深圳樓市暖冬：一二手市場量價齊升

12月，全國樓市寒風陣陣，北上廣“跌跌不休”，唯獨深圳暖意融融。

這得益于年初至今不斷的利好政策。8月，深圳被列為中國特色社會主義先行示范區，11月豪宅稅標準調整放寬等，都成為深圳樓市“一枝獨秀”的理由。

多重刺激疊加被壓抑多時的購房需求，一二手住宅市場熱度持續升溫，在年底更迎來了爆發。

在剛剛過去的11月，深圳不僅出現豪宅、剛需“日光盤”，二手住宅成交也創下三年新高，加之新房供應量大增，12月市場也在繼續上揚。

樓市和買房又成為深圳全民關注的話題，在哪里買房，要不要換房的討論在人群聚集的地方頻頻發生。

深圳樓市，還將繼續熱多久？

甘俊攝

“翹尾”行情

本以為樓市傳統的“金九銀十”已是高峰，深圳卻逆勢而動，在年末上演翹尾行情。

這要追溯到雙十一。11月11日，深圳傳來重磅消息，大幅提高豪宅線標準征收增值稅：建筑面積144平以下、小區容積率高于1.0的住宅，滿兩年免征增值稅。

減稅新政一出，第二天樓市便爆發了，二手房源紛紛跳漲，業主“坐地漲價”屢見不鮮。

據深圳中原統計，11月，二手房成交突破8000套，環比上漲11.84%，同比上漲91.93%；其中寶安成交1985套，成為年內新高，也是下半年來成交最熱的區域，占全市成交總量的四分之一。

價格方面，Q房網數據顯示，六大行政區全部價格上漲，南山區漲幅最大，均價達到9.2萬/平方米，去年到今年的漲幅高達21.05%；全市均價小幅上升至55499元／平。

另據鏈家數據，寶中、碧海、前海是主要搶房片區，寶中的均價上半年還是7萬／平左右，現在已經跳漲到約9萬／平。

對開發商而言，他們也迎來一個銷售窗口。11月以來，新房備案數據持續上漲，新盤扎堆上市，無論是豪宅還是剛需，多個項目開盤即售罄。

深圳中原數據顯示，11月份深圳新房住宅供應速度明顯加快，供應量創三年來最高，全市共有22個項目批售13089套商品房，獲批套數接近10月份的3倍。

新房日光、售罄頻現。如前海豪宅招商領璽開盤，推456套，均價10.8萬／平，開盤當天即售罄；前海豪宅頤灣府開盤，推367套房，均價10.2萬／平，開盤僅4個半小時就賣掉322套，去化近九成。

就連偏遠的光明新區，龍光玖龍臺二期線上開盤，均價4.8萬／平，裝修費另算，推750套，全部賣完。

根據中原數據，11月新房住宅共成交3196套，環比上漲20.33%，同比上漲61.01%；成交面積 32.97萬平方米，環比上漲20.33%，同比上漲61.01%。

多位深圳開發商、業內人士認為，臨近年末政策相對寬松，最嚴調控已經過去，深圳放松豪宅線，佛山、中山松綁限購，都是這一寬松的表現。這給了市場很樂觀的預期。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對21世紀經濟報道記者表示，“新房市場方面，11月出現很多關注度很高的熱門樓盤，再加上臨近年關，開發商為完成年度銷售目標，定價方面更加接近市場預期，因此成交量非常好。”

Q房網研究人士認為，2016年“3·25”緊縮周期以來，深圳住房需求積累，改善性住房需求積壓，隨著政策利好的釋放，全市新房成交將維持高位。

暖冬持續

在全國樓市蕭瑟的映襯下，深圳樓市可謂一枝獨秀。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，影響深圳樓市最主要的因素，是購房者對于區域的未來預期。“深圳今年熱度提升明顯，不但本地購房需求明顯提升，外來的投資性需求也在聚集，拉動商住類產品銷量也快速提升。”

回望今年上半年，深圳樓市還一片風平浪靜，二手房價格不斷松動，新房市場也萎靡不振。

5月份時，福田華僑城新天鵝堡三期開盤，布吉剛需盤景華·嶺莑推售415套，當天去化都不到五成，新盤入市普遍較為慘淡。

下半年，深圳利好消息不斷。11月6日，又出臺利于粵港澳灣區人才在內地安居樂業的優惠政策，直接向港澳居民派發房票，在大灣區買房不限購。

而在整個粵港澳大灣區，調控政策都有所松動。美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，深圳本年度住宅市場成交暢旺，跟利好消息較多有很大的關聯，其他城市很難相比。

她分析，“2月份粵港澳大灣區規劃出臺，8月份先行示范區的提出，以及11月非普通住宅標準的調整，這些都陸續刺激了二手房的成交行情。”

不過，需要指出的是，深圳樓市的分化也越來越嚴重。雖然都受益于粵港澳大灣區戰略，但它的核心在前海，前海位于西部，所以深圳樓市的西部行情遠好于東部。東西兩邊相距不過20多公里，西部許多樓盤一開盤就可以秒光，有的還需要搖號，東部卻較難見到這種現象。

分區域來看，目前與上半年相比，前海二手房均價從8萬／平漲到接近10萬／平，寶中均價從7萬漲到9萬／平，碧海從6萬漲到7萬／平。相對來說，鹽田區、大鵬新區漲幅較小。

貝殼研究院數據顯示，2019年11月，深圳二手房掛牌均價為6.23萬元/平，同比漲幅約為1.59%，是四個一線城市唯一上漲的。

值得注意的是，在市場變好的情況下，反價、撤盤等業主違約現象也開始出現，房產糾紛變多了。律師提醒購房者要注意二手房簽約風險。

目前，深圳樓市的熱度仍未下降。12月第一周，深圳全市新房住宅共成交1006套，環比上漲 19.48%;成交面積10.30萬平，環比上漲16.36%。預計到農歷春節前，新房市場仍將保持當前的活躍狀態。

中國社科院財經戰略研究院報告預計，2020年重點城市住房市場總體先抑后穩，房價有望實現軟著陸，深圳則被預警“房價可能一般性上漲”。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，深圳未來的發展可能會超出預期，但今年房價整體上升過快，投機性需求顯現值得關注，“明年深圳房價如果依然處于明顯上漲通道，不排除會出臺相應的調控政策。”