大，但是在市場橫盤或者下行的情況下，一些高負債的企業就會面臨很大的風險和壓力。”

其三是ROE（凈資產收益率）、ROIE（投資回報率）等結果指標。吳建斌指出，從財務的角度，過去多年來，企業更多追求ROE。但由于各個方面的需要，最近一兩年來，公司更多看重的是ROIE，該指標主要強調股東的資金回報。

他還表示，隨著中國經濟蓬勃向上，以及企業的發展，未來還有很多“風口”不斷出現，企業的價值增長指標也逐漸被重視。“正常的結算收入，還有企業未來長期的價值在哪里？這一塊作為房地產公司要引起更多的重視，這也是我比較重視的方面。”

銷售是第一要務

要實現上述三個指標的高質量增長，吳建斌以陽光城為例，提出了房企的“六大行動”，分別為：以收定支、狠抓銷售、重構大運營體系、狠抓品質革命、匹配的激勵機制、尋求資本擴張。

“在當前經濟處于不明朗，而且市場處于橫盤的情況下，銷售是第一要務。”吳建斌說，雖然有可能面臨利潤率不達標的情況，但從安全的角度來考量，通過銷售實現現金回流，才能讓企業保持健康的狀態。

國家統計局的數據顯示，今年1-6月份，全國商品房銷售額66895億元，同比下降5.4%。根據房企公布的上半年銷售數據，多數企業與去年同期大致持平，銷售有所增長的房企，增幅也多在個位數。

吳建斌表示，受疫情影響，上半年房企銷售情況相對一般。到7、8月份，市場銷售基本恢復正常，預計下半年企業會加大供應，并有可能使市場出現供大于求的局面。在這種情況下，怎么抓銷售，將是房企面臨的重大挑戰。

新冠肺炎疫情給房地產業帶來了不少新的機會。一方面，行業進一步向產品回歸，綠色與智能成為市場趨之若鶩的產品概念；另一方面，物管行業等服務性領域迎來“風口”，疫情后，多家物業公司登陸資本市場，其中不少物管公司是從房企分拆而來。

“一個企業要長期發展，品質一定要革命的。”吳建斌建議，在綠色、環保、功能、按期交付、物業管理等方面下足功夫，同時打造富有特色的品質IP，建立長久的競爭力。

除此，房地產業還有可能遇上別的“風口”。吳建斌表示，房地產公司要高質量的發展，就要不斷地瞄準風口，在人力、資金等方面提前做好配合。這樣才有可能在下一個風口到來的時候，將這些業務分拆出去，獨立發展。“這件事情從財務的角度是必做的，但也是需要花時間的。”