開(kāi)發(fā)商“未繳械” 購(gòu)房者“不買(mǎi)賬”

　　2011年北京秋季房展會(huì)日前冷清落幕。樓盤(pán)意向成交數(shù)據(jù)再度“缺席”，由展臺(tái)登記客戶(hù)和看房客戶(hù)人數(shù)取而代之。這是繼今年春季房展會(huì)之后，主辦方和房企第二次不公布現(xiàn)場(chǎng)成交情況。

　　中國(guó)證券報(bào)記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，本屆房展會(huì)一些現(xiàn)象頗耐人尋味：一方面，購(gòu)房者觀望情緒再次升溫，意向成交冷清；另一方面，外埠和海外的諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛搶灘。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)跡象，購(gòu)房者持續(xù)觀望在情理之中，意味著未來(lái)樓市成交量將繼續(xù)下滑。同時(shí)，二三線城市限購(gòu)預(yù)期不斷升級(jí)，外埠房產(chǎn)項(xiàng)目將加大在北京等相對(duì)具有購(gòu)買(mǎi)力的大中城市的推銷(xiāo)力度。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)北上廣深等一線城市的樓市僵局將持續(xù)，房企進(jìn)行大范圍、大幅度降價(jià)的可能性不大。

　　外埠海外項(xiàng)目“搶灘”

　　房展組委會(huì)工作人員介紹，此次參展項(xiàng)目達(dá)180個(gè)左右，比去年秋展翻了近一番，但北京本地項(xiàng)目并未增加，外埠和海外項(xiàng)目則明顯增多。除了40余個(gè)北京項(xiàng)目和20余個(gè)海外項(xiàng)目外，此次參展的外埠項(xiàng)目多達(dá)120余個(gè)。這些外埠項(xiàng)目主要分布在河北、天津、山東、遼寧、海南等地，物業(yè)類(lèi)型涉及普通住宅、公寓、洋房、別墅及商業(yè)項(xiàng)目等。

　　中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，此次秋季房展會(huì)展館的二層可謂是“萬(wàn)國(guó)匯集”。現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹說(shuō)，“今年夏季房展會(huì)的海外參展商已經(jīng)很多了，這次把二層都占了，而且全球各地的項(xiàng)目幾乎都有。”值得注意的是，與此前的夏季房展會(huì)相比，海外項(xiàng)目的優(yōu)惠力度、投資回報(bào)率頗具吸引力。如新加坡的一個(gè)豪華酒店承諾至少8%的預(yù)期回報(bào)率，某個(gè)美國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也亮出了“預(yù)期回報(bào)率12%”的宣傳海報(bào)。

　　此外，“投資移民”仍舊對(duì)不少看房者具有“致命誘惑”。一家海外參展商的工作人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，自去年國(guó)內(nèi)實(shí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來(lái)，除了部分留學(xué)子女購(gòu)房、投資移民購(gòu)房等需求，海外投資性購(gòu)房的需求也日益增多。“我們這個(gè)項(xiàng)目的中國(guó)客戶(hù)也有不少，以購(gòu)房做投資的比例超過(guò)三成，因?yàn)檫@些投資者已經(jīng)不能在內(nèi)地投資房產(chǎn)了。”

　　看房者冷眼旁觀

　　中國(guó)證券報(bào)記者剛剛踏入房展大廳，就遭遇銷(xiāo)售人員的“圍攻”。為了招攬客戶(hù)，不少樓盤(pán)搞起了“多盯一”戰(zhàn)術(shù)。在展館東門(mén)門(mén)口，兩個(gè)銷(xiāo)售人員盯上了一對(duì)看房的年輕夫婦，其中一人不停地向男方介紹項(xiàng)目信息，另外一人三步并作兩步擋在女方面前，介紹起該項(xiàng)目的優(yōu)惠打折等。年輕夫婦“逃離”后，兩人又立馬“圍攻”一名40多歲的中年看房者。

　　在本屆秋季房展會(huì)上，海外、外埠樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度要比北京本地的大得多。部分樓盤(pán)項(xiàng)目打出了一次性付款打折優(yōu)惠、一些海景房項(xiàng)目甚至以“免費(fèi)旅游、包食宿”的招牌來(lái)吸引看房者。而且，參展商們?cè)谛麄鲀?cè)、現(xiàn)場(chǎng)表演方面也下足了工夫。但是，與參展商和銷(xiāo)售人員的熱情相比，看房者的態(tài)度顯然冷淡得多。

