房企雷霆反腐內幕：區域公司與審計官的“較量”

“你見過房企反腐嗎？”北京某大型房企設計部門職員王洋問記者，“有個副總的辦公室空了好幾天，開始大家都以為他出差了。過了很久，行政的人把這個辦公室收拾一下，然后改成會議室——因為老板覺得晦氣。”

王洋說，在企業內部，反腐往往并沒有那么大的動靜，“有時候，我們從新聞上看到消息，才知道出了事。在公司內，經常只會發一條離職通知。”

12月23日晚，新華聯發布公告稱，公司董事長兼總裁蘇波因個人問題正在公安機關協助調查，相關事項尚待公安機關進一步確認。前一天，新華聯召開董事會，免去蘇波董事長和總裁職務。

據新華聯內部員工向21世紀經濟報道透露，此次蘇波協助調查，是新華聯高層發起內部反腐，主動向公安機關報案的結果，蘇波可能涉及的貪腐行為集中在房地產領域。

最近幾年，房地產企業的反腐動作明顯增多，而且正從私密變得公開。

據不完全統計，2019年以來，已有中糧、雅居樂、朗詩、保利、融創、萬達、復星、美的置業、金科、新華聯等至少十家房企將反腐動作公開，超過30人涉案。

這并不是簡單的巧合。2016年以來，樓市連續迎來“豐年”，房企趁機大幅擴張規模。但由于管理系統升級緩慢，腐敗的風險點迅速增多。公開反腐的目的，就有以儆效尤的考慮。正如北京某大型房企審計部門負責人李紅軍所說，“公開反腐也是給自己人看的。”

在這背后，是房企管理思路的變化。近幾年，審計、監察等部門的地位增強，以及執法機關的介入，意味著企業的內部和外部監督都在強化。同時，區域換防、總部職能下沉等機制的確立，也有助于遏制腐敗的發生。房企一邊做大規模，一邊修復系統漏洞。

“原來的那套粗放式管理，太落伍了。”李紅軍說。

“漏水的快船”

由于涉及的利益龐大、審批環節長、約束機制不足，房地產業一直被視為腐敗的重災區。

“房企在政府和銀行面前是‘乙方’，但在建筑公司、設計公司、銷售渠道公司、廣告公司、咨詢公司面前，又是不折不扣的‘甲方’。”李紅軍向21世紀經濟報道表示。李紅軍是法學碩士出身，進入房地產業之前，曾在北京的基層檢察院做副檢察長。

在房地產業，投拓、工程、銷售是公認的肥缺，但在設計、廣告、園林綠化，乃至人事等環節，腐敗現象也容易出現。多位受訪者向21世紀經濟報道證實，房企人力資源負責人收受獵頭公司的賄賂，接受其推薦的高級職業經理人，在行業內不是新鮮事。

這些年，隨著房價提升，腐敗行為的涉案金額也變得龐大。今年9月，復星國際旗下海南亞特蘭蒂斯商旅發展有限公司副總裁及其兩名下屬將部分公寓與別墅加價出售給購房者，獲利近兩億元。

有房企人士透露，如今在單個房地產項目，腐敗行為涉案金額往往在千萬乃至上億量級。

陽光城集團執行副總裁吳建斌曾向21世紀經濟報道提到“三年調整期”的概念，即房企用一年的時間沖業績，然后用兩年的時間調整管理架構、人員結構、考核機制等，以適應新的規模需要。

按照這一規律，在近幾年的快速擴張期，除非采用特殊手段，否則房企的管理架構很容易落后于規模發展。

李紅軍將房企形容為“漏水的快船”，腐敗案件就是船上的漏洞，雖然不大，但對企業的產品質量、品牌形象、利潤、商譽等都會造成影響。

審計官的崛起

規模擴張帶來的管理壓力，主要體現為總部能否對區域公司進行有效的駕馭和管控。“總部和區域公司之間，本來就存在管理半徑，規模越大，管理半徑就越大。制度再完善，也會不可避免地出現管理效能損耗。”某閩系房企副總裁鄭磊向21世紀經濟報道表示。

在過去，彌補損耗的手段相當粗放。鄭磊說，很多區域公司的管理結構是“三足鼎立”：區首為“封疆大吏”，是該區域的總負責人；一號副區首為業務型，多為當地人或在當地有較深的根基，負責開拓業務；二號副區首由總部指派，名為輔助，實則行使監督。

