復盤2020深圳樓市魔幻開局：房價暴漲的謊言與真相

自疫后樓市解封，2020年深圳樓市迎來了魔幻開局，在喧囂了兩個月后，到5月突然戛然而止。

從“五一”假期至今，深圳樓市沒有迎來大爆發，這與此前炒得火熱的市場氛圍形成鮮明對比。

3、4月份，深圳先后經歷新房天價“喝茶費”、二手房掛牌價飆升、房抵經營貸等一系列風波；新房二手房聯動，原以為疫情過后會有所受挫的深圳樓市，炒作氛圍卻異常濃烈，二手房價也明顯上漲，全國人民的眼光都被吸引了過來。

而隨著深圳官方接連出手，嚴查房抵經營貸，處罰違規中介，暫停開發商樓盤網簽，下架高掛牌二手房源，釋放連環調控的信息，市場的瘋狂不再蔓延，猶如大海的驚濤漸漸平息。

為了平抑市場炒作，深圳市政府準備了多樣化的調控手段，增加供應也提上了日程，二手房指導價、房地產稅也箭在弦上。未來，深圳樓市在長短期調控的組合拳下，有望迎來平穩。

“虛火”旺盛

誰也沒有想到，年后疫情趨穩，深圳樓市率先線下開盤，會開啟一波魔幻漲價潮。

回溯三四月份，深圳部分片區樓市可謂“水深火熱”。隨著招商灣璽三次開盤三次“售罄”的市場傳聞，樂觀情緒被攪動，南山、寶中、光明等片區的二手房掛牌價突然飆升。

據貝殼二手房購房平臺顯示，寶中的壹方中心的二手房掛牌價最高達19萬元/平方米，目前在售的34套房源里，單價最低為13.5萬元/平方米，且只有一套。

同樣，位于熱點片區南山區的華潤城潤府一期，曾出現20萬元/平方米的掛牌價，而貝殼二手房平臺顯示的該小區均價在162632元/平米，明顯高于同小區的平均房價。

購房者稱，深圳這樣二手房掛牌價飆升的不在少數，“去年單價5萬-6萬/平方米的龍華紅山片區，現在都在八九萬以上了，而華業玫瑰四季47平方米的小戶型，單價都有10萬+。”

在偏遠的光明區，掛牌價突破7萬元/平方米的是光明大第。貝殼購房平臺數據顯示，光明大第最貴的二手房掛牌價可達76486元/平方米，而小區的二手房均價在66756元/平方米。

深圳中原中心數據顯示，3月第四周，深圳七區二手住宅報價除了龍崗區微跌之外，其他區域報價均上漲，其中寶安均價上漲2.19%，漲幅最大。

從報價變動的區間來看，業主報價上升的盤源占比為55.19%，且連續四周過半，報價下跌的盤源占比為34.51%。

有業內人士分析，深圳年后這一波二手房掛牌價的突然暴漲，或許與豪宅稅取消，市場樂觀情緒下，二手房業主想做高評高貸有關，低息貸出來的錢可以接著買房。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，豪宅稅取消，房東預期這是外部的因素，本質原因還是深圳潛在的市場需求很強，“無論是買來住的，還是為小孩子讀書，或者是投資，深圳本身的房源比較緊缺。”

此外，這一輪樓市升溫里，新房二手房聯動，新房市場“售罄”所帶來的樂觀預期，也會作用到二手房市場上。

成交真相

新房要交“喝茶費”才能買，二手房報價一天一個樣，看似瘋狂、熱鬧的深圳樓市，過去這兩個月的成交價格并未出現大幅上漲。

事實正如深圳房地產中介協會所說，“很多小區的超高報價只是報價，其實很多都并未成交”，實際市場仍處于觀望的較多。

據深房中協消息，截至4月17日，雖然報價最高到了20萬元／平方米，但華潤城一期實際成交均價顯示在12萬元-14萬元/平方米，且近30天內基本零成交或只成交1套。

貝殼二手房交易平臺顯示，壹方中心最高報價可達19萬元/平方米，但最近三次的成交單價僅在11.4萬元-13.6萬元/平方米之間。

深圳中原研究中心數據顯示， 3月深圳二手房成交8008套，環比上升3.8倍。但過戶數據的增長一方面由于2月成交量較少，疫情過后出現補償性上漲，另一方面，過戶數據與實時成交情況有一定時差，3月過戶的二手房主要為去年底到今年初簽訂協議的房源。

