広告は不動産のマーケティングの中の真実な作用です。

ここ數(shù)年、多くの不動産プロジェクトの広告會社の入札に參加しました。広告會社の入札の中の悠さんはますます激しくなりました。企畫會社、代理會社よりもっとすごいです。

これらの広告會社の提案を聞いて、時には本當に驚きました。彼らの行き過ぎた核心の一つは、不動産販売全體における広告の役割を誇張したことです。

何回か聞いたことがありますが、甲広告會社の話によると、私達が操作しているプロジェクトはよく売れています。まず、私達のイメージがしっかりしていて、核心的な宣伝語が高所から見下ろして、心に觸れるからです。乙?guī)诟鏁绀?、私達の二次パッケージと普及を通じて、元のデッドディスクが生きてきたと言います。NPを三回作ったら、何億円も売れました。

種類が多くて、一つだけで十分です。

不動産業(yè)界に長くいたと思いますが、特に甲の仕事をしたことがあります。広告會社のような話を聞いたことがあります。

ただ、企畫會社や代理店が同じような豪語をしていたら、それは當然のことですが、特にこのような「売れすぎ」や「売れすぎ」などは、プロジェクトのパッケージやプロモーションを擔當する広告會社だけから言い出して、笑いものになりました。

    一、廣告是什么？

広告は非経済広告と経済広告の2種類に分けられています。

教科書によると、広告はある特定の需要のために、一定の形式のメディアを通じて一定の費用を消費し、公開し、広く大衆(zhòng)に情報を伝えるための宣伝手段である。

    廣告的作用的什么？

広告は利益を目的とする広告で、通常は商品生産者、経営者と消費者の間で情報を通信する重要な手段であり、あるいは企業(yè)が市場を占拠し、製品を販売し、労務(wù)を提供する重要な形式である。

理解するには、広告の役割は、実際には非常に簡単で、または情報の普及、またはイメージを確立するが、いずれにしても、広告はマーケティングの一環(huán)であり、短期的または長期的なターゲットサービスを?qū)g現(xiàn)するためです。

    二、影響廣告起作用的中間因素

最も基本的な広告法則であるAIDMA理論は、まず注意を喚起してこそ、興味を喚起し、欲望を煽り、記憶を強め、最終的にアクションを起こすことができる。

しかし、どの企業(yè)にとっても、広告を出すと自然に販売が生まれ、お金を持って家に來てあなたの商品を買う人はいません。

広告によって消費者が商品に対する好感度を引き起こし、実際に買う間には無限の変化がある。

最も伝統(tǒng)的で基本的なマーケティング観念の中に4 Pグループがあって、それぞれ製品、価格、場所（place）、販促（promotion）であり、この四つの一環(huán)が揃ってこそ、完全なマーケティングプロセスを構(gòu)成することができる。

第4 P販促はともかく、前の3つの要素に関しては、どのPが問題を起こしても、無駄になるまで広告の無効を引き起こします。

いくつかの最もポピュラーな例を挙げると、羽毛ジャケットは北方で毎年よく売れていますが、南方では売れないのです。これは地域の消費格差のためです。アイスクリームなどの冷たい飲み物は冬になると必ず夏には売られません。これは季節(jié)の製品の違いです。例えば、ホテルで消費されるお酒の指定品は必ずしもありません。

これらはすべて広告が少しずつ変わることができるのではありません。

第一に、商品の物理機能における異常同質(zhì)化は、製品同質(zhì)化が強い商品ほど、広告の役割が大きい。

第二に、消費者が製品の品質(zhì)に対する関心が低い商品ほど、広告の役割が大きいです。

第三に、競爭相手とほぼ同等のその他の各種の競爭條件を持っています。例えば、市場環(huán)境、価格戦略、販売端末などです。

そうでなければ、広告の役割は販売量の多寡と直接にリンクしにくいです。

    三、房地產(chǎn)商品的特殊性

不動産のマーケティングの中の広告は最も獨特な広告の種類です。

不動産製品のいくつかの特有の屬性。

第一、消費層レベルが一番高く、どの住宅購入層に対しても、家を買うのは最大の投資消費です。第二、不動産自體と外外延要素が多すぎて、直接に商品室の購入の関心が一番高く、過程が一番複雑で、購入周期が一番長いです。ほとんどの住宅購入者は環(huán)境、地域、教育、交通、住宅、建築材料、不動産などの全ての製品要素を明確に理解して、先進的に購入した後、初めて購買決定しました。四回以內(nèi)です。