這種架構看似穩定，其實非常脆弱。

鄭磊說，在實際操作中，成功的案例很少。最常見到兩種情況：一是三人分別形成派系，互相掣肘，影響業務進展；二是三人抱團，形成區域勢力，并滋生群體性腐敗。

“如果仔細研究這幾年的房企腐敗案例，會發現群體性腐敗的現象比較多。”鄭磊說，其中還有一個原因，就是近幾年職業經理人的流動性大，而且往往是“成建制”地流動。“一個高級職業經理人會帶著很多‘自己人’跳槽。這樣雖然便于開展工作，但也容易形成小圈子，滋生群體性腐敗。”

在原始的“眼線式”監督被證明無效后，制度化的反腐手段開始興起。最主要的表現，在于審計、監察部門的迅速崛起。

“以前，很多企業的審計監察部門是‘擺設’，只要不涉及到真正的大案，每年的工作大多是走走形式。”鄭磊說，審計部門的崛起，不僅能解決區域公司的管理問題，也能對總部職能部門做出有效的監管。

在房地產界，名頭最響的審計部來自萬達。萬達審計部成立于2001年，其成員由財務、工程、預算、土水電各專業人才組成，目前的負責人高茜，是萬達商業唯一的女性高管。

萬達審計部被賦予了極大權限，萬達集團董事長王健林在《萬達哲學》一書中寫道，“我個人在集團不分管具體業務，唯一管的部門就是審計部，審計部就相當于萬達集團的紀委”“審計通報最厲害，一發就意味著有人被開除或者受到更重處罰”。

2015年，萬達審計中心查處了西安項目公司原工程副總在內18人的腐敗行為；2017年查處了263起違規事件，解除勞動關系129人，司法立案3起，為企業挽回損失1.3億元。

近幾年，很多企業花重金挖來具有專業背景的審計和監察人員，李紅軍便是其中之一。他向21世紀經濟報道坦陳，自己頗得老板信任。其主要工作內容，除了監察工作以外，還會輔助公司做內部制度的建設和完善，堵住腐敗的源頭。

與此同時，管理制度也在慢慢升級，其中有不少條款對反腐有所幫助。比如，對管理架構進行扁平化調整、實施區域換防機制、推行總部職能人員下沉機制，等等。

放下義氣，拿起法律

2018年8月1日上午，位于北京市建國門外大街的萬達集團總部，兩名萬達高管尹建武、金震因涉嫌利用職務便利謀取私利被朝陽警方帶走。此前，二人分別任職萬達集團中區營銷副總經理、總經理職務。

在中國房企的反腐中，這種極具沖擊力的場面并不多見。正如王陽所說，企業的內部反腐大多是低調處理，常見的結果是，當事人退錢、退贓，然后隱退。即使執法部門介入，公司也很少聲張。

李紅軍認為，中國房地產業仍然帶有一些“江湖義氣”，“很多高管都是跟老板一起打天下的，后來請的職業經理人，也經常跟老板稱兄道弟。所以，你怎么忍心把自己的‘兄弟’送進監獄呢？”

此外，不少腐敗案件的當事人在企業發展中扮演過重要角色，甚至是股肱之臣。念及于此，有些老板會心慈手軟，選擇“給一個體面”。

如今，像萬達這樣高調、公開反腐的做法仍然不是普遍現象，但老板們的想法正在改變。

2015年6月，中國企業反舞弊聯盟在上海成立，這是中國首個由企業發起成立的以反舞弊為目標的民間非營利性合作組織。在10家發起企業與機構中，共有萬科、碧桂園、世茂三家房企。該機構“專注于內審、監察、風控、法務、廉正、合規等職能領域”，如今已有545家會員，其中116家房地產企業。

“老板們開始意識到一個問題，如果一個人因為貪腐問題被包庇了，他在另一家房企很可能還會犯同樣的錯誤。這個時候，老東家在業內的聲譽就會受到影響。”李紅軍說。

與此同時，隨著行業進入職業經理人時代，人情味也在慢慢變淡。上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，像萬達一樣，很多企業都在推行“高薪養廉”，職業經理人的待遇也水漲船高。在這種情況下，公司對貪腐的容忍度明顯下降。

嚴躍進說，在現代企業治理中，勞資雙方應該以契約關系為主。同時，在貪腐金額動輒上億的行業，法律絕對不能缺位。

根據普華永道發布的《2018中國企業反舞弊聯盟現狀調查》，貪腐發生后，企業挽回總額僅為直接經濟損失的18%。無法精確統計的損失還包括企業風氣受損、商譽損失及后續運營中斷等，因此實際損失比賬面數字要大得多。

但李紅軍認為，公開反腐至少走出了房企法制化治理的第一步，對于規模龐大，但聲譽不佳的房地產業來說至關重要。他認為，這種做法不光是給外界看的，對于從業者來說，更是一個“警鐘”。