從成交價格來看，3月深圳二手住宅的實際成交均價為59048元/平方米，環比僅上升0.95%。

另據國家統計局數據，3月份4個一線城市中，深圳二手房房價領漲，均價約64000元/平方米，同比上漲1.6%。但這個數字，遠不如市場呈現出來的那般“恐怖”。

從備案數據來看，4月深圳二手住宅成交套數為7679套，環比下滑4.1%；成交面積為65.9萬平方米，環比下滑3.0%。

分區來看，4月除羅湖和福田兩個區域成交套數環比出現上升，其他區域出現下滑，其中鹽田成交套數環比下滑25.4%至103套，跌幅最大。

多位業內人士指出，二手房有價無市的現象普遍，業主希望借助這波火熱的樓市抬高房價，但購房者并不接受，大多實際的成交還是基于合理價位。

深房中協也指出，3、4月深圳樓市的確存在局部片區、局部樓盤被“熱炒”的現象，并且在“熱炒”的背后,存在部分投資公司、自媒體與房地產中介人員等多個利益方組成的機構化炒房團隊利益鏈,助推此輪樓市“虛火”。

但總體而言,一季度成交量并沒有因為熱炒行為,造成熱點片區內網簽量(成交量)的明顯大幅上漲，樓市的“虛火”并沒有給行業帶來明顯的效能提振。實際成交情況與樓市表面火熱的感官體驗并不一致,說明了分化語境下的這一波市場行情并不具有全市代表性。

進入5月，深圳樓市熱度繼續下降。據貝殼統計，“五一”五天內，深圳新房住宅成交328套，同比去年“五一”成交的724套，下降了54.7%；而相較于4月份日均成交114套，“五一”期間的日均成交為65套，下降了42.9%。

二手房方面，深圳中原中心數據顯示，5月3日-5月9日，全市二手住宅成交1225套，環比下降22.7%，成交面積102384平方米，環比下降23.5%。

調控組合拳

從瘋狂到平靜，深圳樓市的熱度下降，很大程度上在于政府調控的及時出手。

4月18日，深圳市住建局公告表示，針對近期二手房市場的亂象，展開了為期三個月的整治，嚴打違法違規行為。

其中，住建局點名提到二手房掛牌價虛高、機構及個人惡意炒作房價、部分自媒體發布不實言論、評估機構高評高貸、“黑中介”違規經營等情況。

緊接著兩天后，央行深圳支行發文，表示將徹查深圳各商業銀行今年以來新發放的房抵經營貸，這成為深圳這一波樓市行情的分界線，此后，市場熱度明顯降溫。

4月28日，深圳市住建局局長張學凡透露，深圳已對之前三次開盤的灣璽項目的開發商招商蛇口開出了罰單，灣璽的192套房源以及該公司在深圳的在售項目，均被“鎖定”，暫停網簽。

與此同時，二手房調控也使出了雷霆手段，多個掛牌價虛高的房源被強制下架。住建局會聯合市場監督局和公安局開始線下檢查，一經發現頂格處罰。多位中介機構人士均確認了將被檢查門店的消息。

21世紀經濟報道調查顯示，目前南山、蛇口、寶中、光明等區域，都有房源被要求在中介平臺下架。據深圳業內流傳，單價20萬元/平方米的二手房房源不得上市交易。

記者登錄貝殼等房產信息平臺，已經查詢不到華潤城單價在20萬元/平方米以上的房源，而光明新區也無6.3萬元/平方米以上的房源。

深房中協相關人士透露，早在4月18日，就已對熱點片區和高價房源進行監控，目前已在定期公布異動房源名單。

在嚴打節奏下，網傳已久的“深圳二手房指導價”也在醞釀出臺，據深圳二手房中介人士表示，官方將對深圳片區二手房價格漲幅進行限制，正在商討政策和細節，包括防止市場出現陰陽合同等漏洞。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，針對深圳二手房市場的“失控”現象，必須要以強力的行政手段介入。

調控指向了長效機制。張學凡還強調，“對于房價上漲，我們準備了很多手段。”

他表示，未來會通過一些標本兼治的辦法來解決房價問題，“比如在交易環節，對高價房采取少杠桿、高利率、高稅收等手段，與普通住房差別化；在持有環節，我們接下來也可以考慮房地產稅的問題。”

李宇嘉認為，“對房產稅落地需要謹慎，但當下的深圳樓市，不以猛藥，難去其疾。深圳商品房的金融屬性、資產屬性最強（沒有之一），房產稅就是應對資產價格暴漲、抑制上漲預期的最佳手段。”

而從更根本的解決方式上，深圳也意識到了要加大供應。5月8日，深圳發布《深圳市2020年度建設用地供應計劃》，表示將進一步加大住房供應。

文件顯示，深圳今年居住用地計劃供應293.2公頃，約占2035年住房計劃總量的25%，其中新增供應129.2公頃，同比去年增加了一倍。