房企融資井噴 加緊“回血”補地

伴隨著夏天的來臨,房企融資也持續升溫。5月境內融資井噴，沉寂了50天的海外融資也破冰了，碧桂園等四家房企率先境外發債。

5月20日，碧桂園發行5.44億美元優先票據，票面利率僅5.40%。轉頭，碧桂園就在鹽城、南通、鹽田拿下三宗商住用地，溢價率51.93%-125%不等。

5月底，大部分開發商已經從疫情下的緊張中走出，打折取消、發力拿地，寬松的融資給了他們強力支持。

誰也沒有想到，剛剛過去的5月竟成了這兩年高價地頻出的一個月，總價超50億元的地塊成交9宗，占今年誕生的50億地塊的43%。從城市看，深圳、廣州、北京、廈門等城市拿地熱度居高不下。

克而瑞中心預測，考慮到當前信貸政策相對寬松，優質地塊供應也在持續之中，當前地市熱度短期內仍將延續。

緊張后的放松

疫情期間，為給企業提供支持，各國流動性大幅寬松，房地產也因此受益，房企融資窗口打開，紛紛抓住機會、發債回血。

時隔三年多，房企再次嘗到境內融資的紅利。中原地產數據顯示，截至5月27日，房企境內發債已高達3076億元，為去年全年一半以上。其中，4月單月發債猛漲至971億元，創近年單月新高，進入5月依然在高位運行。整體看，今年房企境內融資環境趨熱，同比上漲近25%。

除了融資額增加，票面利率也持續走低，特別是優質規模房企已經進入賣方市場，多次出現2字頭利率的債券。

5月，融創發行了33億元、票面利率5.60%的公司債。金科發行17億、利率最低5%的公司債。而萬科25億的公司債，利率低至2.56%。恒大、保利、龍湖、旭輝等房企票面利率都出現了下滑。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為，“境內融資出現井噴，主要是跟近期流動性的大放松有直接關系，而且目前市場上的融資成本也在逐步降低，至少相對于去年來說已經有了較為明顯的改善，尤其是一些頭部房企的融資門檻，降得還是比較明顯的。”

境內融資面之寬松，一度使得境外債連續50多天無人問津，CRIC監測的95家典型房企4月無任何境外美元債發行，這是自2017年房企海外發債潮以來，首次出現單月清零。

5月6日，TOP50房企時代中國出現在境外債券市場，發行了2億美元6%利率的境外債，打破了這個紀錄。

而后正榮發行2億美元、8.35%利率的境外債。碧桂園也加入海外發債大軍，發行5.44億美元、票面利率5.4%的境外債，而力高開賣1.5億美元、利率13%的境外債，都將用于“借新還舊”。

碧桂園、正榮、時代中國的融資成本較年初都有所下降。彭博數據統計，上述四只美元債中，三分之一買家為服務內地和香港富人的私人銀行。

中信證券預計，我國房企境外債的發行利率有下行態勢：“全球范圍來看，隨著流動性充裕和實體經濟回報率走弱，高收益資產匱乏。中國穩定的房地價，開發企業平穩的經營態勢，有限的境外債券供給，都使得境外地產債呈現供不應求的態勢，發行利率走低。”

有錢了就去“搶地”？

寬松的境內外融資環境，幫助開發商度過最艱難的時刻。手有余錢的他們開始把目光放在了土拍市場。

中原地產數據顯示，截至5月29日，全國土地市場持續升溫，特別是北京、上海、杭州賣地收入過千億元。全國50個大城市賣地1.6萬億元，同比上漲12%，27城賣地超過200億元。高價地持續出現，單宗超過20億元的地塊有44宗，溢價成交占比75%，此前溢價成交不足一半。

5月，誕生了今年第3宗“百億地塊”。5月15日，龍光以總價115.97億元、樓面價8.74萬每平方米拿下前海熱門地塊。深圳時隔五年迎來新單價地王。

4-5月，房企的拿地積極性頗高，一向拿地謹慎的龍湖等也下場開搶。克而瑞數據顯示，高熱度地塊（溢價率超過30%、最高限價、成交總價在10億元以上三個條件符合其一的土地）的競得企業中，金地以10幅領先，恒大競得9幅。萬科、新城、旭輝、建發、中海、中南、首開、龍湖、融創等均不小于5幅。

從房企拿地面積來看，恒大以拿地1333.4萬平方米奪冠，領先第二名的碧桂園800多萬平方米。此外，綠地、新城、龍湖、保利均拿地超過200萬平方米。

“疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內融資難度降低，部分企業拿地積極性再次出現了提高。”中原地產首席分析師張大偉說道。

在張大偉看來，房企拿地熱，除了有融資面寬松的因素，還因為房企預期樓市將快速企穩，為追求市場規模，所以他們提前布局。同時，地方政府慷慨放出優質地塊也是原因之一。