　　多位看房者直呼房?jī)r(jià)“不給力”，所以展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)仍舊是“看的多買(mǎi)的少”。本屆參展項(xiàng)目的折扣主要集中在9.7-9.9折之間的慣常折扣。而北京項(xiàng)目的最低折扣為9.5折，但多位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣。房展會(huì)的最低折扣是外埠項(xiàng)目，即海南四季春城Ⅱ期泉傾天下打出的“9.2折起”。中國(guó)證券報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，大多數(shù)北京本地項(xiàng)目，除了在展會(huì)期間購(gòu)買(mǎi)、一次性付款的情況下能享受9.7-9.9折的折扣，最多就是贈(zèng)送一些家電比如液晶電視之類(lèi)。而幾位看房者直言，自己是在北京本地工作生活的剛需，所以外地項(xiàng)目的優(yōu)惠力度再大也沒(méi)用，“北京項(xiàng)目也應(yīng)順勢(shì)而為降價(jià)了，送什么都是‘浮云’，只有實(shí)質(zhì)性降價(jià)才是王道。”

　　一位在現(xiàn)場(chǎng)看房的鐘先生對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“我們是改善型住房需求，在二環(huán)內(nèi)有個(gè)小房子，想在遠(yuǎn)點(diǎn)的地方再買(mǎi)一套面積大一些的。但現(xiàn)在的價(jià)格完全不能接受，還是太貴了；三環(huán)至四環(huán)內(nèi)20000元/平方米左右，是我們能接受的心理價(jià)位。”

　　看房者的買(mǎi)房意向和動(dòng)力明顯不足，根據(jù)房展組委會(huì)的統(tǒng)計(jì)，本屆秋季房展會(huì)的4天內(nèi)共有13.07萬(wàn)人參觀房展，其中1.7萬(wàn)購(gòu)房人做了購(gòu)房登記，而在登記北京項(xiàng)目的有7843人中，僅有1700人去項(xiàng)目實(shí)地看房。另外，此次房展會(huì)的成交均價(jià)為18090元/平方米，比春季房展的21164/平方米的價(jià)格低了不少。其重要原因是此次許多參展房企推出的是40年到50年商業(yè)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，這類(lèi)房源的價(jià)格相對(duì)不高直接拉低了整個(gè)房展的成交均價(jià)。

　　房企降價(jià)“左右為難”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房展會(huì)上的買(mǎi)方觀望態(tài)勢(shì)只是樓市的一個(gè)“縮影”，預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，準(zhǔn)購(gòu)房者們和房企之間的“僵持”仍將持續(xù)。而房?jī)r(jià)能否實(shí)質(zhì)性下降、降幅多少，都取決于買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的結(jié)果。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志直言，目前房企降價(jià)面臨“左右為難”的局面。一方面考慮拿地成本等利益因素；另一方面，壓力也來(lái)自樓盤(pán)項(xiàng)目的老業(yè)主們。在某種程度上，老業(yè)主的壓力已經(jīng)傳遞給房企，“換句話(huà)說(shuō)，房企不敢大幅度下降，也是基于心理上的考量。他們一方面要順應(yīng)政策和市場(chǎng)的要求，另一方面要面臨來(lái)自部分老業(yè)主的訴求。”

　　北京四季房展組委會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)鄭向東認(rèn)為，從本屆房展會(huì)的成交量看，投資和投機(jī)的需求明顯減弱。“但是當(dāng)買(mǎi)房者奔著降價(jià)去看房的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商并未‘繳械投降’，除了一些不痛不癢的優(yōu)惠措施之外，市場(chǎng)感受到更多的是一種相互試探的氛圍。”這也正印證了不少業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，在調(diào)控預(yù)期不斷升級(jí)的大背景下，買(mǎi)賣(mài)雙方的“觀望”都在持續(xù)，且房企對(duì)于未來(lái)的政策走向或許還存在僥幸心理。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)骂A(yù)計(jì)，就目前的形勢(shì)來(lái)看，今年年底前成交量很難回升，甚至有可能再創(chuàng)新低。對(duì)于業(yè)主和房企來(lái)說(shuō)，出售難度都在加大。尤其是房企，在信貸緊縮和資金回籠難度增大的情況下，不排除部分開(kāi)發(fā)商采取繼續(xù)降價(jià)銷(xiāo)售的方式來(lái)緩解資金壓力，房?jī)r(jià)仍有進(jìn)一步下降空間。