最嚴樓市限購落地深圳 褪去“投資品”標簽還需解決供需失衡

仿佛一陣涼風吹向炎夏的深圳樓市，傳聞中的調控新政終于落地。

7月15日，深圳市住建局、人民銀行深圳支行、深圳銀保監局等聯合發布了《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，從限購、限貸、限售、稅收等方面，制定了新的調控措施。

在最新的政策中，深圳首先升級了限購。率先在一線城市中執行落戶三年才能買房的政策，這也是當前所有城市中限購最為嚴厲的。此外，將“豪宅”線提到了750萬，向北京、上海看齊，這意味著，深圳一大部分房源的首付比例、交易稅費將大大提高。

這兩項措施直指深圳近些年“炒房”的漏洞：獲取資格太容易，且首付比例明顯低于北京、上海。

多位業內人士認為，新政的效果將立竿見影，當前市場中的投資投機需求會被立刻抑制。

但致使深圳房價上漲、炒房氛圍濃郁的根本問題——住房供應，還沒有徹底解決。官方數據顯示，深圳市居住用地占建設用地僅為22.6%，但相比全國33%、國際40%以上的水平，仍有較大提升空間。

對深圳而言，房住不炒的基調和目標，只有在一定程度上去除住房附著的“投資品”標簽，才能實現。

“炒房”遭圍堵

本次新政中最大的改變，是落戶3年且連續繳納社保3年，才能獲得購房資格。

這讓深圳成為了一線城市中唯一一個落戶也不能即刻買房的“異類”；此前，一些二線城市如長沙、西安等地也要求落戶后繳納一兩年社保才能買房，但一線城市沒有此類政策，此次深圳要求3年，這也意味著，深圳限購升級到了全國最嚴。

此外，夫妻離異的，任何一方自離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算，也讓通過離婚獲得購房資格的人，被排除在外。

中原地產首席分析師張大偉指出，大部分炒房客都是借助深圳落戶獲得買房資格，本次新政將有力地打擊炒房。

世聯行董事長陳勁松進一步指出，住房的“本地人偏向”政策，全世界都如此。近二年新進人口增加，使深圳商品房壓力巨大。“三年限制”是對全國攜錢入戶的買房者阻擋一下。

而自去年11月以來推動房價上漲的重要因素，“豪宅線”和“豪宅稅”也大大提升。根據新規，購買二套非普通住房、750萬以上房源的，首付比例不低于60%。

二手房交易計稅參考價格也將更新，使其更接近市場價格；同時，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。

深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，這次新政以抑制需求、打擊炒房、增加交易成本從而達到市場降溫、控制房價升幅的效果。

新政出臺背后，是深圳樓市二季度以來的持續火爆。樂有家數據顯示，上半年，深圳新房住宅共成交16727套，雖同比減少了5.4%，卻多次出現“打新”；二手房更是創下2016年以來的最高紀錄，成交44000套，同比增加41.2%。

中國房地產產業協會數據顯示，6月深圳二手房成交價高達74929元/平方米，遠超北上廣。

事實上，近期深圳出臺調控新政的傳聞一直不斷。7月4日，住建部副部長倪虹到深圳調研，并舉行了座談會。7月8日，深圳住建局10人一行曾去長沙考察交流，長沙在樓市調控、房價穩定方面頗有建樹。長沙是無論落戶與否，都要兩年社保才能買房。從結果來看，深圳向長沙學習了這一點，深圳則升級到了三年。但長沙實行的限售4年、首套拿證之后4年、二套契稅從重等措施，深圳此次并沒有納入。

對于新政的影響，張大偉分析，按照過去深圳市場的慣例，部分投資客很可能開始離場，市場在7-8月開始成交量快速萎縮，房價也將開始調整。未來半年政策嚴格執行的話，投資比例將暴跌，房價將開始一輪明顯的下調，跌幅在5%以上。

還需“釜底抽薪”

多位接受記者采訪的業內人士均指出，本次新政仍然是從需求側入手，著重解決的是抑制不合理的需求。

但用綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁的話來說，這只是“揚湯止沸”，而從供給側入手，深切改善供需失衡的問題，才是“釜底抽薪”。

宋丁指出，深圳樓市的根本性核心問題是土地供應嚴重不足，無法滿足龐大的居住需求，有限的供應量成為投資投機力量實施炒作的題材，進而導致樓市虛火上升，房價高企。

深圳市域狹小，僅有1997.47平方千米，深圳居住用地的占比又偏低。據官方數據顯示，深圳市居住用地占建設用地僅為 22.6%，遠低于全國33%、國際40%以上的水平；與此同時，深圳產業、工業用地長年保持30%以上的比例。

張大偉也認為，全國房地產調控效果最好的一線城市代表北京、二線城市代表長沙，都是供應變大疊加限制投資，才取得了長期穩定效果；深圳人口流入趨勢不改，土地供應少的問題依然要得到解決，否則政策的長期效果有限。

近幾年來，諸多業內人士為解決供應問題開出了很多“藥方”。在7月初的住建部來深研討會上，包括萬科集團、華潤置地、卓越集團等在內的開發商都提出，要加大住房用地的比例，推進“商改住”落地。

萬科集團合伙人譚華杰還提出，要提升深圳的土地利用率。

為解決“地荒”問題，深圳政府今年開始發力。2020上半年，深圳共出讓了13宗涉宅用地，出讓面積49.45萬平方米，同比增長約25.7%。今年深圳計劃供應居住用地293.2公頃，較去年計劃的150公頃增加了近一倍。

5月28日，深圳住建部披露，今年下半年，深圳計劃入市住房和商務公寓項目近7萬套。其中，住房50618套；商務公寓18732套。

深圳市人大常委會城建環資工委主任李廷忠說，深圳不能僅依靠增量土地開發的傳統模式，還需要通過盤活存量土地進行二次開發，實現土地資源的節約集約利用。

深圳在全國率先進入“舊改”階段。6月30日，備受關注的《深圳經濟特區城市更新條例（草案）》（下稱“《草案》”）出爐，擬強化政府引導、市場運作，破解城市更新搬遷難題。

截至目前，全國知名開發商、千億房企絕大部分都在深圳擁有舊改項目。僅華潤、恒大、佳兆業三家，目前正在推進的舊改面積就有數千萬平米。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，如果還是寄望于在深圳這一畝三分地的轄區內“打轉轉”，調控和高房價困境始終無解。未來，深圳樓市“軟著陸”，必須要跳出深圳，著眼于大深圳統籌合作示范區盡快落地。