前十月房地產馬太效應加劇：強者恒強，中小房企夾縫求生

2019年的樓市太難過了，跌宕起伏猶如過山車，行業嚴重分化，一些房企已游走在資金鏈斷裂的邊緣。

從前十月銷售數據來看，強者恒強，行業集中度進一步提升。

截至10月末，已有25家房企銷售破千億，銷售均值為2333.9億元。與此同時，不少中小房企卻面臨著生存危機，不斷傳出爆雷的消息。

相比規模更大的頭部房企，中小房企融資渠道更少，融資成本更高，加之前幾年激進地加桿杠，這些都成為壓在他們身上的大石，隨時可能崩塌。

房地產行業已從增量轉入存量時代。在存量時代，行業馬太效應加劇，大魚吃小魚的競爭下，強者恒強，弱者面臨著生存危機。

苦戰“金九銀十”

傳統的“金九銀十”售樓黃金期已過，各地的房地產市場銷售表現平平。

根據克而瑞數據，10月新房成交與土地市場延續了“金九”的低迷走勢，重點城市新房成交量同、環比分別下跌6%、10%，降幅較上月有所擴大。

但頭部和主流房企則表現出了強勁的生命力，將對手遠遠拋在后面。

中原地產研究中心統計數據顯示，標桿房企公布2019年前10月銷售額的企業合計有14家，這14家企業前10月合計銷售額21934億元，同比2018年同期上漲了17.2%。單獨看10月份，這14家房企合計銷售額達到了2805億。

碧桂園、恒大、萬科前10月銷售均超過5000億元，在加緊促銷之下，恒大和碧桂園10月單月銷售金額分別達到903億元和850億元。

中指研究院數據顯示，2019年1-10月，前10房企銷售額均值為3762.6億元，銷售額增長率均值為14.7%，11-30企業銷售額均值為1256.9億元，增長率均值為24.4%，31-50企業、51-100企業的銷售額均值分別為692.0億元和325.8億元，增長率均值分別為26.3%和19.3%。

克而瑞研報表示，行業整體規模增速放緩，但百強房企截至10月末的累計權益銷售規模仍實現了近5%的同比增長，增速較上半年4%左右的水平略有提升。

2019年1-10月，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。

其中，TOP10房企權益金額門檻達到1380.6億元，同比增幅最高達16.4%。TOP20和TOP30房企權益金額門檻分別為856.8億元和601.2億元，門檻增幅分別為3.4%和5.7%。

TOP50房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期大幅提升12.5%至412.6億元。截至10月末，TOP100房企權益金額門檻達到147.8億元。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體對比過去數據，2019年前10月房企銷售繼續分化。相比2018年同期同比2017年上漲紛紛超過50%，在2019年大部分企業都以平穩為主，部分企業漲幅明顯放緩，大部分企業業績逐漸持平。

還有中小房企出現負增長。如景瑞和陽光100前10月的累計銷售同比分別下降5%及12.7%。

另一方面，房企的融資成本也分化嚴重。

7月，中海地產發行的一筆港元票據息率僅為2.90%，刷新同業最低利率。同月，泰禾集團在新加坡掛牌發行的美元債券，票息則高達15%。同為境外發債，利率相差5倍。

安信證券的數據顯示，TOP10、TOP10-20、TOP20-50綜合融資成本中位為6.23%、6.48%、6.87%，相比2018年分別上升12BP、68BP、96BP。

從房企性質來看，中型房企、非國企融資成本上升明顯。央企、地方國企的融資成本中位數分別為4.91%、5.52%，相比2018年分別上升12BP、12BP，而非國企綜合融資成本中位數6.91%，相比2018年分別上升51BP。

生存危機隱現

對于中小房企來說，“熱鬧”是屬于別人的，他們只想“活下去”。

10月，在頭部房企因促銷而收獲充裕現金流時，一家浙系中小房企三盛宏業的員工正向自己的老板“追債”。

原因是三年前三盛宏業向員工發行的理財產品逾期未能兌付，而公司財務人員發現一些公司高管大量兌付自己的理財或轉走公司資金。

三盛宏業董事長陳建銘隨即召開溝通會，在會議上聲淚俱下，稱會努力追討回自己妹妹轉走的錢兌付員工的理財資金，但被其他高管轉走的錢，他無力保證。

三盛宏業上演的“公司爆雷，各方討錢，董事長在哭”一幕，折射出的是當下中小房企的生存危機。

今年以來，還有老牌粵系房企頤和地產的爆雷以及知名銀億集團的破產，都揭示了存量時代行業競爭的殘酷。

經濟學家馬光遠的判斷，更是給中小房企敲響警鐘。

他表示，中國房地產將重回三個“20%”：未來市場只有20%的開發商能活下來，80%會死掉，中國的開發商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的樓盤。

他認為，房地產的高投資增速結束了，中國資產的價格也不會持續上漲，人口和儲蓄也不再支撐房地產，居民儲蓄已從高儲蓄轉為高負債。

張大偉指出，預計房企在未來2個月的銷售依然壓力非常大。從政策預期看，后續市場繼續出現下行風險非常大，政策收緊預期明顯出現，包括信貸等政策將抑制市場。

大型開發商對行業的關注更為宏觀。融創中國董事局主席孫宏斌在民生銀行的不動產金融年會上呼吁，要支持房地產并購，這是解決風險最最快的方法。

“這個行業的風險就是經濟風險、金融風險。如果（開發商）還不了銀行的錢，從違約到拍賣，大概平均需要四年時間，快的話三年，但并購三個月或者半年就解決了，所以并購是化解行業風險的最好方法。”

他預測，“這個行業的頭部公司，前五名市場占有率大概是18%，我估計在未來五年里面，這個行業的前五名能占到30%”。

孫宏斌進一步解釋其判斷的依據，汽車行業中國前五名市占率是51%，啤酒行業是73%，空調行業78%，手機行業83%，因此房地產行業再過五年，前五名占30%問題不大。

孫宏斌稱，今年房地產行業規模會是16萬億左右，并且這個規模大概會保持很多年。

此前，恒大總裁夏海鈞也曾表示，增量市場“蛋糕”就在15萬億左右，所有的開發商就在這有限的“紅海”中廝殺。

此時，“活下去”成為了中小房企的唯一要求。從今年的銷售狀況來看，未來行業的生存和發展門檻，已被提升至1000億-2000億元，如果達不到這樣的規模，就必須有非常特殊的產品力，才能在競爭中生存。