中海590億重倉上海舊改 房企第二增長曲線已現

在單個城市更新項目砸下重金，中海地產又創下了新的紀錄。

7月28日，中海拿下上海市黃浦區一黃金舊改地塊。這是一個超大的城市綜合體，總投資預計約590億，是近年房企單體舊改項目投資額最大的一次。

這一巨無霸項目背后，是一向喜歡凈地開發的中海地產，也深度介入了城市更新和舊改領域，除了上海，中海還在其他城市拿下了多個大型舊改項目。

超大型項目十分考驗開發商的資金實力和綜合運營能力，因此它幾乎只能是大型房企的游戲。中海之外，萬科、華潤、招商、恒大等房企也拿了諸多超大型項目。

開發商們獲取項目資源的渠道正在改變，未來在一二線城市，將更多是超大型項目、城市綜合體的天下。一個開發商，可能僅憑十幾個超大型項目，就能獲得千億銷售；并且沉淀下來的運營業務，可以持續貢獻租金等現金流。

萬科董事會主席郁亮表示，萬科花了很多精力在舊改和TOD為代表的大型復雜項目上，如果能夠取得突破，將為傳統的開發業務帶來新的增長曲線。

而這，已成為大型房企普遍的追求。

590億投資之重

公告顯示，中海新拿下的，是位于黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目，地理位置優越，緊鄰淮海路新天地商圈，涉及居民8500余證，規劃地上計容建面約36.8萬平方米。

這不是一個普通的舊改項目，而是包括住宅、商辦、風貌保護及歷史保留建筑等在內的復合型社區改造，對開發商的綜合能力要求極高。

公告顯示，該項目將由中海與黃浦區國資委下屬國企——中城集團共同開發，各自持股項目公司98%、2%股份，現擬正式啟動房屋征收、后續開發工作。

由于極佳的位置和地塊巨大，中海將在未來6年里，向該項目投入約590億元之多。這是近年來投資額最大的單個舊改項目了。

此前，廣深投資額最大的舊改分別是：2020年6月，新世界的夏街村舊改項目，預期投資總額逾人民幣200億元；以及2020年2月13日，深圳最大舊改項目——新橋街道新橋東片區重點更新單元，預計總投資585.8億元，目前正在公開選擇市場主體。

舊改項目普遍存在大量沉淀資金、回報周期長、難度大等因素，何況黃浦項目這么巨大的體量和金額，中海穩健的財務面將對項目開發形成支撐。

財報顯示，2019年度，中海以凈利潤416億元領先同行，融資成本創下業內最低，為4.21％。同時，還保持著充沛的現金流，2020年一季度末，中海在手現金997.4億元，凈借貸比率僅為39.4%，處于千億俱樂部最低區間。

中海母公司中建公告稱，黃浦項目的590億投資，將來源于自有資金、股東借款、銀行開發貸款、銷售回款再投資。

參考萬科之前的550億廣信資產包的操作，引入了7家戰略投資者，回籠資金390億。中海會不會也引入投資者共同開發？

對此，愛建證券天津首席投資顧問祁澤金表示，中海財務盤面穩健，有央企背景，此次又與國企合作開發，短期內引入戰投的可能性不大。

祁澤金預測，中海未來的融資方式大概率將以發行低息境外債為主，“目前境外利率較低，中海很有可能再去香港發債融資。”

超大型項目的天下

華潤城，這個深圳近年來最火的綜合體，是華潤在10年前拿下的大沖村舊改項目，幾年來，這一項目為華潤貢獻了超過100億的銷售額；同時，這里的寫字樓、購物中心、公寓，也成為華潤商業運營的排頭兵，貢獻了很多的租金收入。

這種超大型綜合體項目，是開發商和地方政府都喜歡的項目。它帶動了城市經濟發展，也促進了房企由開發向運營轉型，在一二線城市逐漸進入存量時代后，這類超大型項目成為開發商共同的追求。

中海此次拿下的黃浦項目與此類似。事實上，中海早幾年便已開始青睞超大型項目，并累積了這類項目的開發運營經驗。2015年，中海以185.26億元中標了北京石景山區北辛安棚戶區改造A區項目，規劃建筑面積為97.99萬平方米；2018年，中海與中建三局共同開發湖北鄂州項目，雙方各持股一半。項目投資總額為22億元，建筑面積約34.65萬平方米。

更多的開發商也都介入了這類項目。據克而瑞研究中心統計，恒大、融創、佳兆業、富力、時代這5家房企參與的舊改建筑面積均高達4000萬平方米以上，其中不乏百萬平方米的項目。

在郁亮看來，轉型不是拋棄房地產換一個行業發展，而是在此基礎上尋找第二增長曲線，在“傳統業務上找到新的做法和新的增長點”。其中，舊改是一大方向。

克而瑞也認為，隨著房地產增量市場天花板的見頂，借道舊改業務尋找新的業績增長點，已成為大部分房地產企業的共識，TOP50房企中61%、TOP100房企中47%已經涉足舊改業務。

佳兆業在《2019-2020房地產行業白皮書》中預測，中國房地產總市值已超過300萬億，城市更新市場規模將達到10萬億。

而要進入這個市場，開發商必須突破的是資源獲取方式，從簡單的招拍掛到與地方政府合作，要求開發商具備綜合的城市運營能力。

事實上，除了城市更新能獲得超大型項目，幾個大型房企巨頭都在通過產業植入方式獲得超大型項目資源，比如碧桂園要做智能機器人和科技小鎮，恒大借新能源汽車大建廠區，融創和萬達爭相拿文旅項目，這些都可以得到地方政府的青睞。

而類似央企招商蛇口、華潤置地、保利發展這類，他們通過母公司背景以及長久的片區運營能力，也能輕易地拿到大型項目。

換言之，未來房企在主流城市中的項目獲取將是非招拍掛，而是與政府合作。在這樣的競爭中，城市片區運營能力、資產管理的能力，比開發能力更為重要。

接近中海的人士認為，未來的房地產市場將更多是超大型項目的天下，誰能獲得更多這類項目，誰的競爭力就更強。

從銷售的角度，億翰智庫指出，在地塊面積選擇上，近年來中海地產傾向于選擇面積較大的地塊，單一地塊可供開發多期，大有儲備糧倉型項目傾向。

而從運營的角度，超大型項目物理空間豐富，可以為開發商轉型運營提供更多的資產，貢獻更多的租金收益，成為第二增長曲線。目前，中海已經是全國最大的寫字樓運營商，購物中心、長租公寓等資產也在逐漸加碼。

到2019年底，中海持有并投入運營的商業物業總面積438萬平方米，持有型物業總營收達41.6億元，同比增長22%，位于行業前列。