房企力保銷量背后的邏輯：借債融資與維持股價

房地產市場已走出至暗時刻。

剛過去的5月份全國市場持續復蘇，基本已經回到了2019年疫情前水平。然而，從最近幾個月的銷售榜單與房企公布的銷售數據來看，不少房企今年的業績完成度與去年相比差距甚遠。

整體看2020年全年銷售額上漲難度依然不小。企業之間的分化加劇，部分房企的銷售額里面水分比較大。21世紀經濟報道記者梳理了前50強的房企前5月銷售數據發現，房企透支銷售額的現象趨于普遍。

同策研究院首席分析師張宏偉指出，當前有兩類房企需要透支：一類是高周轉企業，快速開發、快速銷售的前提是快速拿地投資。一旦拿地跟不上銷售速度也沒法降下來的話，就是隱形的透支銷售；第二類就是發展相對勻速的企業，但是企業投資明顯比銷售弱，現在也比較迫切加強投資，這種情況下房企就難免透支銷售，從2-3年周期看，這樣的房企可持續增長有壓力。

什么樣的房企有造勢需求？

房企在過去幾年增長速度比較快，去年開始頭部房企有意識不再注重增速，但是今年疫情之前，大部分房企還是制定了比較高的銷售目標。這就造成今年房企銷售目標的完成有壓力，與此同時企業還要繼續拿地投資，如果后續資金鏈風險過大放緩拿地、補倉的話，很有可能到明年、后年，整個公司就沒貨出售了。

如果從房企的可售貨值與去化速度對比，可以看出哪些企業有透支銷售的需求。梳理前50強房企銷售數據，按照銷售規?？梢苑譃?個梯隊；再根據同策研究院數據提供的房企存貨數據，也將之分為5個梯隊，從中可以看到不少銷售規模排名靠后的房企，存貨數值不匹配。

比如，一梯隊房企中恒大存貨最大，銷售排名第8位的世茂存貨則排名11位，富力地產存貨替代世茂進入前十；與富力地產相似，奧園集團的存貨規模進入了二梯隊，但銷售規模則是第三梯隊的水平；銷售規模在第三梯隊的中梁控股，第四梯隊水平的藍光發展、華發股份、美的置業，第五梯隊的越秀地產等好幾家企業的存貨擠入第二梯隊；銷售第四梯隊的雅居樂、排名50強之后的大悅城、合生創展存貨均進入第三梯隊的水平；銷售規模在50強之外的中駿地產、禹洲地產、弘陽地產等存貨均在第四、五梯隊的水平。

這表明，大部分房企存在去化壓力?；诜科髠鶆账健⒛玫赝顿Y策略、銷售業績三項數據是緊密關聯，可以看出，各大排行榜上的排名錯配，與房企融資需求與保衛股價持久戰不無關系。

業內人士認為，房企普遍存在借新償舊、拆東墻補西墻的償債策略，更多企業將2019年看作投資窗口期、大量買地，這兩個原因導致企業負債水平增加。隨著今年前四個月銷售增速放緩，銷售業績不足以完全覆蓋過去的債務支出，因此當前債務水平較高，償債壓力較大。以富力地產為例，截至2019年中期，富力地產負債總額累計3340億，凈負債率高達219%。但這可以從富力地產近幾年多元化投資但創收不足找到原因。例如，2018年富力地產耗資199億購入萬達77家酒店后，并未產生足夠的現金流。

回看富力存貨，富力目前大約有2000億存貨，2019年銷售總額1446.2億元，去化壓力明顯。今年一季度銷售173億，根據前五月的銷售數據，富力賣了約382億，換言之，4、5月份有200多億銷售額。業內人士指出，這與富力要保證融資償還高額負債或有關系。

前述多家存貨遠遠高于銷售規模的房企也存在這樣的情況，在4、5月份銷售額猛增。弘陽地產目前有360億左右存貨，一季度去化30億元左右。從弘陽前四月銷售58.5億元可見，4月單月弘陽就銷售了近20億，幾乎與一季度銷售額持平。即便如此，弘陽前4月銷售仍然同比大跌60%，彼時市場尚未回暖。

如果為了上市融資，房企預支銷售額的情況就更為明顯了。從各家排行榜單也可以看到房企透支銷售額的行為。最近準備要上市的房企實地，在各大銷售排行榜的排名從2019年的150名，升到2020年初的第五梯隊。而實地只有37個處于不同開發階段的項目。在招股書中，這家企業沒有提及自己的銷售額。其實更多的榜單顯示，實地地產近三年的銷售金額以及行業排名呈下滑態勢，2019年銷售排名已跌至百強之外。

年內業績目標完成難度加大

受疫情影響，企業銷售業績和回款遭遇重挫，加上各類剛性成本的持續支出，及到期債務的償付，都讓企業資金端開始承壓。

海通證券一份研報指出，對比2019年和2020年1-5月操盤口徑銷售門檻來看，前10強的門檻從681億元下降至640億元，同比下降6.0%；前20強門檻從490億元下降至395億元，同比下降19.4%;30強門檻從316億元下降至287億元，同比下滑9.2%;50強門檻從193億元下滑至175億元，同比下降9.5%;100強門檻從73億元下降至53億元，同比下滑27.3%。從門檻值來看，1-10強房企表現最為堅挺，下滑幅度最少；51-100強下滑幅度最大，達到27.3%;11-20強下滑幅度次之，為19.4%。由此可見，50強之后的房企，今年日子并非那么好過。

進入5月份，市場回暖加速。從全國各地成交看，一二線市場明顯活躍。中原地產研究中心統計數據顯示，截至6月5日從房企公布的銷售數據看，30家房企合計銷售額1-5月為1.96萬億，同比微跌1.9%，相比1-4月下調10%，整體看，銷售業績逐漸拉平。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體看房企已經逐漸走出了疫情的影響，但要恢復漲勢預計還需要1-2個月時間。到2020年3季度，房企有望再次恢復同比上漲。從預期看，6月份市場有望繼續沖高，特別是供應量增加后，市場成交量也有望繼續上行?！皬奈磥硎袌鲎邉菘矗绻掳肽暝俅谓迪ⅲ敲催@一輪市場小陽春有望持續?！?/p>

從不同級別城市看，一線城市平均環比繼續上漲，環比漲幅達到了20.1%，其中北京上漲最明顯，成交面積上漲了42.5%，同比也上漲了10.5%。

市場消費力復蘇的原因在于貨幣貶值壓力、置換需求、各地房貸利率逐漸開始下調，優惠增加，疫情積壓的需求基本釋放市場，這些都推動了5月全國市場的恢復。

值得關注的是，房企在預支銷售金額之后，將直面下半年如何“收復失地”、補倉為明后年的銷售貨值打基礎、平衡債務等多項運營難題。