このような商品は、広告がその全體のマーケティングの過程での役割は限られています。

    四、房地產(chǎn)廣告思辨

第一に、不動産の基本的な情報を伝達して、取引先のフィードバックを促します。第二に、消費心理の傾向を立てて、少し付加価値を高めます。

広告は決して天と馬が暇を盡くして創(chuàng)意をつづり合うのではなくて、唯美を話して、それは企業(yè)が市場で販売する中の1つの手段と方式で、肝心な點はそれが全體のマーケティングの段階の中で果たすべきな作用を果たすかどうかを見て、広告は実効を重んじるのです！

一つの平面広告を評価するには、直接的な視覚的衝撃が強いかどうかだけでなく、人の注目を集めた後にターゲット顧客グループに何かの情報を伝達しているかを見る必要があります。

不動産広告に対するいくつかの小さな見方：

    第一、并不是所有成功操作的樓盤都需要或說已經(jīng)投入了大量推廣費用，更不是說只要投入了大量廣告費就一定可以賣得很火。

    第二、不能過分夸大廣告在房地產(chǎn)項目中的實際作用，不能泯滅項目自身的產(chǎn)品價值與優(yōu)勢，如果項目自身存在重大缺陷，廣告做得越多、信息傳遞得越快，則死得越早、越難挽回。

    第三、對于房地產(chǎn)商品而言，廣告打出去、咨詢電話打進來之后，客戶能否到現(xiàn)場看房或說成交，那就是產(chǎn)品價值和售樓人員的水平問題了；廣告只是傳遞信息、促進反饋，能否完成銷售，關(guān)鍵在銷售現(xiàn)場。

    第四、房地產(chǎn)產(chǎn)品因總額太高，因而在購買時的關(guān)注和慎重程度上大大超過其他所有產(chǎn)品，是目前國內(nèi)消費品中‘關(guān)注度’最高的產(chǎn)品，而且消費者知識愈來愈豐富、心態(tài)愈來愈理智，沒有消費者會僅僅因為你幾次報紙廣告或是樓書做得漂亮、做得精彩，或是一個概念提得有深度、有文采、“提到他心里去了”，就會直接提著錢來買你的房子。

    第五、對于反饋效果不能重‘量’而輕‘質(zhì)’，并不是某次廣告來電話最多那篇廣告就是效果最好的。舉個最簡單的例子，低起價、低首付永遠是最吸引人咨詢的項目要素，完全相同的一篇廣告，打不打起價絕對會有巨大的反饋差距。對于廣告的評估驗證，絕不能簡單計算每天有多少個咨詢電話打進來、來了多少批次客，關(guān)鍵看成交量，這才是真正的“反饋質(zhì)量”。

    第六、對于中、小型住宅項目或是二線以下城市而言，大多數(shù)情況需要的不是‘廣告’，而是‘準告’；不是大眾媒體，而是‘小眾媒體’——只需要將信息準確地傳達到目標客戶群中的每一個個體上。如果不是你的目標客戶群，知道的人再多也沒有任何意義。

    第七、在小區(qū)域內(nèi)競爭對手眾多的情況下，在大家的產(chǎn)品品質(zhì)都相差不大、自己又沒有非常突出特點時，在大眾媒體投放的廣告其實不是給自己做的，是給大家做的；消費者會在廣告的指引下，把己樓盤和周邊樓盤看個遍；在這個角度上看，大眾媒體或許還比不上“小眾信息載體”。

    第八、永遠不會有靠廣告和營銷塑造出來的房地產(chǎn)品牌，廣告也不是促使房地產(chǎn)產(chǎn)品或企業(yè)成為品牌的決定性因素。一個走常規(guī)銷售路線的房地產(chǎn)項目在銷售完畢、交房投入使用后，根本不會再有任何的廣告推廣投入，如果用傳統(tǒng)的廣告思維去看，是不是這個項目的品牌塑造就終結(jié)了呢？恰恰相反，交房后才是房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌體驗的真正開始。故而，在整個房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，只有可能出現(xiàn)企業(yè)品牌，而不可能出現(xiàn)項目品牌或產(chǎn)品品牌。

どの広告會社も自分でいくつの不動産ブランドを作ったと言っていますが、それはあなたが作ったものですか？

國際冗談です

    第九、廣告不可能為房地